濟(jì)南目前實(shí)行的二手房交易個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅“二選一”的繳納政策，在避稅利益的驅(qū)使下，面臨全額繳稅受捧，差額繳稅執(zhí)行難的現(xiàn)狀。隨著全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度加快推進(jìn)，過(guò)去自由的“二選一”政策將面臨收緊趨勢(shì)。

差額納稅：省了小錢(qián)不省大錢(qián)

市民王女士今年看中了一套位于市中區(qū)的二手房，房屋建筑面積為150.21平方米，成交價(jià)格為130萬(wàn)。近日，在辦理過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，王女士面對(duì)繳稅問(wèn)題犯了愁。

按規(guī)定，普通住宅指的是凡同時(shí)符合單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含1.0)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下的住房。不符合上述條件其中之一的住房，則為非普通住房。很明顯，王女士準(zhǔn)備成交的這套房產(chǎn)性質(zhì)上并不屬于普通住宅。

而按照相關(guān)規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通住宅對(duì)外銷售的，全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅及附加。

因此，王女士準(zhǔn)備交易的這套房產(chǎn)作為非普通住宅需要繳納營(yíng)業(yè)稅。而目前現(xiàn)實(shí)中一項(xiàng)不成文的規(guī)定，二手房交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)都由買(mǎi)房承擔(dān)。因此，要購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)，產(chǎn)生的各種稅費(fèi)自己不得不去承擔(dān)。

營(yíng)業(yè)稅的繳納，分全額繳納和差額繳納兩種方式。差額繳稅按出售價(jià)與房屋原值的差額的20%繳納。全額繳納則是按照房屋交易額的1%進(jìn)行繳納。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅與個(gè)稅還有捆綁。營(yíng)業(yè)稅按照差額繳納的情況下，按《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。

一開(kāi)始，王女士選擇差額繳稅。照她的計(jì)算，如按差額繳納營(yíng)業(yè)稅需要4.2萬(wàn)元，而按照全額繳納營(yíng)業(yè)稅需要7.2萬(wàn)元。差額繳稅必不可少的賣(mài)主方原始購(gòu)房發(fā)票找不到，僅有一張房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。于是，王女士為賣(mài)家的原始購(gòu)房發(fā)票犯愁。

但是，沒(méi)過(guò)幾天，將大賬算明白后的王女士改變了主意，決定還是按全額繳稅方式來(lái)。因?yàn)?，加上承?dān)的契稅、營(yíng)業(yè)稅對(duì)方的個(gè)人所得稅，按差額繳稅需23萬(wàn)多，而按照全額繳稅需12萬(wàn)多。

全額納稅：現(xiàn)實(shí)交易備受青睞

按相關(guān)規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通住宅對(duì)外銷售的，全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅及附加。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住宅對(duì)外銷售的，全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。

盡管有相關(guān)規(guī)定，但像王女士這樣，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅按照全額繳稅的，已成為當(dāng)前二手房買(mǎi)賣(mài)的常規(guī)做法。這是因?yàn)?，在?shí)際交易中，大部分房屋無(wú)法核實(shí)原來(lái)價(jià)值，尤其是非普通住宅。這是因?yàn)?，很多此類住宅的得到方式并非?gòu)買(mǎi)商品房所得，而是福利分房。對(duì)待無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出差額的房屋，國(guó)家政策為統(tǒng)一按照出售總價(jià)的1%征收。

而選擇全額繳稅的做法更多是利益的驅(qū)使。目前，市場(chǎng)上慣用的手法是用“陰陽(yáng)合同”，在允許的范圍內(nèi)壓低真實(shí)價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽。按照1%的總價(jià)征收的稅額，往往遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收。這樣一來(lái)，很多能核實(shí)原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實(shí)的房屋，從而按照低于真實(shí)交易價(jià)格的總價(jià)的1%征收，以此達(dá)到避稅的目的。

房屋原值和現(xiàn)值的差別越大，稅費(fèi)成本增加越明顯。以濟(jì)南一套80平方米左右的兩居室為例，今年成交房屋總價(jià)約為90萬(wàn)元，按照房?jī)r(jià)的漲幅計(jì)算，5年前該房屋的房?jī)r(jià)大約是70萬(wàn)。按照差額征收，買(mǎi)方共需承擔(dān)4.9萬(wàn)，按照全額繳納稅費(fèi)，買(mǎi)方共需承擔(dān)1.9萬(wàn)。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅專家潘明星表示，轉(zhuǎn)讓二手房繳納20%的個(gè)稅，這項(xiàng)規(guī)定國(guó)家早已有之。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不夠健全，因此稅務(wù)部門(mén)無(wú)法確認(rèn)房屋原價(jià)。在此背景下，各地自行出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，按照總房?jī)r(jià)的1%或者2%征收個(gè)稅，濟(jì)南也不例外。

建設(shè)路上一家房產(chǎn)中介工作人員坦言，“從未做過(guò)按差價(jià)20%征稅的業(yè)務(wù)，都是按照總價(jià)的1%繳稅。”當(dāng)前在現(xiàn)實(shí)交易中，不管是普通住宅還是非普通住宅，兩種繳稅方式任選其一，在利益的驅(qū)使下，當(dāng)然選擇全額繳納的方式。