目前，房產(chǎn)品投資對(duì)象由高檔房向普通商品房移動(dòng)，高檔房面臨銷售壓力，變相或直接降價(jià)銷售；處于中高價(jià)位大戶型因前期建設(shè)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，囤積較多，而清理與徹查導(dǎo)致其“額外”成本增加，迫于壓力也有謀求削價(jià)銷售。如此一來(lái)，大戶型的買賣是高漲條件下的一個(gè)購(gòu)買時(shí)機(jī)。
那么，大戶型如何買，對(duì)于想購(gòu)買大戶型的中產(chǎn)階層來(lái)講變得有點(diǎn)迫切。
要理解和選擇科學(xué)的買賣方法，首先要看清大戶型的賣法。
大戶型目前銷售階段存在降價(jià)情形的不包括別墅，主要指一些地區(qū)普通面積較大的戶型。大戶型的賣法，出自于其開(kāi)發(fā)理念。相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商按自己的設(shè)想建房，比照自己的需要確定房型及空間格局與功能。賣點(diǎn)產(chǎn)生于“舒適”以及自認(rèn)為大戶型將成為市場(chǎng)稀缺品。
其一，大戶型所尋找的賣點(diǎn)首當(dāng)其沖的是兩大基本件：環(huán)境景觀與成本投入。如有的宣揚(yáng)科技含量，有的宣揚(yáng)AA級(jí)住宅，并結(jié)合到天然景觀、人造景觀，而人造景觀更多宣揚(yáng)的是集中大片的綠地 與公共設(shè)施，以吻合高收入人群終極置業(yè)的需求。
其二，大戶型的營(yíng)銷側(cè)重體驗(yàn)營(yíng)銷，樣板間/現(xiàn)場(chǎng)部分環(huán)境的營(yíng)造/看房車/看房通道/信息發(fā)布渠道等一應(yīng)俱全。
那么，一方面是建設(shè)成本的支出大于普通商品房，另一方面是營(yíng)銷支出高于一般樓盤(pán)，其結(jié)果是開(kāi)發(fā)商對(duì)房源會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的分期控制。還有就是不同房源的價(jià)差拉得非常大。形式主要通過(guò)VIP卡來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)。
知道這么幾點(diǎn)以后購(gòu)買大戶型也就可以做到心中有數(shù)了：
1、如果你是價(jià)格型客戶，不妨選擇中意項(xiàng)目的非優(yōu)+ 質(zhì)戶型，如朝向/景觀尤其是對(duì)中心景觀利用度低/與開(kāi)發(fā)商宣揚(yáng)的大賣點(diǎn)受益面小的房型。選擇這類房型，開(kāi)發(fā)商容易做出讓步，但不要輕易掏錢(qián)或表明自己的態(tài)度，買這類戶型不用擔(dān)心有很多競(jìng)爭(zhēng)性買家，持久戰(zhàn)將讓你獲得好的價(jià)錢(qián)買下除外現(xiàn)的一些因素外的好房子。
2、再來(lái)看看以舒適度為標(biāo)準(zhǔn)的大戶買法：
(1)買房時(shí)間：一般大戶型項(xiàng)目總是先行銷售部分低樓層及非優(yōu)質(zhì)戶型，目的在于提純項(xiàng)目的后期銷售房源的品質(zhì)。所以前期房?jī)r(jià)會(huì)低些，性價(jià)比相對(duì)高些。但任何項(xiàng)目不可能一開(kāi)盤(pán)就售完，所以開(kāi)盤(pán)期還是存在一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)房源，這個(gè)時(shí)候出手也是正當(dāng)?shù)摹?
(2)大戶型中性價(jià)比最好的房源分布在哪兒：性價(jià)比的概念在大戶型項(xiàng)目中主要體現(xiàn)在一些間距不及高檔住宅、景觀參與度小而朝向、采光、日照、安全性、單價(jià)等方面沒(méi)有缺陷的房源中。這些就是你選擇的主力方向。
(3)圍繞樓王向下走：每個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)劃的局限，總存在最好的幾套房子，有的直接按樓王來(lái)叫賣。靠近樓王的部分房子都是好房子，由于前述，天然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)在大戶型項(xiàng)目中居有重要地位，所以樓層價(jià)差是比較大的，尤其是發(fā)生天際線質(zhì)變的樓層，其以下房源的單價(jià)會(huì)躍降。
(4)大戶型也存在得房率、有效面積的差異：因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商按自己所理解的同類人群的舒適感覺(jué)建房，必然在舒適方面是有差別的。得房率的一種普遍計(jì)算方式是戶內(nèi)使用面積的大小，大戶型中的玄關(guān)、走道、儲(chǔ)備空間非常多，如果從節(jié)約考慮，得注意這些面積是否管用；有效面積就是一個(gè)良好的參考指標(biāo)，它指的是按自己裝修的設(shè)想可利用得上的面積，比如客廳與餐廳相連的大戶型，兩廳如果沒(méi)有錯(cuò)開(kāi)，則至少存在四平米的浪費(fèi)。
從大戶型的開(kāi)發(fā)與銷售時(shí)間差可以決定一些投機(jī)型消費(fèi)機(jī)會(huì)：如設(shè)計(jì)中的賣點(diǎn)比較少的地段型大戶型，買尾不買頭是好的選擇；而對(duì)于規(guī)劃中科技等硬支出比較多的大戶型項(xiàng)目，買頭不買尾才是正道。因?yàn)橛弥С龆哑龅慕ㄔO(shè)成本，市場(chǎng)接受到銷售踴躍存在一個(gè)時(shí)間差。
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