今年四季度深圳購物中心將迎來集中開業(yè)潮。包括華僑城歡樂海岸購物中心、沙井京基百納廣場、皇廷IAMALL等6座大型購物中心將陸續(xù)開業(yè)，新增購物中心項目共計約67萬平方米將投放市場。然而多家機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著多家購物中心的集中問世，都存在不同程度的“空置”和延遲開業(yè)現(xiàn)象。
剛剛過去的“雙11”，天貓一天時間創(chuàng)下了350億元銷售額的歷史最高紀錄，來勢兇猛的電商已成為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的勁敵。加之面對著供過于求的壓力威脅，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始進行產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)差異化調(diào)整，向著多資源跨界整合發(fā)展，一些購物中心更是紛紛涉足極具特色的線上電商服務(wù)。
高力國際最新研究顯示，2013年第三季度，深圳零售市場比較沉靜，無新增購物中心開業(yè)，新進駐品牌較少，預(yù)計未來多個新增項目將集中在第四季度入市。同時，報告指出，深圳整體租金水平將有微幅下降；受新增供應(yīng)的影響，空置率水平預(yù)計會上升。
而此前依照世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，深圳2013年已開業(yè)的購物中心空置率約8%，已達到18個月內(nèi)的最高點，并高于6%的空置率警戒線。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，造成購物中心空置率高的原因是供應(yīng)量加大。不僅深圳，全國整體來看，購物中心供過于求的風(fēng)險日漸積累。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計，2015年全國新增商業(yè)購物中心數(shù)量將突破400家，到2025年還會有7000家購物中心建成開業(yè)。按照我國323個地級市計算，平均每個地級市將出現(xiàn)12家以上購物中心，購物中心數(shù)量將嚴重超出城市商業(yè)所需范圍。
盡管供過于求，購物中心的開發(fā)卻依然處于高位運行的狀態(tài)，開發(fā)商熱情不減，業(yè)主引進優(yōu)質(zhì)零售商的競爭日趨激烈。在電商沖擊下，深圳的傳統(tǒng)購物中心被迫作出轉(zhuǎn)型。
高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認為，電商的發(fā)展雖然抑制了商業(yè)地產(chǎn)中書店、服裝店、鞋店等業(yè)態(tài)的發(fā)展，但它也會加速促進商業(yè)地產(chǎn)的改善和升級，反而會給商業(yè)地產(chǎn)帶來一個全新的發(fā)展機遇。
世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳不少購物中心在商戶方面的調(diào)整力度加大，更多選擇美容美發(fā)、餐飲、兒童、休閑娛樂等體驗式業(yè)態(tài)。例如，2013年較2012相比，其中萬象城休閑娛樂品牌量增長率達到100%，海岸城餐飲品牌量增長率達到47.8%，COCO park的美容美發(fā)品牌量增長率達到200%，KK mall童裝玩具品牌量增長率達到100%。
陳厚橋分析，“電商與商業(yè)地產(chǎn)實體店最大的差異在于體驗，必須親身體驗的業(yè)態(tài)在實體店中生存能力更強，譬如電影院、高檔奢侈品、餐飲等。需要體驗式的消費，是電商所不能及的，也是遠遠不能取代的。”
世聯(lián)認為，目前受電商影響，購物中心服裝門店的“試衣間”化，使得服裝零售的店面營業(yè)額增長乏力，加之其差異化因素的營造點非常薄弱，因此未來商業(yè)地產(chǎn)體驗化的著力點將由增加消費者提袋率轉(zhuǎn)化為增加消費者的上座率和翻臺率。
此外，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商打造自己的零售品牌趨勢也日趨明顯。以萬達為例，萬達不斷打造的萬達百貨、大歌星KTV、萬達電影院，這些主力店品牌已經(jīng)逐漸占據(jù)了購物中心面積的30%～40%。
世聯(lián)表示，對于資金回現(xiàn)速度和回現(xiàn)量有要求的發(fā)展商而言，保證持有型商業(yè)項目的準時開業(yè)，成為其向銀行獲得經(jīng)營性貸款的一個前提。而面對著商戶資源有限，開業(yè)率難以保證的情況，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進行多資源的跨界整合發(fā)展，便成為了其保證項目開業(yè)率，完善資金鏈條的一個路徑。
與此同時，在各地政府大力加快電子商務(wù)發(fā)展的背景下，一些購物中心也開始走上創(chuàng)新型線上電商之路。
例如，萬達集團董事長王健林曾多次在公開場合透露，要把萬達廣場做成智能廣場，建成一個“需求數(shù)據(jù)庫”為商家服務(wù)。而10月底，綠景商業(yè)地產(chǎn)也正式宣布啟動電子商務(wù)計劃，將有效吸納家庭生活服務(wù)的所有需求，以線下購物中心為載體，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)線上與線下相結(jié)合的O2O，打造極具佐阾特色的社區(qū)電商模式。
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