“人們不應(yīng)該只關(guān)注政府是否對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，更應(yīng)該重視長效機制的建設(shè)。”談到十八屆三中全會對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮這樣表示。

 

11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱“《決定》”）公布。在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，《決定》也引發(fā)廣泛關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)資深人士認為，《決定》沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但《決定》強調(diào)市場對資源配置的決定性作用，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、房地產(chǎn)稅立法等方面的提法，都將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

 

長效機制雛形顯現(xiàn)

 

陳淮認為，目前政府同房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系就好比醫(yī)生和病人的關(guān)系。房地產(chǎn)市場仍然需要政府進行監(jiān)管和調(diào)控，只不過調(diào)控手段會有所改變，更向市場化靠攏。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來，《決定》從深化改革的指導(dǎo)思想到財稅、土地、宏觀調(diào)控等方面的具體決定，折射到房地產(chǎn)就勾勒了房地產(chǎn)長效機制雛形，有關(guān)條款分別關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)市場的價格形成、土地供應(yīng)、融資渠道、稅收調(diào)節(jié)等。

 

在價格機制方面，要完善由市場決定價格的機制。在土地制度方面，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在稅收制度方面，決定提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。在金融市場方面，決定提出要允許具備條件的民間資本依法發(fā)起設(shè)立中小型銀行等金融機構(gòu)，健全多層次資本市場體系。在宏觀調(diào)控方面，決定提出，健全以國家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃為導(dǎo)向、以財政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系。

 

北京工商大學證券期貨研究所所長胡俞越在接受記者采訪時表示，此次三中全會，事實上不再提房地產(chǎn)調(diào)控，而是開始涉及更深層次的問題，有兩大亮點。一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革和推進城鎮(zhèn)化進程，一是提出房地產(chǎn)稅立法與改革，這是市場化手段，是長效機制的體現(xiàn)。

 

行政性調(diào)控或不會立即退出

 

三中全會全面深化改革的決定，讓許多房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士看到長效機制的雛形。不過具體到當下的樓市調(diào)整政策，一些業(yè)內(nèi)人士認為迅速退出的可能性很小。

 

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌就認為，不同的城市面臨不同的情況，在北京、上海等一線城市，限購、限價政策不會立馬退出。

 

萬科[簡介 最新動態(tài)]集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，“限購肯定不會退出。”毛大慶認為，對于限購的理解，不能僅局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，限購有調(diào)節(jié)城市人口資源配比的考慮。十八屆三中全會也提出，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。綜合考慮，限購舉措會在相當長的時間內(nèi)存在。至于限價等調(diào)控手段可能會退出，需要調(diào)控壓力的緩解等為前提。

 

北京一家上市房企董秘也對記者談到，三中全會決定的影響應(yīng)是逐步體現(xiàn)的，不會立竿見影。例如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，具體到地方，怎樣落地，會有多大的新增規(guī)模，都需要觀察。 新京報記者張旭

 

關(guān)鍵詞建設(shè)用地

 

土地制度改革尚需突破

 

十八屆三中全會通過的《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。業(yè)內(nèi)人士認為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以做廠房、商業(yè)市場甚至旅游設(shè)施，但是不可能做住宅，短期內(nèi)不會沖擊城市房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)。同時，備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題，因牽涉宅基地，不屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，目前依然無法進入流轉(zhuǎn)。

 

樓市土地供應(yīng)不會快速增加

 

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在農(nóng)村集體用地中的比例很小，其中不少已經(jīng)建設(shè)了廠房、商業(yè)等，真正能進入流轉(zhuǎn)的就更少了。“比例說不好，但相對很少”。

 

華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](行情,問診)董事長任志強日前也表示，十七屆三中全會曾提出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，從逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很難實現(xiàn)這一目標。因此前面有兩個限制性條件，第一個符合規(guī)劃，第二個是嚴格控制用途。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來，集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，涉及所有權(quán)和使用權(quán)的問題。集體所有性質(zhì)不能發(fā)生改變，使用權(quán)分離，但依然只能是集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以做廠房、商業(yè)市場甚至旅游設(shè)施，但是不可能做住宅，因此對于增加商品住宅用地供應(yīng)，目前來看還有很遠的距離。

 

易居中國旗下CRIC研究中心也認為，在目前體制下，農(nóng)地不可能完全跳開地方政府賣給城市的消費者建造商品房。土地流轉(zhuǎn)改革短期內(nèi)不會沖擊城市房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)，但有利于促進農(nóng)民市民化，對城市市場需求規(guī)模增加有正面作用。

 

目前已開展土地流轉(zhuǎn)試點的廣東、安徽等地，流轉(zhuǎn)土地用途不包括商品住宅建設(shè)。

 

土地制度改革大幕逐步拉開

 

雖然目前可見的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不會直接推動商品住宅土地供應(yīng)，但不少人士還是表示了樂觀的看法。從五年前的“逐步建立”到這次的“建立”，十八屆三中全會展現(xiàn)了中央推動土地制度改革的決心。

 

鄒曉云就認為，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)推進，有望成為真正意義城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場平臺建立的開端。一旦試點推進順利，資金進入這一領(lǐng)域，而又沒有出現(xiàn)什么問題，這可能會帶動更多的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

 

 

北京工商大學證券期貨研究所所長胡俞越認為，在未來城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場真正形成后，才會加大土地供應(yīng)量，從而緩解土地供應(yīng)不足和住房需求的矛盾。

 

對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問題，北京房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士對記者表示，小產(chǎn)權(quán)房在目前的政策體系下沒有新出路。小產(chǎn)權(quán)房牽涉宅基地，不屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，依然無法進入流轉(zhuǎn)。但在未來土地制度試點、改革的深入的情況下，小產(chǎn)權(quán)房或許會有新出路，“但路途遙遠”。

 

一家房企高管在接受記者采訪時談到，目前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還談不上和房企的直接關(guān)系。從決定出臺到地方具體配套政策出臺還需要一定時間。在北京，主流住宅開發(fā)商從中受益有限，目前也談不上對于購房者有怎樣的影響。