在北京嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸調(diào)控政策下，住宅市場(chǎng)上的投資客戶日漸稀少，而商住項(xiàng)目成為投資客的新戰(zhàn)場(chǎng)。自2011年起持續(xù)三年來(lái)，北京樓市的商住房成交量日益走高，記者了解到，今年北京樓市的商住仍受到投資者熱捧。

 

綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至11月19日，北京今年的商住樓盤共簽約22397套，同比去年小幅微增2.5%，成交面積171.1萬(wàn)平米，同比增14%；而成交均價(jià)則躍升至21728元/平米，同比去年同期每平米成交單價(jià)上漲2142元，漲幅11%。

 

商住項(xiàng)目銷售熱

 

“我們一開(kāi)盤就賣完了，投資需求的客戶很多。”大興一個(gè)商住項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目上周末入市了700多套寫字樓房源，雖然位于南六環(huán)外，但由于緊鄰地鐵大興線，層高4.2米，總價(jià)最低在80萬(wàn)元/套左右，一推出就受到購(gòu)房者熱捧，目前建委網(wǎng)站已簽約617套，成交均價(jià)為19924元/平米。

 

“買了先出租，5年后區(qū)域成熟了再出售。”一位購(gòu)買了上述項(xiàng)目的投資者向新京報(bào)記者透露，她和朋友合伙買下總價(jià)80萬(wàn)元的45平米西向一居。

 

緊鄰地鐵、總價(jià)在100萬(wàn)元/套以內(nèi)，這成為投資者最為青睞的商住產(chǎn)品共同點(diǎn)。以近期熱銷的金隅自由筑、珠江四季悅城樓盤為例，位于通州新城的金隅自由筑項(xiàng)目截至11月19日已簽約1500套，收金14.09億元；位于大亦莊板塊的珠江四季悅城10月首次開(kāi)盤時(shí)，推出的1000余套房源在4個(gè)小時(shí)售罄。

 

此前緊鄰地鐵房山線的商住項(xiàng)目旭輝[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]E天地10月開(kāi)盤時(shí)600多套房源也迅速在當(dāng)日售罄，收金6億元；而位于亦莊核心區(qū)、緊鄰地鐵亦莊線的國(guó)銳金嵿自8月開(kāi)盤以來(lái)已成交411套，成交金額12.78億元。

 

商住受投資客熱捧

 

“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，50年產(chǎn)權(quán)可能比70年產(chǎn)權(quán)更有優(yōu)勢(shì)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，以過(guò)去的樓市經(jīng)驗(yàn)看，炒樓的核心在于最大限度地撬動(dòng)金融杠桿，如今住宅實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策，投資住宅的成本較大，而商住項(xiàng)目不限購(gòu)、不限貸，而且住宅市場(chǎng)每年都有調(diào)控，而商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策是過(guò)去十年中房地產(chǎn)政策體系唯一最穩(wěn)定的部分。

 

記者了解到，由于2013年北京市對(duì)商品房的預(yù)售證審批“限價(jià)”收緊，商住項(xiàng)目也成為一些房企回款的重要來(lái)源，如今年住宅項(xiàng)目遲遲未入市的東亞地產(chǎn)，憑借東亞·創(chuàng)展國(guó)際和東亞五環(huán)國(guó)際兩個(gè)商住項(xiàng)目目前收金已超過(guò)22.5億元。

 

思源經(jīng)紀(jì)執(zhí)行總裁張鵬表示，目前土地出讓中要求配建更多的公共建設(shè)和商業(yè)、辦公類產(chǎn)品，這種快銷的商辦產(chǎn)品將會(huì)成為思源今年發(fā)展的突破重點(diǎn)。

 

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉透露，未來(lái)商住樓還將成為商品房市場(chǎng)的有力支撐，以保證投資需求與著急購(gòu)房的剛需的正常釋放。此外，商住集中區(qū)域?qū)⒂僧?dāng)前的5環(huán)周邊逐步向6環(huán)周邊擴(kuò)展，延緩區(qū)域內(nèi)商品住房的供需矛盾。

 

■ 熱盤探訪

 

自由筑 800余套房源年底清盤

 

“從去年開(kāi)盤以來(lái)銷售就挺好，現(xiàn)在在售的房源是50-60平米的loft，層高4.2米，總價(jià)在130萬(wàn)元/套內(nèi)，現(xiàn)在房源多，挑選余地也較大，均價(jià)19000元/平米起。”位于通州的自由筑項(xiàng)目銷售人員11月21日告訴新京報(bào)記者，客戶有一部分投資人群，還有一部分是沒(méi)有購(gòu)房資格的剛需買來(lái)自住。

 

記者了解到，自由筑鄰近地鐵八通線土橋站，可謂通州區(qū)的“明星樓盤”，項(xiàng)目從去年8月中旬開(kāi)盤到11月，三個(gè)月的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)八百余套，銷售額超6億元。而2013年1月到2013年10月底，已銷售1700多套，銷售額逾17億元，“小戶型、低總價(jià)、不限購(gòu)”是項(xiàng)目熱銷的關(guān)鍵。

 

此外，自由筑緊鄰的金隅·花石匠有1.62萬(wàn)平米的商業(yè)配套，1800平米京客隆超市已簽約，周邊的華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銘悅商業(yè)街和通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等也在建設(shè)中。

 

“上周末剛開(kāi)了一次盤，兩天銷售了70多套。”自由筑項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人昨日對(duì)新京報(bào)記者表示，這次開(kāi)盤銷售的情況沒(méi)有像前幾次那么“火爆”，是因?yàn)轫?xiàng)目匆匆開(kāi)出D、E、F三段房源，開(kāi)盤前沒(méi)時(shí)間蓄客，目前項(xiàng)目還有800余套房源可售，已一次性入市，計(jì)劃是在年底全部銷售完。

 

針對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，上述負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目130萬(wàn)元/套以內(nèi)的總價(jià)相比周邊的住宅項(xiàng)目售價(jià)仍處于較低水平，記者了解到，項(xiàng)目周邊華遠(yuǎn)銘悅140平米的大戶型均價(jià)在23000元/平米以上。

 

珠江四季悅城 商住產(chǎn)品銷售良好，配套待完善

 

馬駒橋區(qū)域與亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)僅一橋之隔，今年以來(lái)，亦莊和通州臺(tái)湖區(qū)域樓市不斷升溫，也帶熱了馬駒橋區(qū)域。目前，馬駒橋區(qū)域云集眾多樓盤，其中珠江四季悅城、富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]盛悅居、星悅國(guó)際、合生世界村[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等眾多商住項(xiàng)目云集，也使得馬駒橋區(qū)域成為商住市場(chǎng)的重要區(qū)域。

 

其中，珠江四季悅城位于涼水河畔，緊鄰亦莊東區(qū)核心主干道經(jīng)海路。項(xiàng)目由12座樓棟成，為9-12層小高層。項(xiàng)目主推65平米和90平米兩種戶型，層高4.5米，精裝修交房。此次，珠江四季悅城計(jì)劃推出四棟樓，戶型仍以65和90平米兩種靈動(dòng)戶型為主。據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于12月20日左右開(kāi)盤，目前已開(kāi)始意向登記和排號(hào)，“項(xiàng)目從11月15日開(kāi)始正式排號(hào)，這幾天已排了二三十號(hào)。”

 

據(jù)了解，珠江四季悅城的客戶以城南客群為主，由于不限制購(gòu)買資格，因此吸引了大批投資型客戶。銷售人員介紹，項(xiàng)目主推精裝小戶型產(chǎn)品，實(shí)際使用面積較大，再加上自身區(qū)位和商業(yè)配建，不管是自住還是租售都比較便利，這些都給客戶帶來(lái)較好的升值預(yù)期。“今年10月20日首次開(kāi)盤，推出1000余套房源4個(gè)小時(shí)就賣完了。”

 

同時(shí)，珠江四季悅城此次預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格在26000元/平米左右。與一期銷售價(jià)格相比有一定程度上漲。記者在項(xiàng)目周邊了解到，珠江四季悅城周邊以新項(xiàng)目為主，與項(xiàng)目緊鄰的星悅國(guó)際目前在售房源售價(jià)在20000元/平米左右。

 

“項(xiàng)目二期銷售起價(jià)其實(shí)相當(dāng)于一期開(kāi)盤的銷售均價(jià)，現(xiàn)在整個(gè)亦莊都受到高價(jià)土地成交的利好，整體房?jī)r(jià)都在上調(diào)，我們的項(xiàng)目到明年很有可能均價(jià)就在3萬(wàn)元/平米以上。”上述銷售人員表示。

 

雖然受益眾多利好，但目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不全仍是該區(qū)域不足之處，不過(guò)多數(shù)項(xiàng)目均有配套在建，配套建設(shè)的利好會(huì)再次助推區(qū)域價(jià)格。

 

■ 觀察

 

房地產(chǎn)投資需求轉(zhuǎn)入商住市場(chǎng)

 

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，限購(gòu)實(shí)際上是近幾年支撐商住市場(chǎng)的重要原因。今年以來(lái)，由于價(jià)格管控，眾多住宅入市步伐放緩，一部分急迫的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)入商住市場(chǎng)，這也是商住項(xiàng)目熱銷的助推因素。此外，部分投資需求也相應(yīng)地流入商住市場(chǎng)，但商住樓的投資形式更多地表現(xiàn)為自住加保值的形式。由于商住項(xiàng)目的全面增值需要相對(duì)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，純投資性需求可能更多轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓等產(chǎn)品。

 

雖然樓市存在不確定性，同時(shí)未來(lái)將會(huì)有一波自住型商品房入市，但“遠(yuǎn)水解不了近渴”。目前在售的商住產(chǎn)品由于低總價(jià)、空間靈活等因素，依然會(huì)有其市場(chǎng)。