記者近日踩盤時得到多個中介反饋信息，大投資客從8、9月開始紛紛拋盤，高位減持降低資產(chǎn)風(fēng)險。根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月以來掛牌量一直上漲的趨勢，在10月戛然而止，環(huán)比開始出現(xiàn)下跌。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這源于房產(chǎn)稅即將推出以及“三中”全會召開在即等多重政策信號的提前釋放，尤其是信貸縮緊對樓市成交的影響已立竿見影，10月份深圳二手房成交量已環(huán)比下降18%。
而深圳從11月6日開始執(zhí)行的二套房首付上調(diào)至七成的新政執(zhí)行后，市場成交量還將進(jìn)一步萎縮。
值得關(guān)注的是，2008年那輪房價下降出現(xiàn)之前，深圳就先出現(xiàn)了拋售潮，如今，深圳又出現(xiàn)拋售潮，這是否預(yù)示著2008年老故事又將重演，接下來樓市將會出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)折？
又見拋盤潮？
“你要是早點來還可以買到，最近沒有筍盤出來。”美聯(lián)物業(yè)香蜜湖某分行物業(yè)顧問小黎告訴記者，8、9月份，有個大戶將緹香名苑的十多套四十余平米小房一次性拋出，190萬一套，同樣低于市場價二十多萬元，很快被購房者一搶而光，而該盤2004年開盤時的房價只有7000多元。
有人拋盤，就有人接盤。
在深圳地產(chǎn)圈內(nèi)頗具盛名的李峰（化名）就成為這輪房價高潮中的接棒者之一。9月份，他從美聯(lián)物業(yè)中介人員手中淘到一個“筍盤”，位于深圳北站附近的圣莫麗斯、166平米、410萬元成交，低于市場價40萬左右。
“賣家是個大投資客，這一次拋售了6套，我只搶到一套。”據(jù)李峰了解，其他接盤者有自住者亦有投資客。由于做高了房屋評估價，再利用銀行人脈關(guān)系，李峰不僅做到了零首付，還從銀行貸出460萬，憑空多出的幾十萬元讓他付月供。
“一套賺了100多萬，賣家覺得收益不錯，可以減持一些降低資產(chǎn)風(fēng)險。”記者從該盤周邊多個中介處得到證實，據(jù)中原地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理小付透露，這名投資客手頭有二三十套房，其中圣莫麗斯的多套房購入成本價每套為220萬元，為了迅速拋售，一次性以每套380萬元全權(quán)委托給美聯(lián)物業(yè)出售，美聯(lián)物業(yè)再以410萬元賣出，從中賺取30萬元價差。
這樣的市場表現(xiàn)很容易讓人聯(lián)想到深圳在2008年出現(xiàn)的拋盤潮。當(dāng)時，受經(jīng)濟(jì)危機影響，樓市峰回路轉(zhuǎn)，房價下降，成交大幅度萎縮，投資客一次性掛牌幾十套房源卻無人接盤。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，深圳大約有6000名炒房客被套，被套房產(chǎn)約70萬平方米，被套資金高達(dá)幾百億元。
專為投資客提供貼身服務(wù)的深圳市樓海投資咨詢有限公司高級研究員陳源向記者透露，8、9月份開始確實有些投資客在跟隨出貨。手頭有多套房產(chǎn)的人，收益達(dá)到預(yù)期后，會選擇套現(xiàn)落袋為安。
根據(jù)統(tǒng)計，今年深圳二手房掛牌數(shù)從3月份開始，環(huán)比一直在攀升，但10月份后出現(xiàn)下跌，當(dāng)月深圳二手房掛牌套數(shù)總量為1039873套，環(huán)比9月下跌3.55%。
據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平分析，香蜜湖、華僑城[簡介 最新動態(tài)]等豪宅片區(qū)炒作水分較高，投資客偏愛這種熱點區(qū)域，但往往波動也較大。“通常專職投資客不只是希望資產(chǎn)保值，而是要求增值，他們不會固守某一個盤，若一兩年內(nèi)價格沒有上升多少，離預(yù)期較遠(yuǎn)，往往會放棄堅守而退出，再換其他物業(yè)，哪里漲的快就買哪里。”
政策信號疊加影響
如今，投資客拋盤的風(fēng)潮在市場上重現(xiàn)，2008年的老故事是否會重演？
“聽說明年1月1日房產(chǎn)稅將出臺，且不知‘三中’全會政策有何轉(zhuǎn)向，最主要的是信貸縮緊，首套房貸利率普遍上調(diào)，有投資經(jīng)驗的人都知道，信貸是影響市場的決定性因素。”陳源說，高位適合套現(xiàn)，等調(diào)整時投資客再進(jìn)場。
而據(jù)記者調(diào)查了解，除單打獨斗的大投資客外，已經(jīng)套現(xiàn)離場的大多為擔(dān)保投資公司，這類投資方通過朋友集資，從民間購買房票，再集中投資，他們與銀行聯(lián)系緊密，往往能提前得到政策信號。
在多重政策信號釋放的疊加下，10月份深圳二手房市場成交量應(yīng)聲下降。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]統(tǒng)計，2013年10月，深圳二手房市場下跌趨勢明顯。成交面積50.62萬平米，環(huán)比下跌18.09%。
而日前，習(xí)近平主席在住房領(lǐng)域?qū)ｎ}研究會上提出，堅持市場化改革方向，這被市場普遍認(rèn)為抓住了調(diào)控的牛鼻子，政策拐點已至，未來樓市將回歸市場和保障房雙軌并行的路徑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去的政策市讓房價節(jié)節(jié)攀升，由供需決定的市場，對投資客而言，反而可能是利空。
從11月1日開始，深圳出臺二套房貸首付從六成上調(diào)至七成的新政，記者從多個中介處了解到，由于10月份各大銀行縮緊房貸，原本打算購房的部分轉(zhuǎn)為觀望，二套首付提高對改善型需求群體而言，首付負(fù)擔(dān)更是雪上加霜。
“最近一個多月都沒什么單做，買房都有一個付款期限，通常是2個月或3個月，若銀行貸款未按期審批，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同，購房者的風(fēng)險明顯增加。”深圳一家房地產(chǎn)評估公司客戶經(jīng)理劉艷陽告訴記者，根據(jù)她多年的經(jīng)驗，只要信貸縮緊，成交量很快就會下滑。
樓海高級咨詢師楊志認(rèn)為，通常每年下半年是業(yè)主資金周轉(zhuǎn)的緊張期，放盤增加，而恐懼未來政策對二手房成交不利，也迫切在高位套現(xiàn)。
據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，來自深圳市規(guī)劃國土委的查詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳商品房總套數(shù)為160多萬套，而擁有兩套房以上的人，占比不到5%，真正的投資客比例并不大，但對市場有放大效應(yīng)。
“房產(chǎn)稅肯定是要出的，誰都知道是先從增量市場上征收，存量房市場前期實質(zhì)影響不大，但心理預(yù)期會有影響。”肖小平認(rèn)為，短期內(nèi)限購不可能取消，否則長期被壓抑的市場需求爆發(fā)出來后，容易推動市場價格上漲。
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