呂先生致電本報詢問：“我在2012年7月訂了一套商品房，簽訂了買賣合同，房款已付，但房屋還未交付?，F(xiàn)在此開發(fā)商新開盤的同小區(qū)房價每平方米降了將近1500元，縮水了幾十萬元，請問我能退房嗎？”

 

天津寧一律師事務所王京濤律師分析指出： 法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權，即不管當事人之間的合同是否有規(guī)定，只要特定的違約行為出現(xiàn)，法律直接允許合同一方行使解除權。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出現(xiàn)下面情形之一的即可主張退房：1、延遲交房后經催告后三個月內仍未能交房的；2、開發(fā)商證照不全；3、開發(fā)商任意改變合同約定的設計；4、因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的；5、由開發(fā)商造成無法辦理產權證的；6、房屋面積實際誤差超過3%；7、開發(fā)商不能出示竣工備案表，或者房屋主體結構質量不合格，導致合同目的不能實現(xiàn)； 8、未取得商品房預售許可證明簽訂商品房預售合同的；9、一房二賣，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；10、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；11、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；12、預售商品房的購買人未在商品房交付使用之日起90日內，現(xiàn)售商品房的購買人未在銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，或者商品房買賣合同約定的期限內，因為出賣人的原因未能辦理房屋所有權登記手續(xù)的。

 

另一類是約定解除權，即雙方當事人自行協(xié)商約定，符合某種條件便可解除合同，比如約定“甲方(開發(fā)商)6個月內不得降價，否則乙方有權要求解除合同。”對于約定條款，法律一般不加干涉，但約定的內容不能違反法律。

 

本案中開發(fā)商降價銷售是開發(fā)商的自主行為，房屋買賣合同一經簽訂即行成立和生效，任何一方不得擅自變更或者解除。如果在買賣合同里既沒有關于解除合同或退房的特別約定，也不存在法定解除的事由，買房人簽訂合同以后打算以房價下跌為由退房將難以得到法律支持。對于未經合同約定也不在法定范疇的退房請求，律師建議，業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調，協(xié)商不成提出訴訟。