商業(yè)：選對位置是關(guān)鍵

 

現(xiàn)狀：據(jù)天津中原商業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月津城商業(yè)成交585套，成交面積5.4萬平方米，環(huán)比下降8%。10月中心城區(qū)無500平方米以上的大面積產(chǎn)品成交，成交量大幅縮水，僅成交1.2萬平方米，占全市成交量的23%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣表現(xiàn)活躍，成交1.7萬平方米，占比31%。其中，武清區(qū)為成交熱點(diǎn)區(qū)縣，成交商業(yè)物業(yè)13895平方米；大港區(qū)的“港東新天地商業(yè)廣場”成交6550平方米，是10月份成交量最大的項(xiàng)目。目前，全市商業(yè)成交均價(jià)18964元/平方米。其中，中心城區(qū)成交多為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推高了商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)，達(dá)到32981元/平方米；“金融街和平中心”和“大都會”的高價(jià)成交，使和平區(qū)達(dá)到了48292元/平方米的成交均價(jià)高位。10月新增商業(yè)物業(yè)11.3萬平方米，主要集中于中心城區(qū)。河北區(qū)的“北寧灣”新增供應(yīng)49431平方米，成為10月新增商業(yè)面積最大的項(xiàng)目。

 

建議：此時(shí)，商鋪投資成為房地產(chǎn)投資市場的一股中堅(jiān)力量，其根本原因在于商鋪的高額回報(bào)。業(yè)內(nèi)專家建議，選擇商鋪要選擇品牌開發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目，除了品牌開發(fā)商有豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)外，后期宣傳效果也很重要，投資商鋪要從長期發(fā)展前景來看，“傍著大牌好賺錢”的理念還是對的。另外，投資商鋪須了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

 

寫字樓：商務(wù)氛圍最重要

 

現(xiàn)狀：據(jù)天津中原商業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月寫字樓成交230套，成交面積4.6萬平方米，環(huán)比下降17%；中心城區(qū)辦公市場成交穩(wěn)定，成交2.7萬平方米，占總成交量的59%，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受市場親睞。河西區(qū)的羅馬花園成交9165平方米，居10月單個(gè)項(xiàng)目成交量榜首。受羅馬花園、海景廣場和新南馬路五金城等項(xiàng)目的低價(jià)成交影響，10月中心城區(qū)寫字樓成交均價(jià)僅為15914元/平方米，環(huán)比大幅下跌，令全市寫字樓價(jià)格大幅下滑至12476元/平方米，環(huán)比下降34%。10月寫字樓市場共有2個(gè)項(xiàng)目新增入市，新增供應(yīng)132套，新增面積9.9萬平方米，環(huán)比下降23%。兩個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目均位于濱海新區(qū)，其中塘沽的濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目供應(yīng)面積5.3萬平方米，是新增供應(yīng)的主力。

 

建議：投資寫字樓地段最重要，要看周邊是否有商務(wù)氛圍，另外也要看政府的規(guī)劃，看好以后的發(fā)展方向。當(dāng)然，投資跟著大品牌、有成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商走，也是很必要的。寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門檻較高，還是有一定經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的，投資者要慎重。在投資寫字樓時(shí)，品質(zhì)也是最為關(guān)鍵的，如交通、停車場的設(shè)計(jì)、物業(yè)的管理、大堂的設(shè)計(jì)、電梯的配置等。

 

公寓：升值空間要考慮

 

現(xiàn)狀：10月環(huán)城四區(qū)成交量大幅縮水，導(dǎo)致全市公寓市場成交量呈下降趨勢，公寓成交869套，成交面積5.2萬平方米，成交均價(jià)為14926元/平方米。中心城區(qū)仍為本市公寓市場的主要成交區(qū)域，成交量連續(xù)4個(gè)月走高。隨著多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，南開區(qū)的成交量占中心城區(qū)的47%，成為熱點(diǎn)區(qū)域。其中，融創(chuàng)時(shí)代奧城以其優(yōu)質(zhì)口碑及居住品質(zhì)獲得了自住型消費(fèi)者的青睞；熙匯廣場自身作為綜合體項(xiàng)目的優(yōu)勢及便利的交通被剛需型消費(fèi)者認(rèn)可；陽光晶典作為老城廂少數(shù)在售項(xiàng)目，以其優(yōu)質(zhì)地理位置而備受推崇，成交5654平方米，蟬聯(lián)中心城區(qū)公寓10月銷冠。環(huán)城四區(qū)消費(fèi)者青睞小戶型公寓產(chǎn)品，西青區(qū)新津國際小面積公寓井噴式成交，環(huán)城四區(qū)以9318元/平方米的價(jià)格成交7807平方米。

 

建議：公寓產(chǎn)品以小戶型居多，門檻低，投資靈活，因此投資價(jià)值與機(jī)會往往較其他住宅產(chǎn)品有優(yōu)勢。業(yè)內(nèi)人士提醒，公寓分為住宅式公寓和商業(yè)公寓，公寓的地段決定了其升值潛力和租金回報(bào)率，投資公寓建議購買位于城市核心或者商貿(mào)活動(dòng)極為繁榮的區(qū)域。另外，當(dāng)前的鬧市公寓租賃行情樂觀，但由于單價(jià)較高，在一定程度上透支了相當(dāng)一部分未來的升值空間，一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)尚未成熟，價(jià)格相對較低，空置風(fēng)險(xiǎn)相對較高，具有危險(xiǎn)性。