當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)最大優(yōu)勢(shì)在于沒(méi)有“限購(gòu)”

有人擠破腦袋想上娛樂(lè)新聞?lì)^條而不能，有人上了娛樂(lè)頭條卻不開(kāi)心。盡管李亞鵬不愿過(guò)多談起自己的演員身份，但不可否認(rèn)的是，他更多還是出現(xiàn)在了娛樂(lè)新聞中。終于這次沒(méi)有依靠天后，李亞鵬上了財(cái)經(jīng)頭條。

 

據(jù)媒體報(bào)道，在結(jié)束與王菲的婚姻兩個(gè)多月后，李亞鵬現(xiàn)身麗江，變身商界董事長(zhǎng)，首次以中書控股董事長(zhǎng)、雪山投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)的身份殺入資本圈，帶著他的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”進(jìn)軍文化藝術(shù)主題旅游商業(yè)地產(chǎn)，總投資額將達(dá)到35億元。李亞鵬說(shuō)，他將開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)不可復(fù)制的體驗(yàn)式文化藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。

 

事實(shí)上，瞄上商業(yè)地產(chǎn)的不僅僅是李亞鵬，各路資本都已云集于此。萬(wàn)達(dá)作為地產(chǎn)企業(yè)中較早轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的代表，今年繼續(xù)其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略，同時(shí)，萬(wàn)達(dá)在最近幾年也開(kāi)始進(jìn)入了旅游度假地產(chǎn)，從長(zhǎng)白山到云南都有很大的開(kāi)發(fā)規(guī)模。

 

此外，另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭華潤(rùn)置地，在今年也接連添加商業(yè)地產(chǎn)地塊儲(chǔ)備。招商地產(chǎn)還特別成立了專門的子公司進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理，目前商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)估值已經(jīng)占到招商地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%左右。

 

除了這些傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，一些“外行”在商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作也引人注目。比如娃哈哈董事長(zhǎng)宗慶后高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其主要盈利模式是利用各種投資資源，通過(guò)低價(jià)拿地，再把綜合體地塊中抵消住宅、寫字樓出售的利潤(rùn)，補(bǔ)貼商業(yè)地產(chǎn)投資收益慢的弱點(diǎn)。

 

另一個(gè)零售巨頭沃爾瑪也將目光投向了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，今年以來(lái)，沃爾瑪在華關(guān)店數(shù)達(dá)到30家左右，屬于關(guān)店高峰值，并調(diào)整在華業(yè)務(wù)模式，尋找新刺激點(diǎn)，加碼商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

如此看來(lái)，以往明星理財(cái)無(wú)非是炒股、炒房、開(kāi)飯店，如今李亞鵬高調(diào)宣布跨界投資商業(yè)地產(chǎn)，并冠以“文化藝術(shù)”主題，還表示將在麗江之后，布局北京、南京等地，其商業(yè)頭腦確實(shí)有過(guò)人之處。

 

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITS價(jià)格指數(shù)在08年金融危機(jī)時(shí)大幅下跌。圖/招商證券

“‘雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)’與麗江束河古鎮(zhèn)核心僅百米之距，是雪山投資首個(gè)文化藝術(shù)主題綜合性嘉年華街區(qū)商業(yè)。”李亞鵬稱，整個(gè)項(xiàng)目占地408畝，建筑面積約20萬(wàn)平方米，具體規(guī)劃包括藝術(shù)中心、影院、院落、酒店式公寓以及藝術(shù)家工作室等產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

 

不過(guò)還是有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此保持了冷靜，他們認(rèn)為，一開(kāi)始搞主題地產(chǎn)，相當(dāng)大的程度上是制造一個(gè)概念，然后圈地開(kāi)發(fā)銷售，但是現(xiàn)在這一模式已經(jīng)很難繼續(xù)了。由于游戲規(guī)則開(kāi)始“去概念化”，開(kāi)發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商是否真的能夠“坐實(shí)”相關(guān)主題的資源整合，是否能夠持久運(yùn)營(yíng)和盈利成為主題地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵因素。

 

這不僅是李亞鵬和他的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要面對(duì)的困境和挑戰(zhàn)，也是幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共同面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

無(wú)論從融資模式、運(yùn)營(yíng)模式、收益模式來(lái)說(shuō)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)都是在世界范圍內(nèi)領(lǐng)先。經(jīng)過(guò)百余年的發(fā)展沉淀，其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著比較成熟的開(kāi)發(fā)模式。

 

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)+金融=規(guī)模效益”模式先進(jìn)：此核心發(fā)展模式在美國(guó)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）公司內(nèi)非常流行，盡管每家REITs均有自己的獨(dú)特商業(yè)模式和融資方式，但它們的特點(diǎn)均可歸納為：通過(guò)出色的商業(yè)模式提高商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率與創(chuàng)立品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)金融模式打造規(guī)模效益從而放大優(yōu)勢(shì)。

 

商業(yè)地產(chǎn)同樣發(fā)展比較成熟的香港則走了另一條發(fā)展的道路。不同于美國(guó)REITs的專業(yè)化物業(yè)投資低買高賣追求高投資回報(bào)率的戰(zhàn)略，在缺乏REITs等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的支持條件下，重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)下，具有家族企業(yè)穩(wěn)健保守特質(zhì)的香港地產(chǎn)企業(yè)主要將收租商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)成平衡收益的手段，回流資金在低谷時(shí)對(duì)抗行業(yè)周期，只求穩(wěn)定絕對(duì)收益，不去追求過(guò)高回報(bào)率。

 

而國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展時(shí)機(jī)尚未成熟：融資方面，目前銀行貸款占比較低，房地產(chǎn)企業(yè)依賴社會(huì)資金，融資成本較高；運(yùn)營(yíng)方面，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始去化純住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展體系尚未健全；收益方面，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)可能存在投機(jī)行為，而從寫字樓目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，部分城市存在多度開(kāi)發(fā)CBD的現(xiàn)象，導(dǎo)致近年來(lái)租金下滑，這無(wú)疑對(duì)物業(yè)租賃收入產(chǎn)生影響。無(wú)論是租賃市場(chǎng)環(huán)境還是物業(yè)價(jià)格，都是對(duì)REITs的收益率產(chǎn)生重大的影響。

 

開(kāi)發(fā)商貸款利率高于寫字樓和零售商店租金收益率。圖/招商證券

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展期，很大的優(yōu)勢(shì)在于相對(duì)住宅沒(méi)有“限購(gòu)”的束縛。但在土地出讓金繳付比例上，依然與住宅等同，要求首次交款比例不得低于全部土地出讓款50%，地價(jià)的不斷攀升使得利潤(rùn)空間大幅收窄，也對(duì)獲取商業(yè)地產(chǎn)土地產(chǎn)生較高要求。

 

另外，部分二三線城市，特別新城項(xiàng)目，雖然地方政府出于規(guī)劃要求以較低地價(jià)吸引開(kāi)發(fā)商構(gòu)建城市綜合體，然而新建商圈一般需要2-3年的培育期，其配套設(shè)施、人流量如果不能快速跟上，將對(duì)資金形成較大沉淀壓力。

 

根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積較2012年同期增長(zhǎng)32.5%，增幅創(chuàng)2010年以來(lái)的新高。同時(shí)，仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告也稱，商業(yè)地產(chǎn)由于供應(yīng)量持續(xù)走高，面臨“同質(zhì)化”等壓力，行業(yè)發(fā)展前景并不樂(lè)觀。

 

更為緊急的是，資金流動(dòng)性在最近幾個(gè)月開(kāi)始出現(xiàn)收緊趨勢(shì)，央行收緊流動(dòng)性的決心和行動(dòng)比較明顯，市場(chǎng)紛紛擔(dān)心“錢荒”會(huì)否卷土重來(lái)。這有可能對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。

 

有信托業(yè)內(nèi)人士表示，流動(dòng)性緊張和資金價(jià)格上漲，必然形成降杠桿的壓力。而中國(guó)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表一般都有以下特點(diǎn)：資產(chǎn)負(fù)債率高，短期債務(wù)比例大，現(xiàn)金盈利弱。這些特點(diǎn)在2011下半年的債市波動(dòng)以后，不但沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而更加嚴(yán)重。

 

而一旦真的出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將受到重創(chuàng)。在經(jīng)濟(jì)活力下降，企業(yè)現(xiàn)金盈利艱難的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的高杠桿特點(diǎn)將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。再加上商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的格局和真正有能力經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的公司有限，特別是那些沒(méi)有租金的現(xiàn)金收入、而且根本建造在沒(méi)有商業(yè)的地段的項(xiàng)目將會(huì)遭受嚴(yán)重打擊。

 

目前內(nèi)地銀行給開(kāi)發(fā)商的貸款利率普遍超過(guò)6.2%，高于寫字樓和零售商店4%-6%的租金收益率。在中國(guó)銀行系統(tǒng)流動(dòng)性緊張背景下，利率進(jìn)一步上升可能會(huì)吞噬已經(jīng)很低的資產(chǎn)收益率差。而由于受阻地產(chǎn)商的融資成本并不能資本化，上升的資金成本會(huì)立刻反映到他們的利潤(rùn)報(bào)表中。

 

李亞鵬的藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)的盈利能力不容樂(lè)觀，租金回報(bào)難以在短期得到改善，企業(yè)資金壓力恐怕將長(zhǎng)期處于比較緊張的狀態(tài)。而一旦國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性出現(xiàn)非常緊張的情況，恐怕到時(shí)候天后也回天乏力了。

 

商業(yè)地產(chǎn)

作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

 

各路資本紛紛逐鹿商業(yè)地產(chǎn)顯然不是為了上個(gè)頭條，更看重其發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)有其固有的風(fēng)險(xiǎn)模式，在如今流動(dòng)性緊張情況下，誰(shuí)會(huì)第一個(gè)吃癟難以預(yù)料。