央視最新報道說，“一個常住人口不足千萬的城市，購物中心的面積卻已經(jīng)達到了800萬平米，沈陽市的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)遠遠超出了當?shù)鼐用竦南M能力”。瑞銀證券也說，“是時候遠離沈陽了”。以銷售額、租金、空置率和投資回收期等標準衡量，沈陽在其分析覆蓋的13座中國城市中，綜合體開發(fā)量、供應量和空置率最高，出租率卻最低。

 

但另一方面，來回穿梭在沈陽和其他中國城市之間的商人們卻屢屢聽到這樣的傳說。比如，恒隆地產(chǎn)全國最高端的商場建在這里；沈陽萬象城不花一分錢裝修補貼完成了招商，這在全國包括北京上海最繁華的地段中都是少有的事情。

 

這不得不牽扯出一個問題：沈陽的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，在泡沫之下是否還有啤酒？這種問題我經(jīng)常被記者問到，只不過發(fā)問者常常替換上某個城市名。在中國，絕大部分的城市都有做大做強的夢，即使是一些人口只有幾千人的小鎮(zhèn)也想擴張規(guī)模。但是，在城市大興土木、不斷做加法的同時，總有不同的聲音在“泡沫” “鬼城”或者“繁榮”、“可持續(xù)性發(fā)展”的觀點中交織著進行。我們可以將此理解為中國普遍存在的城市焦慮——又想大干快上，又擔心陰溝里翻船。

 

有許多前車之鑒。比如，美國的底特律和日本的端島。兩者都曾經(jīng)是世界上最繁華之地——底特律一度是美國第四大城市，而端島曾經(jīng)是世界上人口密度最高的地方。但在分別倚重的汽車產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)業(yè)走下坡路之后，這兩個城市也開始逐漸衰退，失業(yè)率攀高，人口大量向外遷徙，建筑大量廢棄，最終分別惡性循環(huán)到破產(chǎn)和荒廢的境地。

 

這兩個城市的遭遇，昭示了城市發(fā)展的關鍵：產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力。因產(chǎn)業(yè)引導的人口遷移（遷進或遷出）帶來的后果可能是繁榮或者破產(chǎn)。

 

在中國，人口出生率持續(xù)走低，總人口日益接近峰值。這意味著在城市之間人口將出現(xiàn)此消彼長的局面——在一些城市人口劇增的情況下，另一些城市勢必人口減少；即使在大城市之間也必然如此。因此，產(chǎn)業(yè)能否集聚，對于城市來說相當重要，它也決定著當?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)是否有可持續(xù)發(fā)展的基礎。

 

回到沈陽。這個一直被認為最有可能成為“鬼城”之一的城市，過去是國有工業(yè)中心，因為重工業(yè)和制造業(yè)，也因為煙灰和污染而聞名。到2010年為止，沈陽將其核心區(qū)的所有重工業(yè)全部遷出，取而代之的是汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥和農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。

 

具有信息流、金融流并且能夠提供軟性服務配套提高宜居指數(shù)的城市，就像一個豐富的大容器，既能吸引大量的人口遷入，也能將他們留下來。從人口數(shù)據(jù)來看，沈陽自然增長人口比例越來越低，而以外來人口遷入造成的機械增長人口比例逐年升高。其中，2001年至2007年之間，沈陽市人口增加依賴于機械增長的比例已達90.7%。

 

中國的城市化就是城市擴容，城市擴容源于多中心，多中心就需要商業(yè)——這是不容置疑的。不可能擴到六環(huán)以外還集中到城市中心購物。因此，多中心的形成有賴于商業(yè)的凝聚。在商業(yè)拉動之下，人群區(qū)域完成它小區(qū)域的生活循環(huán)。沒有這個怎么可能？

 

人口增加、多中心的發(fā)展，一定需要更多物業(yè)——提供居住的住宅，提供就業(yè)場所和生意場所的辦公物業(yè)以及提供消費的商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，中國是全球“最黃金”的市場——沒有一個市場像中國一樣擁有這么大的擴容空間，也沒有一個市場像中國一樣有著幾何級增加的消費需求。從理論上說，更多的消費需求，會消化更多的商業(yè)面積。也正因此，每個城市都在大興土木。反映在數(shù)字上看，就是開發(fā)量和供應量。

 

但是需求與供應之間到底要形成什么樣的比例才不至于產(chǎn)生泡沫？這個很難有定論。有一些機構用人口平均占有商業(yè)面積來計算，有一些機構則用空置率來計算。從方法論來說這兩者都沒有錯。但是用簡單數(shù)字來判斷一個復雜的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，并給一個城市下一個“死刑”判決書，又未免太過絕對和冒失，其中的弊端與不足并不少見（具體可見我在福布斯中文網(wǎng)的另一篇專欄文章《有多少“鬼城”被誤讀？》）

 

我個人建議，不妨看看企業(yè)和政府的賬本。一個簡單的邏輯：投資之后，他們都希望能夠贏得利潤。那么他們做到了嗎？

 

一、從土地成本來看，沈陽土地相比全國其他城市可謂“便宜”。當別的城市都在東進西擴南收北移有選擇性地進行擴張的時候，這個城市卻在東南西北四個方向上都規(guī)劃了若干個新城，每一個都堪比“舊沈陽”的規(guī)模。這也讓沈陽擁有許多待開發(fā)的土地，并因為供應量大而拉低了土地價格。不僅如此。在東北三省中，沈陽的招商能力也是最厲害的。比如，引進的開發(fā)商，很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補貼以及拿地政策上的支持。

 

二、沈陽消費市場繁榮。按奢侈品在沈陽開設的店鋪統(tǒng)計數(shù)據(jù)，沈陽完全可以稱之為“國內(nèi)第三大奢侈品消費市場”，僅次于北京上海。僅LV，就在沈陽擁有4家門店，數(shù)量與上海持平，僅比北京少一家。從地域性格層面來看，東北人性格豪爽，出手大方，又好面子，這滿足了奢侈品進入中國市場初期擴張時對炫耀性目的的消費者的需求。另外，沈陽人對品牌的認知和講究程度非常高。沈陽是國內(nèi)較早出現(xiàn)背貨商場的城市。比如，福田商場，一個從意大利背貨回來散賣的商場。很多奢侈品牌在沈陽的單店也是全國銷售業(yè)績最好的單店。

 

三、除了東北人的消費心理和習慣因素，我們不能忽視這一地區(qū)的經(jīng)濟基礎——由遼寧9個城市構筑的區(qū)域經(jīng)濟共同體“沈陽經(jīng)濟區(qū)”目前的總人口規(guī)模超過2500萬人，僅次于長三角及珠三角，是中國最大的城市集群之一，其輻射范圍幾乎可以覆蓋到整個東北地區(qū)。而沈陽在東北的中心感最強，它是東北商業(yè)的核心。距離沈陽一小時車程之內(nèi)的城市有7個。這使得其輻射人群遠到大東北，中到城市圈，近到城市，并反過來增強了沈陽的消費人群厚度。有調(diào)研顯示，沈陽的奢侈品消費中，來自鞍山、撫順、營口等周邊城市的消費者也占到相當可觀的比例。

 

從以上分析來看，沈陽具有做好商業(yè)地產(chǎn)的必備條件——產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力、商業(yè)凝聚能力。

 

當然這并不意味著這個城市中的所有商業(yè)項目都必然會經(jīng)營得好。從沈陽第一波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮來看，當時來了許多浙商。這些三外（外來行業(yè)、外來資本、外來城市）企業(yè)，在沈陽蓋了不少綜合體，但因為經(jīng)驗不足造成沈陽市場“量大質低”的局面。單看供應量數(shù)字你會覺得很可怕，但是，高中低檔每個檔次的商業(yè)綜合體有效供應卻實際不足。在這種市場一片唱衰的聲音中，萬象城和恒隆卻在全國脫穎而出了。