繼北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）祭出“京七條”后，將在年前停批4萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房預(yù)售許可的“限高令”再度甚囂塵上。

 

就在“京七條”出臺(tái)，推出通過(guò)政策保障調(diào)節(jié)中端市場(chǎng)的自住型商品房不久，北京房協(xié)的相關(guān)負(fù)責(zé)人和一些高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士就向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，北京樓市的高端市場(chǎng)并未因此“放開(kāi)”，為了保證本年度商品房成交均價(jià)，完成2013年“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，在今年年底前，北京市住建委方面不再給高價(jià)項(xiàng)目批預(yù)售證。

 

一些市場(chǎng)人士由此驚呼，北京市房地產(chǎn)調(diào)控的思路，已經(jīng)從“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”，演變成“低端有保障，中端有政策，高端有控制”的唯數(shù)據(jù)論邏輯，而北京樓市的高端市場(chǎng)或從此進(jìn)入“管控”時(shí)代。

 

“限高令”源自預(yù)售審批配額制

 

本月初，坊間流出消息，11月1日北京市住建委召集了近40家房企代表開(kāi)了一場(chǎng)內(nèi)部座談會(huì)，口頭傳達(dá)6點(diǎn)意見(jiàn)，北京市住建委新聞中心主任劉海琦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)默認(rèn)了這一消息。并表示當(dāng)前穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完成北京市2013年度的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是今年年底前最重要的工作和任務(wù)。

 

另外一位建委內(nèi)部人士也告訴本報(bào)記者，實(shí)際上在這次內(nèi)部座談會(huì)之前，第四季度開(kāi)始嚴(yán)格管控限制“高價(jià)盤(pán)”、“漲價(jià)盤(pán)”的基調(diào)就已經(jīng)定了下來(lái)，涉及的部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也都得了傳達(dá)。之所以召集三四十家企業(yè)代表集體召開(kāi)座談會(huì)，也是因?yàn)槟甑浊暗却凶〗ㄎA(yù)售審批的項(xiàng)目太多了，很多高端項(xiàng)目被拒批又多次重復(fù)申請(qǐng)，甚至通過(guò)精裝捆綁、變相折扣等方式投機(jī)取巧，在年前明確限制預(yù)售證批復(fù)的原則、基調(diào)，也是希望第四季度的工作能夠順利進(jìn)行。

 

實(shí)際上，今年以來(lái)北京市預(yù)售趨嚴(yán)，針對(duì)4萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房采取預(yù)售許可審批配額管制并非首次，今年的6、7月份就曾經(jīng)傳出原則上超4萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)每月僅批1個(gè)。

 

“針對(duì)預(yù)售證的審批配額制實(shí)際上早在去年就存在了。這是一個(gè)住建系統(tǒng)內(nèi)部的規(guī)定，沒(méi)有對(duì)外界公布。”一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)?nèi)部人士向本報(bào)記者透露。從2012年1月，各地住建系統(tǒng)“一把手”要向住建部承諾每年新增、新建住房的銷售價(jià)格年上漲目標(biāo)，并與住建部簽訂地方責(zé)任書(shū)。

 

作為責(zé)任書(shū)中的內(nèi)容之一，預(yù)售審批配額制彼時(shí)即已被提出，主要是為了配合各地更好地控制房?jī)r(jià)上漲，達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。一旦地方房?jī)r(jià)在監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)階段性“超標(biāo)”，即可根據(jù)預(yù)售審批配額制的實(shí)施原則，對(duì)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)、影響全年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的新建項(xiàng)目施行配額管制，通過(guò)延緩預(yù)售證的方式來(lái)控制房?jī)r(jià)。

 

“預(yù)售審批配額制是一種原則性房?jī)r(jià)管控制度，并沒(méi)有在具體設(shè)置價(jià)格和數(shù)量上的限制，具體的逐月配額尺度把握也已下放至地方政府。”上述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)?nèi)部人士表示，這一制度不是某一地方政府的區(qū)域性政策，包括北京、上海這樣房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，如果上半年或某一階段超過(guò)了年初設(shè)定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，就會(huì)立刻在內(nèi)部施行這種預(yù)售審批配額管制。

 

高價(jià)盤(pán)集體中招

 

部分項(xiàng)目“曲線”簽約

 

“不是說(shuō)有多少項(xiàng)目會(huì)受到影響，而是高于這個(gè)單價(jià)以上的項(xiàng)目全部被卡住。我們?cè)谧龅暮芏囗?xiàng)目現(xiàn)在想推都沒(méi)法推。”一手房投資顧問(wèn)、營(yíng)銷代理公司偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)副總經(jīng)理趙鐵路認(rèn)為，暫停高價(jià)房發(fā)證是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的短期行政調(diào)控手段，將直接減少該價(jià)位以上住房的市場(chǎng)供應(yīng)，會(huì)在一定程度上影響本年度商品房成交均價(jià)。對(duì)于2013年“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有積極的作用，但從供需層面上看，這種短期的臨時(shí)性管控，并不能解決未來(lái)的高價(jià)房入市行為。

 

“這些項(xiàng)目從拿地開(kāi)始就是實(shí)實(shí)在在存在的，購(gòu)買(mǎi)需求也是實(shí)實(shí)在在存在的，不是說(shuō)住建委不給批預(yù)售就不存在了。到明年某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)放開(kāi)了，從數(shù)據(jù)上看高端項(xiàng)目的成交量又該都上去了。”趙鐵路告訴記者，從今年上半年的“新國(guó)五條”北京版細(xì)則，到現(xiàn)在的“京七條”、“限高令”，業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的共識(shí)，高端市場(chǎng)并不會(huì)因?yàn)楸本┦型茝V自住型商品房而被“放開(kāi)”，反而從原來(lái)“高端有市場(chǎng)”的政策邏輯變成了“高端有控制”。

 

“趕在年前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，批不下預(yù)售證不能網(wǎng)簽，小一些的房企在年底回款上會(huì)受到影響，大的企業(yè)年底業(yè)績(jī)報(bào)表也會(huì)不好看。”一些受本次“限高令”影響的房企內(nèi)部人士也告訴記者，年底前“暫停單價(jià)在4萬(wàn)元及以上高價(jià)房發(fā)證”，短期內(nèi)對(duì)北京樓市整體高端市場(chǎng)可謂全盤(pán)性打擊，其中不乏名企、名盤(pán)，包括金茂悅、華貿(mào)城，以及萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的某高端項(xiàng)目，都因?yàn)榫鶅r(jià)超過(guò)4萬(wàn)地和單簽精裝合同等問(wèn)題受到影響。

 

“從預(yù)售證上說(shuō)，‘限高令’是無(wú)解的，房企除了等待也沒(méi)有別的辦法。但是因?yàn)閺哪瓿蹰_(kāi)始北京市就預(yù)售從嚴(yán)，很多高端項(xiàng)目早就開(kāi)始用一些變通的方式先‘賣(mài)’出去了。”偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)副總經(jīng)理趙鐵路向記者透露，雖然無(wú)法網(wǎng)簽，但是由于高端市場(chǎng)今年以來(lái)一直處于供不應(yīng)求的情況，即使沒(méi)法拿到預(yù)售證，不少項(xiàng)目也可以通過(guò)一些變通的方式“曲線”簽約。

 

“單價(jià)在4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目，最簡(jiǎn)單的方式就是提前‘排號(hào)’、‘搖號(hào)’，通過(guò)一些第三方網(wǎng)站機(jī)構(gòu)組織各種開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，變相讓購(gòu)房者先交付一定名目的訂金、搖號(hào)押金等。一些著急回款的項(xiàng)目則通過(guò)簽‘認(rèn)購(gòu)書(shū)’等方式先期收取一些現(xiàn)金，一些頂級(jí)豪宅、別墅項(xiàng)目，就會(huì)采取一些小眾的圈層營(yíng)銷，私下里跟準(zhǔn)客戶收取不菲的‘誠(chéng)意金’。”一位高端項(xiàng)目的營(yíng)銷人士告訴記者，這種硬性的“限高令”除了在數(shù)據(jù)上控制了房?jī)r(jià)目標(biāo)，由于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈，這些“曲線”成交的市場(chǎng)行為依然存在。

 

 

到底有多少高端項(xiàng)目止步于“限高令”，涉及的房企都對(duì)此三緘其口，一時(shí)無(wú)從得知。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月原本預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，中低端類剛需項(xiàng)目有所減少，中高端項(xiàng)目的占比則明顯上升。11月預(yù)計(jì)入市的16個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，不僅包括西山藝境、北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](600266,股吧)·徜徉墅等三個(gè)別墅項(xiàng)目，還包括西山壹號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、五礦萬(wàn)科·如園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等4個(gè)城市豪宅項(xiàng)目，以及亦莊金茂悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、京西金泰麗灣兩個(gè)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

 

“雖然都還沒(méi)有公布市場(chǎng)報(bào)價(jià)，但是這些豪宅、中高端項(xiàng)目現(xiàn)在來(lái)看，很難不涉及被每平方米4萬(wàn)元停批和禁止精裝捆綁限制。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“限高令”現(xiàn)在看是臨時(shí)的短期行為，但是這對(duì)高端市場(chǎng)的影響會(huì)一直延續(xù)到明年。即使不完全統(tǒng)計(jì)，北京目前在售和準(zhǔn)備入市的高端項(xiàng)目就在50多個(gè)，如果明年4、5月份以后再集中入市，每平方米單價(jià)在4萬(wàn)~6萬(wàn)區(qū)間的中高端項(xiàng)目，就有可能承受到更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，回款周期也會(huì)變長(zhǎng)。