三月份的“國(guó)五條”出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了漫長(zhǎng)的政策緘默期，但在離三中全會(huì)越來(lái)越近的日子里，十月份的“京七條”、深圳二套房首付提至七成、北京自住型商品房的推出、383改革方案，如雨后春筍般涌出。這些政策有助于我們對(duì)三中全會(huì)后地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)行預(yù)測(cè)，《新華有約》論壇邀請(qǐng)了北京同世恒盛商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)專家張璋，中建一局總經(jīng)理助理劉來(lái)景，北京佰佳世紀(jì)投資有限公司副總經(jīng)理劉廣輝，業(yè)內(nèi)地產(chǎn)專家王建勛四位嘉賓針對(duì)三中全會(huì)前房產(chǎn)政策關(guān)鍵詞進(jìn)行解讀，為新華網(wǎng)的網(wǎng)友詳細(xì)解讀并預(yù)測(cè)一下三中全會(huì)過(guò)后的房地產(chǎn)調(diào)控走向。

    關(guān)鍵詞一：深化土地制度改革

    “383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因?yàn)樗鞔_提到“集體建設(shè)用地直接入市”，并注明“已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問(wèn)題。”這有望為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開(kāi)一道門。

    對(duì)此，張璋認(rèn)為：現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)法根本問(wèn)題是兩點(diǎn)，一是土地的屬性，農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)土地手續(xù)的轉(zhuǎn)換；二是在沒(méi)有轉(zhuǎn)換的同時(shí)也沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體土地合法的審批，所以未來(lái)要建立法律程序和管理層面來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

    王建勛的解讀為小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家認(rèn)可，是農(nóng)村集體土地，沒(méi)有土地出讓金，在國(guó)家正式法律上不允許轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有繼承權(quán)，也不可以抵押，之所以小產(chǎn)權(quán)房存在也是社會(huì)的需要。底層人士或者剛需人群是比較迫切需求的，從某種意義上講也解決了中國(guó)住房緊張的問(wèn)題。但從目前而言，相關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房今后的治理是肯定的，就要看用地是農(nóng)村集體土地還是占用的農(nóng)業(yè)用地，包括建筑形式是不是已經(jīng)成規(guī)模，是不是銷售多年，或者未銷售正在興建怎么辦？這需要一個(gè)過(guò)程來(lái)解決。

    劉來(lái)景的觀點(diǎn)有些不同，他覺(jué)得小產(chǎn)權(quán)房下一步還是有希望“扶正”的。因?yàn)閺?5年到10年期間中國(guó)已經(jīng)建成7億平米的小產(chǎn)權(quán)房，這么大的數(shù)字如果僅以不辦產(chǎn)權(quán)或者拆除來(lái)處理肯定不是可行的方案，政府肯定要有相應(yīng)的政策來(lái)支撐。比方說(shuō)通州的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成了規(guī)模，具體這些房子怎么辦？相信政府或者是把土地確權(quán)以后真正納入國(guó)有企業(yè)，然后再進(jìn)行一個(gè)招牌掛的形式，或者把相應(yīng)的契稅都補(bǔ)齊了再辦產(chǎn)權(quán)，這是有可能的。

    關(guān)鍵詞二：房產(chǎn)稅

    “擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，過(guò)渡期后全面推開(kāi)，并明確為區(qū)縣級(jí)政府主體稅”是383方案中提出的。王建勛覺(jué)得：關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題現(xiàn)在全國(guó)試點(diǎn)有重慶和上海正在開(kāi)展，但主要是在抑制和控制房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅在國(guó)外是一種調(diào)解，而且是暢銷的調(diào)解，不是短期的行為，試點(diǎn)工作就看今后國(guó)家的相關(guān)政策，特別是三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)如果要加大整治力度，那這個(gè)稅的試點(diǎn)就要加大，甚至形成長(zhǎng)效機(jī)制，但是這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的形成需要一個(gè)過(guò)程。

    張璋認(rèn)為房產(chǎn)稅是勢(shì)在必行，并且它今后會(huì)起到三種作用：一是有效解決房地產(chǎn)的投機(jī)行為，會(huì)對(duì)它起到一定的抑制作用。二是解決土地財(cái)政的思想，把房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)的稅收角度來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。三是房產(chǎn)稅出臺(tái)的根本目的是解決社會(huì)公平問(wèn)題。因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)的人一定是社會(huì)比較富裕的階層，所以未來(lái)房產(chǎn)稅是解決中國(guó)社會(huì)公平的問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞三：存款利率市場(chǎng)化

    金融領(lǐng)域的改革，包括成立民營(yíng)和小型銀行、放松外匯管制、發(fā)展債券市場(chǎng)以及資產(chǎn)證券化，應(yīng)有助于企業(yè)(和地方政府)找到新的融資渠道并降低融資成本。這意味著未來(lái)兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)體系將找到進(jìn)一步提高杠桿率的新方式，從而為投資和增長(zhǎng)提供更多支持。

    劉來(lái)景認(rèn)為成立民營(yíng)銀行對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)講幫助不大。因?yàn)閺纳虾Ｗ再Q(mào)區(qū)來(lái)看，一元錢就可以注冊(cè)公司，但其實(shí)現(xiàn)在注冊(cè)公司大部分都是用虛殼在炒作。

    張璋則持有相對(duì)樂(lè)觀的看法，他認(rèn)為中國(guó)的金融體制改革實(shí)際上是一個(gè)很大的課題，前段時(shí)間李克強(qiáng)總理就經(jīng)濟(jì)體制改革已經(jīng)提出了一個(gè)想法，包括貸款利率市場(chǎng)化的問(wèn)題，那時(shí)候大家就預(yù)期存款利率市場(chǎng)化。存款利率市場(chǎng)化的問(wèn)題對(duì)金融市場(chǎng)體系的完善是一個(gè)很大的推進(jìn)作用，同時(shí)也有效的解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。實(shí)際上存款對(duì)投資影響會(huì)很大，對(duì)企業(yè)的融資影響也會(huì)很大。

    關(guān)鍵詞四：暫停高價(jià)樓盤審批

    這兩日，一條關(guān)于北京市住建委暫停高價(jià)樓盤、拆分項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)審批的消息在坊間傳開(kāi)。消息稱，北京年底前將暫停房?jī)r(jià)高于4萬(wàn)元項(xiàng)目的審批，暫停年底漲價(jià)項(xiàng)目審批，并同時(shí)將前期上市較長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目(今年未取得證的)，控制房?jī)r(jià)漲幅不高于10%。

    王建勛認(rèn)為這是政府為達(dá)到控價(jià)指標(biāo)的權(quán)益之計(jì)。但是過(guò)兩個(gè)月之后樓盤還是要入市，這兩個(gè)月可能作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，比如說(shuō)房?jī)r(jià)賣的高，那就可以惜售捂盤，兩個(gè)月后還可以賣高價(jià)，他這不是解決問(wèn)題的辦法。

    張璋對(duì)此不以為然，他認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)是應(yīng)該存在多個(gè)消費(fèi)階層的，會(huì)有富人存在，但不是說(shuō)就一定要讓房產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高。政府要宏觀掌控或者調(diào)控，提出更多滿足社會(huì)工薪階層的基本住房需求。比如提供更多的廉租房、兩限房，或者低價(jià)房。

    關(guān)鍵詞五：長(zhǎng)效機(jī)制

    雖然長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)老生常談的話題，不過(guò)有消息稱，在三中全會(huì)過(guò)后，長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)出臺(tái)。對(duì)此，參加論壇的嘉賓都對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”提出了自己的期許。劉來(lái)景的一句話概括：“保證低端住房需求，保障高端市場(chǎng)分配，居者有其屋，房地產(chǎn)是要走向市場(chǎng)的，讓市場(chǎng)來(lái)決定。” 張璋：“長(zhǎng)效機(jī)制就是從根本上解決土地的供應(yīng)價(jià)格、土地的供應(yīng)量和土地的供應(yīng)渠道的問(wèn)題。” 劉廣輝：“政府和相關(guān)部門都在不斷地努力，但是效果并不大。” 王建勛：“理性地看待市場(chǎng)、正確地看待政府導(dǎo)向，會(huì)使所有的經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。”