樓市調(diào)控一次次地限制住宅地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為是地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)型的“避風(fēng)港”，萬達(dá)、華潤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功，更讓許多企業(yè)眼紅。而商業(yè)地產(chǎn)背后需要的專業(yè)程度和面臨的風(fēng)險往往容易被忽略。此外，宗慶后的娃哈哈進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、馬云通過“雙11”電商叫板商業(yè)地產(chǎn)，一場商業(yè)地產(chǎn)的混戰(zhàn)局面還在持續(xù)。

 

內(nèi)行加注

 

作為地產(chǎn)企業(yè)中較早轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的代表，萬達(dá)始終被認(rèn)為是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)，尤其是在住宅地產(chǎn)受到調(diào)控嚴(yán)重限制的近幾年。今年萬達(dá)繼續(xù)其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略，萬達(dá)集團(tuán)預(yù)計，今年共新開業(yè)13個萬達(dá)廣場，此外還包括哈爾濱、南昌兩個萬達(dá)文化旅游城。值得一提的是，萬達(dá)集團(tuán)將今年萬達(dá)廣場的布局重點放在了三、四線城市。萬達(dá)2013年新開業(yè)13個萬達(dá)廣場項目，就有7個在三、四線城市。在一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、近趨飽和的情況下，進(jìn)軍三、四線城市，填補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)空白，占據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)制高點，成為萬達(dá)的策略之一。

 

萬達(dá)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的另一策略則是強(qiáng)調(diào)體驗類的生活服務(wù)業(yè)態(tài)和“去零售化”，自去年三季度以來，萬達(dá)廣場開始逐步減少服飾類業(yè)態(tài)，增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，萬達(dá)已經(jīng)要求，今年四季度以后開業(yè)的萬達(dá)廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個萬達(dá)廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完成。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，萬達(dá)已在中國60余座城市開業(yè)75個萬達(dá)廣場，計劃于2013年底達(dá)到85個。預(yù)計，2014年萬達(dá)廣場項目數(shù)量將達(dá)109個，持有物業(yè)面積2300萬平方米，規(guī)模將躍居全球第一。

 

另一個商業(yè)地產(chǎn)巨頭華潤置地，在今年也接連添加商業(yè)地產(chǎn)地塊儲備。8月9日，華潤置地（成都）有限公司以總價20.13億元，拍下山西省太原市3塊商業(yè)用地，共計16.76萬平方米。8月16日，前海首批出讓地塊的最后一宗土地，為商業(yè)性辦公地塊，建筑面積50.3萬平方米，出讓起始價達(dá)67.2億元，由華潤置地出價109億元成功競得，溢價達(dá)62.2%。9月6日，華潤置地(成都)有限公司以總價17.9億元競得山西太原一幅商業(yè)住宅用地，面積約5.89萬平方米。

 

招商地產(chǎn)于去年成立專門的子公司商業(yè)資產(chǎn)管理公司深圳招商商置投資有限公司后，今年上半年已累計出租面積達(dá)440.94萬平方米，實現(xiàn)投資性物業(yè)租賃收入3.71億元。目前商業(yè)項目資產(chǎn)估值已經(jīng)占到招商地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%左右。

 

從不斷加大的投入可以看出，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然看好商業(yè)地產(chǎn)的未來。寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁許華芳就認(rèn)為，從房地產(chǎn)業(yè)來說，如果說過去的黃金十年更多的是指住宅地產(chǎn)的話，那么未來的十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

 

外行進(jìn)入

 

除了原本就在地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)外，一些“外行”在商業(yè)地產(chǎn)的動作也引人注目。比如近期杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目、總投資50億元的娃哈哈宜昌購物廣場的正式動工。

 

娃哈哈董事長宗慶后曾表示，今年娃哈哈正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并計劃在5年內(nèi)籌建100座商場或綜合體。如此開店擴(kuò)張速度，幾乎已經(jīng)趕上行業(yè)龍頭萬達(dá)的速度，宗慶后在商業(yè)地產(chǎn)的“野心”可見一斑。值得一提的是，此前娃哈哈在2012年11月已在杭州開設(shè)了娃歐商場，進(jìn)行商業(yè)項目的運營，但是由于商業(yè)團(tuán)隊經(jīng)驗不足，運營管理也做得不夠，娃歐商場開業(yè)以來就一直經(jīng)營慘淡。

 

而此次娃哈哈在宜昌開發(fā)的百萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項目，顯然吸收了娃歐商場的經(jīng)驗。今年9月宜昌娃哈哈投資開發(fā)有限公司以4.7億元底價成功摘得宜土網(wǎng)掛43號地塊。該地塊位于宜昌市城東大道東站片區(qū)，土地面積為16.5萬平方米，性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，容積率不大于5.0，該項目的樓板價僅為569元/平方米。值得一提的是，娃哈哈在食品飲料領(lǐng)域在宜昌早有投資，在當(dāng)?shù)氐耐顿Y關(guān)系為娃哈哈的低價拿地提供了基礎(chǔ)。

 

利用各種投資資源，通過低價拿地，再把綜合體地塊中抵消住宅、寫字樓出售的利潤，補(bǔ)貼商業(yè)地產(chǎn)投資收益慢的弱點，顯然能使娃哈哈避免此前在娃歐商場的困境。而這也體現(xiàn)出宗慶后向萬達(dá)模式學(xué)習(xí)的態(tài)度，同樣娃哈哈也將商業(yè)綜合體的未來布局重點放在了三、四線城市。

 

電商挑戰(zhàn)

 

在各類企業(yè)還在加大投資商業(yè)地產(chǎn)實體的同時，馬云攜“雙11”350億元銷售額之勢叫板商業(yè)地產(chǎn)，也成為近期業(yè)內(nèi)議論的熱點。電商在零售領(lǐng)域分流線下實體商業(yè)地產(chǎn)的銷售額，已經(jīng)成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項目面臨的最大挑戰(zhàn)。“雙11”網(wǎng)購的火爆，把這種情況用更為極端的方式表現(xiàn)出來。

 

對于電商對商業(yè)地產(chǎn)提出的挑戰(zhàn)，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，減少零售業(yè)態(tài)，加強(qiáng)引進(jìn)體驗式業(yè)態(tài)，向購物中心發(fā)展是目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的方向。“如果投資住宅只要用耳（跟風(fēng)即可）的話，投資商業(yè)需要用眼（要具備專業(yè)判斷力）。”王永平表示，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，需要更強(qiáng)的專業(yè)性。住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險更大，專業(yè)程度更高，如果不能夠認(rèn)真分析商業(yè)地產(chǎn)的需求，盲目投資會帶來更大的風(fēng)險。