據(jù)媒體報(bào)道，在國(guó)研中心“383方案”中有關(guān)集體建設(shè)用地直接入市的提法激發(fā)市場(chǎng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化預(yù)期后，北京周邊的多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲。

 

不少網(wǎng)民認(rèn)為，盡管小產(chǎn)權(quán)房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但存在諸多法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房存廢及改革方向存在分歧。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房牽涉多方，需平衡多方利益，在監(jiān)管層尚未釋放明確改革信號(hào)前提下，未來(lái)的政策走向仍有待觀察。

 

 

“轉(zhuǎn)正”預(yù)期成漲價(jià)口實(shí)

 

媒體報(bào)道稱，受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲。更有甚者，小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正成為一些經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)房中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷的說(shuō)辭。

 

網(wǎng)民“蒙山飛鷹”表示，小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，在某種意義上說(shuō)，它不具有真正合法的產(chǎn)權(quán)證。

 

署名為“余婧律師”的博主認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

 

改革路徑存分歧

 

由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有真正合法的產(chǎn)權(quán)證，雖歷經(jīng)多次清理整頓，但相關(guān)方?jīng)]有形成統(tǒng)一的處理政策，網(wǎng)民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存廢和改革路徑存在分歧。

 

網(wǎng)友“朱大鳴”認(rèn)為，房源的緊缺，導(dǎo)致房租價(jià)格大漲，只有解決住房的稀缺性，或者才能避免當(dāng)前房?jī)r(jià)和房租步步高升的危情。最救急的辦法是，將小產(chǎn)權(quán)房合法化，既能解決其中不規(guī)范的弊端，又能對(duì)沖由于供給的稀缺帶來(lái)的價(jià)格上漲，農(nóng)民得利，租房者受益，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的目的又能達(dá)到。

 

網(wǎng)友“斄牛”則表示，小產(chǎn)權(quán)房在根本上是違法的，為什么非要正名呢？為了短期的利益，卻對(duì)國(guó)家法制造成長(zhǎng)久巨大的損害，守法的人會(huì)覺(jué)得很不公平。

 

博主“偉業(yè)我愛(ài)我家（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）集團(tuán)”認(rèn)為，應(yīng)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)不同性質(zhì)區(qū)別對(duì)待。在建設(shè)過(guò)程中，如果小產(chǎn)權(quán)房符合農(nóng)民集體土地使用制度，有利于土地節(jié)約集約利用，并給予農(nóng)民集體合理合法的補(bǔ)償，可以嘗試通過(guò)租賃方式實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利的轉(zhuǎn)移；同時(shí)，可將此類住房納入城市保障房建設(shè)計(jì)劃之中，解決當(dāng)前社會(huì)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題。相反，如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節(jié)約集約利用，或者農(nóng)民集體未得到合理合法的補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目需要堅(jiān)決予以撤銷。

 

網(wǎng)民“朱恒鵬”認(rèn)為，遍布全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)面臨三種結(jié)果：一、政府嚴(yán)加取締，小產(chǎn)權(quán)房自此消失；二、一如既往，政府不承認(rèn)其合法性，但也不管不問(wèn)，灰色地帶長(zhǎng)期存在且規(guī)模很大；三、政府出臺(tái)政策，房主繳納一個(gè)雙方愿意接受的費(fèi)用，承認(rèn)其合法性，可以堂堂正正上市流通。“第一種不可能，第二種最可能，第三種有可能。”

 

小產(chǎn)權(quán)房難轉(zhuǎn)正

 

網(wǎng)友表示，由于處置小產(chǎn)權(quán)房需均衡多方利益，面臨重重挑戰(zhàn)，在監(jiān)管層沒(méi)有釋放明顯信號(hào)前提下，未來(lái)政策取向仍有待觀察。

 

業(yè)內(nèi)人士直言，小產(chǎn)權(quán)房是特殊土地制度、房?jī)r(jià)猛漲、城鄉(xiāng)二元化、監(jiān)管不力等諸多因素之下，形成并依附在中國(guó)住宅市場(chǎng)身上的一大“病灶”。

 

網(wǎng)民“水木土豆教主”表示，小產(chǎn)權(quán)房短時(shí)間內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正，否則是對(duì)買(mǎi)商品房人的極大不公平，況且國(guó)家已明確表示小產(chǎn)權(quán)房不合法。

 

同時(shí)，也有網(wǎng)民認(rèn)為，在城鄉(xiāng)二元體制短時(shí)間內(nèi)難于改變的前提下，清理“小產(chǎn)權(quán)房”過(guò)程中除了遵循現(xiàn)行法律之外，重點(diǎn)還需平衡各方利益。由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題涉及農(nóng)村土地制度的根本改革，涉及十幾年演變過(guò)程中形成的錯(cuò)綜復(fù)雜的各方利益糾葛的格局，涉及購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的中低收入者的居住權(quán)的民生問(wèn)題。而且，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期對(duì)市場(chǎng)也形成了一定的補(bǔ)充，甚至在一定程度上彌補(bǔ)了政府保障性住房的短板，因此，目前如何處置這些小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)慎之又慎。