北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房價上漲動力仍存。之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應或貸款，而之后都出現(xiàn)了報復性的反彈，這也是今年房價持續(xù)上漲的原因之一。
“京七條”、“滬七條”、“深八條”，再加上剛剛出臺的“穗六條”，“二套房首付七成”的一線城市終于湊成了一桌麻將。
四大城市加碼調(diào)控，還是因為房價漲幅出乎意料。11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月70個大中城市住宅銷售價格的變動情況：在新建住宅領域，與今年7月、8月和9月等的情況類似，價格出現(xiàn)同比上漲的城市繼續(xù)保持69個，其中，上海創(chuàng)造了同比最高漲幅，幅度高達21.4%，北京、廣州、深圳排名第二到第四位，漲幅均超過了20%，分別為21.2%、20.7%、20.6%。
對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在官網(wǎng)稱，判斷房價長期變動趨勢還要參考定基指數(shù)的變化，“北京、上海、廣州、深圳等一線城市盡管今年近幾個月新建商品住宅價格同比上漲較多，但從以2010年價格為100的定基指數(shù)看，三年來每年平均漲幅在7％-8%左右”。
不過，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則發(fā)現(xiàn)，10月，主要城市新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了21個，這意味著，21個城市完成年度調(diào)控任務“已基本無望”。而截至發(fā)稿，今年3月和4月立下“軍令狀”的諸多城市尚無一家對此進行表態(tài)。
一線城市還要“瘋狂”多久
一片“崩盤論”中，10月中國的房價還是沒有出現(xiàn)明顯的回落跡象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，70個大中城市中，價格出現(xiàn)環(huán)比下降的城市僅有2個，分別是秦皇島和溫州；持平的城市有3個，分別是鄭州、牡丹江和南充；但上漲的城市有65個。其中，一線城市中的“北上廣深”均以20%以上的漲幅領跑“房價榜”。
對于部分城市來說，新建住房同比20%的漲幅已算“比較客氣”了。《國際金融報》記者今年8月、9月和10月曾隨朋友和父母看過多家樓盤，當時，他們的表態(tài)幾乎一致，就是“夸張”。比如，在寶山區(qū)中環(huán)邊的一個不臨地鐵的樓盤，今年4月、5月還停留在2.5萬元/平方米的水平，但在火熱市場的推動下，目前已達到3萬元/平方米。
而去年10月嘉定新城附近一處“剛需戶型”總價160萬元以上的新盤，今年的標價已然突破200萬元，且按銷售人員的說法，還可能“更貴”。
“房子永遠沒有最貴，只有更貴。”閘北區(qū)管理5家門店的一位地產(chǎn)經(jīng)理在和《國際金融報》記者聊天時透露，閘北區(qū)部分二手商品房樓盤，去年同期可能會以2.5萬元/平方米的“內(nèi)部價”到手，“今年你再去買，可能會以超過4萬元/平方米的代價才能拿下”。也就是說，該樓盤的漲幅顯然早已超過了20%。
“一直在看今年的樓市，我也沒想到這么火。”一位四線房地產(chǎn)開發(fā)商對《國際金融報》記者說，“本來以為，去年年末的火熱只是暫時的，且今年2月出臺了新版‘國五條’，讓市場‘嚇了一跳’。但現(xiàn)在看，當初的判斷全都是錯的。”
不過，劉建偉認為，“城市之間房價變動仍是差異較大，同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩(wěn)”。
“二套房首付七成”影響幾何
在國家統(tǒng)計局看來，10月房價環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進一步強化調(diào)控政策有關。“一方面，由于開發(fā)商看好‘金九銀十’這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項目，市場供應量增加，一定程度上房價上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項目也進一步嚴格了房價的銷售審批條件，房價環(huán)比漲幅受到了抑制。”國家統(tǒng)計局表示。
事實上，就北上廣深看，從10月開始，市場出現(xiàn)了進一步的調(diào)控舉措。
上海易居研究院的報告總結稱，10月，“京七條”、“深八條”對樓市加壓，北京在既定政策的執(zhí)行上主要圍繞“供給端”進行全面升級和強化，深圳則重點從加大土地供應、繼續(xù)嚴格限購限貸、加大安居型商品房和保障性住房供應的力度等方面抑制房價過快上漲。到了11月，上海緊隨其后出臺“滬七條”，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策等措施用以平抑房價。
對此，易居認為，“今年第四季度，全國房價環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩，未來半年房價漲幅有望回歸合理區(qū)間。”
然而，從不少城市房價漲幅看，前10月房價漲幅超過10%的城市有21個，4個一線城市漲幅均超過20%，還有26個城市漲幅在8%-10%之間。有媒體稱，“相比約8%的城市居民實際收入增幅，很多地方‘房價漲幅低于收入增幅’的調(diào)控‘軍令狀’已成戲言。”
據(jù)今年早些時候各地的“軍令狀”，北京2013年房價控制目標是“全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定”，上海的目標是“按保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施”，廣州和深圳的目標均為“2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅”。
從目前“北上廣深”同比20%的漲幅看，這些城市的調(diào)控目標確成“戲言”。也許是房價漲得出乎預料，北京、上海、深圳、廣州先后對二套房政策加碼，首付均提至七成。
房產(chǎn)稅能否扛起市場厚望
有媒體分析，近年來，住建部等部委多次重申，對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制的地區(qū)，要限期整改并追究有關領導的責任，“不過，這份嚴厲更多停留在嘴上，而沒有落實到行動中，鮮聞有哪個地方因此受到問責”。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士此前也對《國際金融報》記者表示，關鍵在于地方政府的“調(diào)控意愿不強烈”。因為，從根本上看，現(xiàn)在的地方政府還是要依賴于土地財政，一旦失去了賣地收入，地方政府幾乎不能找到足夠的替代收入來源。
上述開發(fā)商對《國際金融報》記者解釋，一直以來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控都是從信貸等“抑制需求”的角度考慮調(diào)控，而真正從供給端給出的方案往往得不到有力執(zhí)行。
德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平也對媒體說，北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房價上漲動力仍存。他也認為，“之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應或貸款，而之后都出現(xiàn)了報復性的反彈，這也是今年房價持續(xù)上漲的原因之一。”
事實上，市場也一直在期待解決之策。此前，市場和媒體均表達了對“房地產(chǎn)長效機制”的期待，但在最新的十八屆三中全會的《決定》文件中，“長效機制”并未被提及。好消息是，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，且“市場對資源配置起決定性作用”也屢次被提及。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，“如果十八屆三中全會的精神能夠得到全面貫徹，那么，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。”他認為，與以往“圍繞房價調(diào)房價”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，“雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效解決”。
此前，國務院發(fā)展研究中心發(fā)布了“383改革方案”。其中，針對房地產(chǎn)市場，該方案提出“包括房產(chǎn)稅從試點到全面實施等”。這被媒體認為是“對此前房地產(chǎn)市場頑疾的一種大刀闊斧的改革”。
值得注意的是，在11月19日的《財經(jīng)》年會上，美國前總統(tǒng)克林頓建議，中國“不要重蹈美國覆轍”。“之前，美國的經(jīng)濟增長驅動力主要是金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，但這些行業(yè)并不提供多少工作機會，大多數(shù)的經(jīng)濟收入集中在了少數(shù)人手中。這種集中化程度太高，會限制經(jīng)濟的增長。”克林頓說。
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