如果不是王健林以“萬(wàn)達(dá)模式”成為中國(guó)首富，人們還很難在當(dāng)下承認(rèn)“商業(yè)地產(chǎn)”背后蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值，不過(guò)萬(wàn)達(dá)模式正在成為眾多競(jìng)爭(zhēng)者的趕超對(duì)象。

 

目前，定位為城市中心廣場(chǎng)、綜合性地標(biāo)的“萬(wàn)象城”即將在鄭州（樓盤(pán)）開(kāi)業(yè)，這是華潤(rùn)置地自2004年開(kāi)辦“深圳（樓盤(pán)）萬(wàn)象城”以來(lái)的第六座“萬(wàn)象城”，也是其加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的重要信號(hào)。

 

華潤(rùn)置地北京（樓盤(pán)）大區(qū)副總經(jīng)理黃濤告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者：“作為一家上市公司，住宅市場(chǎng)的周期性變化經(jīng)常導(dǎo)致地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定性則是一個(gè)好的選擇，在香港很多地產(chǎn)公司中，商業(yè)地產(chǎn)占公司營(yíng)收比例通常接近40%~50%，內(nèi)地還僅僅停留在5%左右，未來(lái)華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)在公司營(yíng)收中的比重要提升到10%~15%。”

 

加快施工周期

 

2004年，華潤(rùn)置地打造了第一座萬(wàn)象城——深圳萬(wàn)象城。然而令人詫異的是，起步時(shí)間與萬(wàn)達(dá)幾乎同步的萬(wàn)象城，在發(fā)展速度上卻明顯落后了下來(lái)，迄今為止，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在全國(guó)布局了79座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其未來(lái)拓展野心更是有目共睹。而萬(wàn)象城，除了在深圳、杭州（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)、成都、南寧、鄭州有布點(diǎn)之外，在其他三四線城市鮮有布局。

 

對(duì)此，黃濤告訴記者：“由于萬(wàn)象城的定位是城市中心廣場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)，除了北京、上海（樓盤(pán)）這種國(guó)際化中國(guó)一線城市之外，一個(gè)城市只有一個(gè)中心，萬(wàn)象城也就只能有一座。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，包括華潤(rùn)置地的五彩城，其定位是區(qū)域城市中心，很顯然，一個(gè)城市可以有多個(gè)區(qū)域中心，不同的定位最終決定了萬(wàn)象城的發(fā)展速度不可能像萬(wàn)達(dá)那樣快。”

 

記者獲悉，一般而言，萬(wàn)象城由高端住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星酒店（通常是君悅酒店）和超大體量購(gòu)物中心組成，作為頂級(jí)都市綜合體、超高層地標(biāo)性建筑集群，萬(wàn)象城在城市的選擇上也特別嚴(yán)格。

 

“我們?cè)诳蛇x擇的城市上有很多標(biāo)準(zhǔn)，比如GDP、社會(huì)商品零售總額、人均可支配收入等，乃至品牌對(duì)城市產(chǎn)生的影響、交通便利性及輻射的人口等多個(gè)方面，這樣比對(duì)下來(lái)，符合標(biāo)準(zhǔn)的城市并不多。”黃濤告訴記者。

 

舉例來(lái)說(shuō)，在萬(wàn)象城里有很多世界一流品牌，比如LV、BURBERRY、Cartier等，但哪些城市具備這些奢侈品的購(gòu)買(mǎi)能力就是個(gè)問(wèn)題。

 

此外，更加重要的一點(diǎn)是，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因?yàn)閺?qiáng)調(diào)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一風(fēng)格，大大提升了其發(fā)展速度。而萬(wàn)象城由于定位更加高端，在設(shè)計(jì)上往往需要做更多的考慮。“由于在細(xì)節(jié)上的精雕細(xì)琢，以及在設(shè)計(jì)上對(duì)于商業(yè)邏輯的考慮，一座萬(wàn)象城從拿地到開(kāi)業(yè)，往往需要40個(gè)月的時(shí)間。”黃濤表示。

 

顯然，萬(wàn)象城的施工周期要遠(yuǎn)長(zhǎng)過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

 

目前，萬(wàn)達(dá)過(guò)快的速度開(kāi)始暴露出工程質(zhì)量上的問(wèn)題，王健林也在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)盡量將時(shí)間延至24個(gè)月，以更好地保證建筑質(zhì)量。

 

但對(duì)于萬(wàn)象城而言，拓展的速度正成為影響其品牌輸出的重要問(wèn)題。黃濤告訴記者：“公司內(nèi)部正在推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的改革，一方面，體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上會(huì)有統(tǒng)一考量；另一方面則是對(duì)主要設(shè)備和輔料的統(tǒng)一采購(gòu)。目前從拿地到開(kāi)業(yè)的周期正在成為集團(tuán)考核的一個(gè)重要方向，比如我們的目標(biāo)是盡量控制在30~36個(gè)月。同時(shí)，在商業(yè)資源以及供應(yīng)商資源上的統(tǒng)一整合，加強(qiáng)可復(fù)制性和標(biāo)準(zhǔn)化也是未來(lái)的方向。”

 

受制宏觀經(jīng)濟(jì)

 

有消息顯示，萬(wàn)象城已經(jīng)開(kāi)始了在上海的搶灘布點(diǎn)，而未來(lái)將有近20座萬(wàn)象城在全國(guó)相繼問(wèn)世。

 

了解內(nèi)情的人告訴記者：“萬(wàn)象城之所以未能在北京布局，是因?yàn)楸本┓Q(chēng)得上城市中心的地方已經(jīng)很難找到這么大體量的地（萬(wàn)象城的建筑面積一般在80萬(wàn)平方米左右），加上拿地的巨大成本，華潤(rùn)置地必須要考慮財(cái)務(wù)上的可行性。因?yàn)閰^(qū)別于萬(wàn)達(dá)可以出售物業(yè)的模式，萬(wàn)象城的物業(yè)要全部自己持有。”

 

目前，萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地財(cái)報(bào)中商業(yè)地產(chǎn)最大的利潤(rùn)來(lái)源，面臨國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)象城的高端定位不可避免地更容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

 

日前，“CMRC中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察”在北京大學(xué)舉行，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院周其仁教授分析，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已從2007年二季度的15%降到今年二季度的7.5%，三季度增速略微回升到7.8%。雖然短期"企穩(wěn)向好"，然而自金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速幾乎減半。其中結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展有好處，然而經(jīng)濟(jì)增速下行也使企業(yè)承擔(dān)巨大壓力。”

 

同時(shí)，周其仁也表示，“寄予較大希望的城鎮(zhèn)化不會(huì)馬上刺激內(nèi)需。城鎮(zhèn)化首先是體制機(jī)制問(wèn)題，不把這些調(diào)整好，到處建新城只會(huì)使問(wèn)題更加嚴(yán)重。中國(guó)內(nèi)需已經(jīng)保持高速增長(zhǎng)，然而要寄希望于內(nèi)需達(dá)到全球20%，與制造業(yè)生產(chǎn)能力相匹配，非常困難。”

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，奢侈品領(lǐng)域的消費(fèi)對(duì)于宏觀環(huán)境及城市化的反應(yīng)最為敏感，這也讓定位高端、集中大量高端消費(fèi)的萬(wàn)象城在加速?gòu)?fù)制的過(guò)程中面臨很大的挑戰(zhàn)。

 

舉例來(lái)說(shuō)，由于GDP放緩，奢侈品在中國(guó)的消費(fèi)增速正在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從原來(lái)30%的增速正在下降為10%左右，這讓很多奢侈品品牌的開(kāi)店計(jì)劃和品牌計(jì)劃正在放慢速度。

 

“從去年開(kāi)始，這種感受已經(jīng)越來(lái)越明顯，很多奢侈品品牌在國(guó)內(nèi)的開(kāi)店計(jì)劃正在由10個(gè)店減少到5個(gè)店，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力來(lái)說(shuō)非常大。”上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

 

如何將這些越來(lái)越稀缺的資源吸引到城市地標(biāo)中心的萬(wàn)象城，正成為考驗(yàn)萬(wàn)象城復(fù)制能力的一大挑戰(zhàn)。

 

加上獲得土地資源的成本已經(jīng)越來(lái)越高，萬(wàn)象城要想打造一個(gè)城市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、檔次最高的一站式購(gòu)物中心，其挑戰(zhàn)也就變得越來(lái)越大。

 

不過(guò)黃濤對(duì)此表示：“品牌的聚合力在獲得資源的過(guò)程中影響巨大，以香港恒基地產(chǎn)為例，很多奢侈品品牌在內(nèi)地雖然不怎么賺錢(qián)，但還是跟著恒基地產(chǎn)的物業(yè)一起開(kāi)店，是因?yàn)檫@些品牌在國(guó)內(nèi)的大部分利潤(rùn)源自其在香港所租用的恒基地產(chǎn)的物業(yè)，因此，恒基地產(chǎn)就有很大的話語(yǔ)權(quán)。未來(lái)，萬(wàn)象城加快拓展速度，就是強(qiáng)化這一品牌的聚合力，當(dāng)有越來(lái)越多世界一流品牌的利潤(rùn)源自萬(wàn)象城的時(shí)候，萬(wàn)象城對(duì)資源的聚合力就會(huì)越來(lái)越強(qiáng)大。”

 

“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)還有5~10年的黃金期，我們要抓住這一時(shí)機(jī)，將萬(wàn)象城品牌推向全國(guó)。”黃濤如此表示。