上月，位于北京南六環(huán)附近的一樓盤開盤，一天售出1400套房，買房人排隊(duì)搶房，開發(fā)商一天入賬38億。而對于排隊(duì)搶房的年輕人來說，不少人卻為貸款而頭疼。由于北京房價(jià)這幾年上漲，住房公積金最高貸款額度卻止步在80萬這一水平，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足貸款的需求。一邊是大量公積金余額在賬戶內(nèi)躺著“睡覺”，一邊卻是大量年輕人因?yàn)橘J款額度不夠被迫“啃老”。

 

現(xiàn)象

 

六環(huán)附近88平方米兩居

 

首付和公積金貸款額度之間差92萬元

 

北京青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一天賣出38億的中建國際港[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]位于大興新城黃村興華大街。雖然這一項(xiàng)目位于南五環(huán)外近六環(huán)，但因?yàn)榈罔F優(yōu)勢，均價(jià)24500元/平方米。從戶型和位置來看，這一項(xiàng)目屬于典型的剛需項(xiàng)目，購買者大多都是首次置業(yè)、自己居住的年輕人。但一日38億的銷售業(yè)績對于開發(fā)商來說是一個(gè)驚人的神話，而對于不少買房人來說，尤其是手上存款不是很多的剛需購房人而言，則沒那么輕松。

 

以最小兩居88平方米戶型為例計(jì)算，平均一套房子215萬元。購房人林彥正好買了這樣一套小兩居，對于他而言，利率低的公積金貸款是最佳貸款選擇，但新的壓力和困境又來了——貸款額度不夠，或者說，首付“壓力山大”：原來，按照90平方米以下首套房、首付可按兩成交的規(guī)定，林先生最少要交43萬的首付款，剩余172萬需要申請貸款。而根據(jù)目前公積金的規(guī)定，正常情況下，一般人貸款額度上限為80萬，顯然無法覆蓋172萬的需求，貸款差距為92萬。

 

也正因如此，這幾天，林彥面臨以下選擇：要么讓父母幫著去向親戚借錢多付首付款，要么放棄貸款利率優(yōu)惠的住房公積金貸款，而不得不選可以多貸一點(diǎn)的住房商業(yè)貸款。“215萬元的套總價(jià)，如果使用公積金貸款，最少要交135萬元的首付，這相當(dāng)于首付6.5成。而對于我這樣一個(gè)剛需的年輕人來說，一口氣拿出135萬首付無疑太難了。而如果不選擇公積金貸款、選能多貸一點(diǎn)的住房商業(yè)貸款，首付壓力是小了，但是意味著無法享受公積金的利率優(yōu)惠，此前交的大筆公積金在關(guān)鍵時(shí)候卻無法派上用場。而且一個(gè)不容忽視的問題是，選擇商業(yè)貸款，則意味著我們要多還很多利息，對我們這樣的購房人而言，相當(dāng)于雪上加霜。”林彥無奈地告訴記者。

 

算賬

 

放棄公積金貸款選擇商貸

 

貸款利息要多還40多萬元

 

北青報(bào)記者就此算了一筆賬：如果選用商業(yè)貸款，215萬的房子，貸款172萬，基準(zhǔn)利率6.55%，20年等額還款方式，每個(gè)月要還12874元，總計(jì)利息137萬。而如果允許公積金貸款172萬的話，每月還款10881元，利息總共89萬。兩者利息相差48萬。

 

“為什么房價(jià)上漲了這么多年，公積金貸款的額度屢次提高，但總是沒有辦法滿足需求呢？”林彥向記者抱怨，這種形勢下，要么“啃老”，他和妻子向兩家老人借錢，湊出135萬首付。要么商貸，多付48萬利息。

 

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照北京目前的房價(jià)，剛需房套總價(jià)即便是地處六環(huán)附近，也多在150萬元以上。公積金上限80萬，對于剛需購房者來說，基本屬于雞肋，如果選擇公積金貸款，反而需要多增加首付，而剛需購房者首付本身壓力就非常大。

 

難點(diǎn)

 

3A評級貸款額度能上浮30%

 

剛需購房人能過評級并不多見

 

北青報(bào)記者調(diào)查也顯示，對于不斷上漲的房價(jià)、明顯不夠的公積金貸款額度，北京市公積金管理中心也一直在尋找突破的方法。今年4月，北京公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》。

 

該通知通過將信用機(jī)制和貸款額度進(jìn)行掛鉤，突破了最高貸款額度80萬的上限。根據(jù)規(guī)定，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，個(gè)人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個(gè)人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%。

 

上調(diào)之后，享有3A信用等級的貸款人貸款額最高可貸到104萬元，2A級為92萬。這一政策出臺之后業(yè)內(nèi)一片叫好聲，認(rèn)為這將讓不少百姓獲益。但在實(shí)際執(zhí)行了一段時(shí)間之后，業(yè)內(nèi)突然發(fā)現(xiàn)，公積金中心的“好意”老百姓卻很難領(lǐng)到。最大的問題在于，要想拿到3A評級難如登天。

 

從貸款業(yè)務(wù)角度，無論公積金貸款還是商貸，都會有一個(gè)信用評級，這是針對個(gè)人還款能力的一個(gè)綜合評定，評定的指標(biāo)包括品德、能力、資本、擔(dān)保等多個(gè)層級，具體來講包括年齡、文化程度、職業(yè)、職務(wù)、個(gè)人年收入、家庭年收入、家庭情況等。

 

“一般而言，從25歲到40歲，年齡增加收入會逐級增加，是貸款機(jī)構(gòu)最喜歡的人群。如果同等條件下，學(xué)歷越高越有加分。此外，職業(yè)也是關(guān)鍵，一般公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)主等評分就會更高一些。”某國有商業(yè)銀行朝陽支行負(fù)責(zé)材料審核的楊林告訴記者，“要想獲得最高評級，基本上就是每個(gè)選項(xiàng)都有一些加分，在實(shí)際申請人中，3A很難出現(xiàn)，連2A評級都很少，一般在2B、3B的多一些。”

 

這種依靠3A來增加貸款額度的方式遇到了現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。一般剛需盤中，年輕人置業(yè)較多，歲數(shù)不過30歲，對公積金貸款也最渴望，但這一人群不太可能被評為3A。“試想一個(gè)不滿30歲的年輕人，能有多少加分項(xiàng)目，能夠順利拿到足額貸款就不錯(cuò)了，增量部分基本不可能。而大多數(shù)能夠獲得3A的人，都是有一定社會地位或者收入較高者，他們本身對貸款的需求并不旺盛。”楊林告訴記者。

 

追訪

 

賬上余額過1876億元

 

北京住房公積金并非無錢可貸

 

一邊是明顯上漲的房價(jià)，一邊是老百姓貸款需求無法得到滿足，難道是北京公積金中心入不敷出、無錢可貸？答案又是否定的。

 

根據(jù)北京住房公積金管理中心的統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月底，2012年歸集住房公積金833.92億元，提取550.50億元，凈增283.42億元。截止到去年底，累計(jì)歸集住房公積金4471.13億元，提取2594.30億元，余額1876.83億元。

 

如果算大賬，北京住房公積金中心2012年底有1876.83億元余額。這一數(shù)字在2010年是1290多億元，2011年為1537.18億元。換句話說，北京市歸集的住房公積金這幾年都在逐年增加，每年凈增至少250億左右。在國內(nèi)不少城市出現(xiàn)公積金不夠用、甚至下調(diào)公積金額度時(shí)，北京的公積金無論是歸集水平還是余額狀態(tài)，都處在很健康的水準(zhǔn)。

 

“80萬元的住房公積金貸款上限是否合理？肯定不合理。淄博，一個(gè)三線城市，公積金貸款的最高額度是40萬元，高層次人才還能申請到50萬元。寧波公積金貸款最高額度是80萬，和北京一樣高。相比起北京的房價(jià)，北京80萬的確是少了一些。”一位曾經(jīng)在公積金中心任職的負(fù)責(zé)人告訴記者。

 

從公積金運(yùn)營的角度，錢留在賬上顯然也不是最好選擇。公積金的收益渠道非常狹窄，除了發(fā)放公積金貸款獲取收益，其余只能以購買國債等方式增加收益，收益率本身就偏低。實(shí)際上，只要留足備付金，增加公積金發(fā)放既有利于公積金運(yùn)營，也能讓更多百姓獲益。

 

按照公積金和商貸之間2%左右的利率差，每增加100億貸款，買房人就能夠少承擔(dān)2億的利息。而對于公積金中心而言，增發(fā)100億貸款，也能夠有約4億元的增值收益。這些錢能夠用來支持保障房建設(shè)。“公積金中心歸根結(jié)底也是一個(gè)貸款機(jī)構(gòu)，也是要算經(jīng)濟(jì)賬的”。

 

呼聲

 

80萬元貸款額度是5年前規(guī)定

 

購房人呼吁提高首套房公積金貸款額度

 

“3A評級屬于遠(yuǎn)水解不了近渴，能否對我這樣的首套房剛需購房人，適當(dāng)提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為了幫助剛需購房人，而房價(jià)漲了，80萬元的貸款額度規(guī)定也應(yīng)該適當(dāng)提高。”林彥這樣對北青報(bào)記者說道。采訪中，記者了解到，類似林彥這樣想法的購房人不少，他們希望通過北京青年報(bào)向有關(guān)部門呼吁，適當(dāng)提高首套房住房公積金貸款額度。

 

1991年我國住房公積金制度首先在上海建立，隨后在北京、天津等地開始試點(diǎn)。1994年推廣到所有縣級以上的城鎮(zhèn)。近年來，房價(jià)飛漲，全國各地公積金貸款額度也是數(shù)次提高。從上世紀(jì)90年代開始，北京公積金貸款的最高額度從30萬元調(diào)整為39萬元、40萬元，到2007年調(diào)整為60萬元，再到2008年調(diào)整為80萬元。

 

據(jù)北青報(bào)記者從2008年負(fù)責(zé)調(diào)整公積金貸款額度的工作人員處了解，之所以額度定格在80萬元，一個(gè)重要原因是參照了當(dāng)時(shí)的房價(jià)。“按有關(guān)部門測算，2008年北京市普通商品住房均價(jià)在1.1萬至1.2萬元/平方米，以此標(biāo)準(zhǔn)，職工基本住房總房價(jià)應(yīng)為99萬元至108萬元，首付款為20%，公積金最高額度也應(yīng)在80萬元到86萬元之間。”相關(guān)工作人員告訴記者。

 

但從2008年之后，除了引入3A和2A評級機(jī)制，公積金貸款最高額度的調(diào)整便再未啟動。從2008年到2012年，北京房價(jià)上漲了一大截，即便是按照北京市房協(xié)最保守的統(tǒng)計(jì)，2012年新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米，基本上比2008年上漲了一倍。如果按照正常推算，公積金貸款的額度應(yīng)該是140萬左右，但現(xiàn)實(shí)卻沒有變化。

 

除了當(dāng)年房價(jià)，公積金貸款最高額度還和公積金個(gè)人最高繳存有關(guān)系。比如2008年，公積金最高繳存是一個(gè)人2392元/月。如果這些錢全部還貸，最高可貸43萬元，公積金貸款以家庭為單位，夫妻雙方算進(jìn)去就能貸86萬。

 

但5年過去了，公積金個(gè)人最高繳存也已經(jīng)發(fā)生了變化。根據(jù)公積金中心的公告，2013年公積金個(gè)人最高繳存為3760元，如果照此推算，2013年個(gè)人公積金貸款就應(yīng)該是67萬，家庭貸款總額就應(yīng)該能夠達(dá)到134萬，取個(gè)整數(shù)也就是130萬。但現(xiàn)實(shí)是，額度還是沒有提高。

 

故事

 

公積金貸款曾是“雪中送炭”

 

對于這兩年還沒有買房的年輕人，公積金的好處似乎越來越遠(yuǎn)了。它似乎就是工資單上的幾個(gè)數(shù)字，每個(gè)月都從工資中扣掉一筆錢，看得見，摸不著，但關(guān)鍵時(shí)候卻享受不了。而對于現(xiàn)在35歲左右，在5年、甚至10年前購房的人來說，公積金如同雪中送炭。

 

秦和今年34歲，2004年，也就是25歲那年，他購買了位于雙井的百環(huán)家園。這是北京地理位置很好的經(jīng)濟(jì)適用房，位于東三環(huán)邊上，購買時(shí)均價(jià)4350元/平方米，一套110平方米的房產(chǎn)總價(jià)48萬元。當(dāng)時(shí)秦和在中國醫(yī)藥總公司上班，每月到手收入5000元。為了購買這一房子，秦和首付付了12萬元，利用公積金貸款36萬元。

 

現(xiàn)在，秦和每個(gè)月還款2400元，對他來說，當(dāng)時(shí)的房價(jià)、當(dāng)時(shí)的公積金額度恰好合適。“我們這個(gè)歲數(shù)，都趕上了公積金貸款，一是利率確實(shí)低很多，另外可以直接用公積金進(jìn)行還款。”秦和自己算過一筆賬，相對同時(shí)期的商業(yè)貸款，公積金貸款每個(gè)月可以讓他少還近300多元。

 

還是這個(gè)小區(qū)，如果現(xiàn)在再用公積金貸款顯然已經(jīng)不可能了。從2004年到2013年，在這不到十年的時(shí)間內(nèi)，百環(huán)家園的房價(jià)已經(jīng)漲到3萬元/平方米，即便是這個(gè)小區(qū)目前最小的戶型，一居室68平方米，總價(jià)也接近204萬。

 

由于二手房評估價(jià)略低，即便買房人申請到公積金80萬貸款，首付也要達(dá)到124萬。“這對一個(gè)剛?cè)肷鐣哪贻p人來說，絕對是一筆巨款。”秦和感嘆，“不啃老簡直太難了！”

 

財(cái)經(jīng)觀察

 

調(diào)高公積金額度

 

需要政策綠燈

 

1991年，公積金誕生的初衷是通過“國家支持一部分、單位補(bǔ)貼一部分、個(gè)人合理負(fù)擔(dān)一部分的房貸分配和住房籌資新機(jī)制”，這種制度最重要一個(gè)目的是通過這種類似強(qiáng)制歸集的方式，幫助解決困難職工家庭住房問題。

 

但隨著房價(jià)的越漲越高，公積金貸款在現(xiàn)實(shí)中的“扶危濟(jì)困”功能卻是越顯薄弱。往往是越有錢越能得到更多貸款，身份越高越能得到更多額度。相反，高房價(jià)背景下的新困難戶——城市低收入家庭、剛需年輕人群卻因?yàn)橛邢薜氖杖?、薄弱的?cái)富積累和公積金貸款越來越遠(yuǎn)，和買房夢也越來越遠(yuǎn)。

 

從以往的歷史來看，北京公積金管理中心一直奉行動態(tài)調(diào)整策略，從30萬到40萬，從60萬到80萬，這一策略一直在與時(shí)俱進(jìn)。但隨著房價(jià)不斷突破大家的心理底線，這一機(jī)制也開始失靈了，從2008年到2013年，房價(jià)大漲的五年間，公積金貸款額度卻提升乏力，僅是細(xì)枝末節(jié)的縫縫補(bǔ)補(bǔ)。

 

 

按道理，房價(jià)越漲，貸款額度應(yīng)該越高才能與之匹配。但當(dāng)房價(jià)高到官員談房價(jià)都覺得敏感之時(shí)，理性的思維和決策突然都失效了。原本公積金貸款可以減輕購房人壓力，但現(xiàn)在卻與現(xiàn)實(shí)有些脫節(jié)。我們不得不面對一個(gè)現(xiàn)實(shí)，一開始，我們牽著房價(jià)的鼻子走，后來我們卻被房價(jià)攆著走。

 

如何重新彌補(bǔ)公積金貸款這一“扶危濟(jì)困”政策和這些剛性需求者之間的裂痕，在房價(jià)暫時(shí)不可能大幅回落的背景下，在公積金余額逐年增多的條件下，北京單獨(dú)提高公積金貸款額度不僅有條件，更有現(xiàn)實(shí)意義。無論是看老百姓手中的賬本，還是看北京公積金中心的賬本，這都是一項(xiàng)多贏的策略。