日前，讀者張女士致電《金樓市》，咨詢沒有土地證的二手房(房源、代理、租房)能不能買。據(jù)了解，張女士想買的房子是位于江東北路300號的陽光金峰閣，記者在了解陽光金峰閣情況的過程中發(fā)現(xiàn)，這家樓盤業(yè)主的土地證無法辦理是歷史遺留問題，一直沒有得到解決。那么，沒有土地證的房子能不能買呢？

 

土地使用權(quán)深陷債務(wù)糾紛

 

為了解情況，記者找到了陽光金峰閣的業(yè)主：“據(jù)說開發(fā)商欠了很多債，所以當年房子延遲交付，差點連精裝修的標準都達不到。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陽光金峰閣于2006年4月開盤銷售，合同規(guī)定最遲的交付時間是2007年12月31日前，但直到2008年7月才部分交付，隨后開發(fā)商蟠龍金陵建設(shè)突發(fā)變故，接手者發(fā)現(xiàn)該公司債臺高筑，當時鼓樓區(qū)政府介入此事，最終為通過正規(guī)途徑購買此房的業(yè)主解決了房產(chǎn)證等問題。但直到今天，業(yè)主的土地證仍沒有辦下來。一位上了年紀的業(yè)主表示：“幾年來土地證杳無音信，極可能是遙遙無期。”

 

國土局的相關(guān)工作人員告訴記者，該地塊土地使用權(quán)因債務(wù)糾紛已被南京市鼓樓區(qū)人民法院查封，據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十二條規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，在未收到法院解封函的情況下，國土局不能為業(yè)主辦理土地證。也就是說，大土地證被查封，小土地證就不能辦理。

 

對此，記者從相關(guān)部門得到證實，陽光金峰閣問題系歷史遺留問題，由開發(fā)商違規(guī)、資金鏈斷裂、法定代表人病故等因素造成，土地因欠款被接手者綠野公司申請查封，所有業(yè)主的土地證暫時無法辦理。

 

無小土地證房產(chǎn)慎重買賣

 

陽光金峰閣的土地證問題一直未能解決，但二手中介——中原地產(chǎn)(房源、代理、租房)的置業(yè)顧問仍向張女士兜售該房產(chǎn)，并聲稱“土地證是有的”。記者向該置業(yè)顧問了解情況時，他表示：“陽光金峰閣只是大土地證被查封，一旦大土地證解封，不會影響購房人辦理土地證，所以是可以操作過戶的，而且這房子比較新，短期不會有拆遷問題，風險不大。”

 

對于這樣的問題房源，有專業(yè)人士建議，買賣雙方都應(yīng)慎重，以免陷入不必要的糾紛。

 

“房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明，兩者是密不可分的，所以沒有土地證是不可以交易過戶的。但實際操作過程中，有些房子還是可以過戶的。”有律師提醒，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護自己的合法權(quán)益，“房屋在拆遷征用補償時無法得到保障，使購房者蒙受不必要的損失。”

 

而對于陽光金峰閣的問題，相關(guān)部門工作人員建議盡快協(xié)調(diào)相關(guān)部門單位對被查封的土地證解封，使取得房產(chǎn)證的業(yè)主能辦理土地證；同時建議企業(yè)申請破產(chǎn)，按法律程序處理債權(quán)債務(wù)，在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)有關(guān)部門給其余業(yè)主辦理房產(chǎn)證、土地證。“鑒于此糾紛已不能通過政府行政行為救濟，又不能通過司法調(diào)解、人民調(diào)解化解，建議相關(guān)業(yè)主向法院提起產(chǎn)權(quán)確認之訴，主張自己的合法權(quán)益。”資深律師林先生表示。

 

小貼士

 

四種情況

 

不能辦理小土地證

 

一是沒有領(lǐng)取大土地證和大房產(chǎn)證的；二是土地和房屋權(quán)屬有爭議的；三是土地違法行為尚未處理或正在處理的；四是法院查封或其他依法限制土地和房屋權(quán)利的。陽光金峰閣屬于第四種情況，大土地證被查封，導致現(xiàn)在無法辦理分割，只能等大土地證解封之后，才能分割。