10月29日下午，中共中央政治局首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時(shí)指出，“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，這是政府對(duì)人民作出的承諾，要全力完成。 

 

作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心措施，國(guó)家對(duì)保障房政策的再次強(qiáng)調(diào)被市場(chǎng)看好。31日，在股票市場(chǎng)，新華聯(lián)、招商地產(chǎn)、中天城投等多只涉及保障房概念的股票漲幅明顯。

 

社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所博士高廣春對(duì)此表示，國(guó)家政策層面上的大力推動(dòng)，必將會(huì)引發(fā)市場(chǎng)積極反應(yīng)。但反應(yīng)能否持續(xù)，一方面在于政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，另一方面也要考慮諸如建設(shè)資金籌集等具體操作層面能否及時(shí)跟進(jìn)。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈則認(rèn)為，從講話內(nèi)容來看，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生很大變化。這包括兩個(gè)方面：一方面更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生定位，另一方面更強(qiáng)調(diào)通過增加供給來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。她同時(shí)也提出，在增加供給方面，國(guó)家今后還面臨很多艱巨的工作，其中較為迫切的便是如何拓寬建設(shè)資金來源渠道。

 

從保障房建設(shè)資金的來源看，其主要來源于中央政府的財(cái)政撥款、地方政府的土地受讓收入、銀行貸款、地方政府發(fā)債以及其他社會(huì)融資渠道。雖然近年來我國(guó)多次強(qiáng)調(diào)引民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，但從數(shù)據(jù)來看，銀行等傳統(tǒng)資金來源渠道依然是保障房建設(shè)的主要融資通道。

 

近年來商業(yè)銀行對(duì)保障房建設(shè)的信貸投入規(guī)模以及增長(zhǎng)幅度顯示：商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)的力度始終在加大。據(jù)工行提供的數(shù)據(jù)，自2011年以來，工行通過發(fā)放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式，已累計(jì)向保障性住房建設(shè)提供了超過750億元的資金支持。建行的數(shù)據(jù)是，截至2012年末，保障性住房項(xiàng)目開發(fā)貸款余額590.80億元，增幅達(dá)129.62%；個(gè)人住房貸款余額超過1.5萬億元，新增2157.83億元。

 

除加大信貸投入外，部分商業(yè)銀行還通過創(chuàng)新融資模式、發(fā)揮綜合金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)來支持保障房建設(shè)。如早在2011年，由工行擔(dān)任主承銷商的北京金隅集團(tuán)該年度第一期非公開定向債務(wù)融資工具成功發(fā)行，募集的20億元將專項(xiàng)用于北京市石景山區(qū)燕山水泥廠經(jīng)濟(jì)適用房及朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)單店西村南限價(jià)商品房?jī)蓚€(gè)保障房項(xiàng)目。某商業(yè)銀行也于今年年初表示，要開發(fā)適合保障房收益特點(diǎn)的金融產(chǎn)品。創(chuàng)新采用股權(quán)質(zhì)押、在建工程抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合擔(dān)保和住房公積金、土地出讓金、廉租房租金收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押擔(dān)保，加大保障房建設(shè)支持力度。

 

不過，僅依靠銀行信貸恐難滿足數(shù)量龐大的保障房建設(shè)任務(wù)的資金需求。據(jù)住建部副部長(zhǎng)齊驥介紹，預(yù)計(jì)今年保障房的資金需求將超過去年。而去年住建部公布的資金需求預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為兩萬億元，因此，保障房建設(shè)目標(biāo)的完成面臨巨大的資金籌集挑戰(zhàn)。

 

高廣春認(rèn)為，保障房具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，因此政府應(yīng)增加必要的投資，同時(shí)也要以政策引導(dǎo)以支持多渠道的資金投入。李佩珈也認(rèn)為，不能僅僅依靠政府的財(cái)政投入，應(yīng)更多依靠諸如市政債等更加市場(chǎng)化的舉措籌措資金。

 

毫無疑問，保障建設(shè)任務(wù)的徹底落實(shí)，將使保障房更快發(fā)揮市場(chǎng)“穩(wěn)定器”作用。市場(chǎng)過度繁榮、房?jī)r(jià)難以抑制的現(xiàn)象或?qū)⒊蔀闅v史，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性也值得期待。

 

不過值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在以及保障房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制上的不完善或令商業(yè)銀行在對(duì)保障房建設(shè)的加大投入上存在顧慮。此前為遵循國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向和自身風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，商業(yè)銀行已全面收緊房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。數(shù)據(jù)顯示，2012年，五大行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款規(guī)模有所下降。截至2012年末，工行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較2011年末減少了264億元；農(nóng)行減少372.63億元；建行減少33.9億元；交行、中行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例同比也有不同程度的下降。

 

李佩珈分析，從目前情況來看，商業(yè)銀行將信貸資金投入保障房建設(shè)多出于硬性指標(biāo)安排和社會(huì)責(zé)任，保障房建設(shè)的收益有限、回報(bào)期長(zhǎng)令商業(yè)銀行缺乏真正興趣。這同樣也是民間資本較少進(jìn)入保障房領(lǐng)域的主要因素。對(duì)此，她建議，應(yīng)采取諸如減稅、風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重調(diào)整等更多配套政策來調(diào)動(dòng)銀行積極性，而這些政策亦可激發(fā)保障房建設(shè)市場(chǎng)的整體活力。