盡管貴州省會貴陽在全國省會城市中經(jīng)濟(jì)總量排名靠后，但其因擁有多個“超級大盤”而名聲在外，一時間成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。常住人口不到450萬，面積不足300平方公里，GDP1300億元的貴陽，在其主城區(qū)有多個千萬平方米、占地近十平方公里的超級大盤。

 

數(shù)據(jù)顯示，貴陽目前有千萬大盤5個，百萬平方米以上大盤16個。僅貴陽在3年內(nèi)上市的這些百萬平方米以上的大型樓盤，就可以為貴陽提供接近300萬人的住房，而這幾乎是貴陽目前城區(qū)人口的兩倍。

 

超級大盤瘋狂發(fā)展的同時，則是貴陽財政收入嚴(yán)重依賴土地收入。2012年貴陽市本級財政基金預(yù)算收入674243萬元中，國有土地使用權(quán)出讓收入和國有土地收益基金收入分別為590080萬元、30617萬元。這兩項(xiàng)土地出讓收入占據(jù)了貴陽市本級財政基金預(yù)算收入的絕大部分。

 

然而，隨著新任貴州省委常委、貴陽市委書記陳剛對貴陽發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行的重大調(diào)整，貴陽超級大盤或?qū)⒕痛吮唤K結(jié)。近期，陳剛對中關(guān)村貴陽科技園區(qū)下一步發(fā)展的明確表態(tài)是“不許房地產(chǎn)項(xiàng)目參加。”

 

對房地產(chǎn)說不

 

我們要求所有項(xiàng)目必須是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，寧可資金少點(diǎn)，也不借機(jī)圈地發(fā)展房地產(chǎn)，搞個幾百億來湊數(shù)。

 

2013年8月底，貴陽的一群房地產(chǎn)商在咖啡廳里聚會。一位與當(dāng)?shù)卣賳T頗為熟悉的開發(fā)商有些神秘地說：“陳剛在市里開會，已經(jīng)提到未來可能不會再搞花果園這么大的樓盤，政府在土地出讓的時候也會做些調(diào)整。”這一消息，讓習(xí)慣了大盤時代的房地產(chǎn)商感到了一絲不安。

 

而在貴陽龍洞堡機(jī)場附近的工地上，貴陽太升集團(tuán)常務(wù)副總裁黃學(xué)濤也對《中國經(jīng)營報》記者坦言，現(xiàn)在機(jī)場路一帶的規(guī)劃也可能會有所調(diào)整，貴陽的城市建設(shè)可能會在新市委書記到來之后發(fā)生改變。

 

到了9月，胸有成竹的陳剛在公開場合表達(dá)了對房地產(chǎn)業(yè)的“強(qiáng)硬”態(tài)度。陳剛在擔(dān)任北京市委常委期間，分管了科技和中關(guān)村的工作。與高新技術(shù)企業(yè)建立了良好關(guān)系的陳剛，到任貴州之后就迅速實(shí)施與北京中關(guān)村管委會合作，導(dǎo)入高新科技企業(yè)進(jìn)駐貴陽。

 

9月8日，貴陽市政府和中關(guān)村科技園區(qū)管委會簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在貴陽建設(shè)“中關(guān)村貴陽科技園”，雙方簽約了106個科研類、科技服務(wù)類、孵化器建設(shè)類、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，投資總額達(dá)465億元。此次簽約，不僅僅是陳剛曾經(jīng)分管的北京市科委、中關(guān)村管委會給予了支持，聯(lián)想柳傳志、京東集團(tuán)聯(lián)席主席趙國慶等IT和電商企業(yè)的大佬也前來捧場。簽約儀式上，貴陽市委書記陳剛表示，“貴陽與中關(guān)村的合作，不是簡單的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不是‘鄉(xiāng)下人’攀上城里的‘富親戚’，而是一場優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏的選擇。”

 

而在此前舉行的貴陽市委常委會上，陳剛進(jìn)一步表達(dá)了吸引高科技企業(yè)進(jìn)入貴陽打造中關(guān)村貴陽科技園區(qū)的重要性。他說，貴陽是個西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市，在經(jīng)濟(jì)快速增長的起步階段，要做好路徑選擇。貴陽生態(tài)環(huán)境好，不能再走先污染后治理的老路，也不能走產(chǎn)業(yè)逐步升級、逐步發(fā)展的道路。從發(fā)展來看，貴陽需要從高新技術(shù)、現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展規(guī)律來認(rèn)識自我，不能急功近利，要做一些基礎(chǔ)工作，考慮這些因素，我們提出建設(shè)中關(guān)村貴陽科技園區(qū)的設(shè)想。

 

打造中關(guān)村貴陽科技園區(qū)似乎又給貴陽的房地產(chǎn)注入了新的活力，然而陳剛的進(jìn)一步表態(tài)卻讓意圖染指貴陽科技園區(qū)的開發(fā)商們失望。“不許房地產(chǎn)項(xiàng)目參加！”陳剛明確表態(tài)，“科技創(chuàng)新不能搞花架子，要沉下去為其聚集金融、核心技術(shù)、技術(shù)交易等各種要素；這次科技園簽約，我們要求所有項(xiàng)目必須是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，寧可資金少點(diǎn)，也不借機(jī)圈地發(fā)展房地產(chǎn)，搞個幾百億來湊數(shù)。只要是實(shí)打?qū)嵉捻?xiàng)目，只要質(zhì)量精，少一點(diǎn)不怕。”

 

經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴地產(chǎn)

 

新城的建設(shè)以及舊城改造中，貴陽市刻意將動輒數(shù)千畝的大宗地塊整體投入給開發(fā)商，讓開發(fā)商承擔(dān)起造城重任。

 

向房地產(chǎn)說不，這是陳剛的前任們不敢說的話。

 

房地產(chǎn)業(yè)對于貴陽，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他城市更為重要。貴陽市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2012年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資908.52億元，比上年同期增長94.4%，增速比全市固定資產(chǎn)投資高39.3個百分點(diǎn)，占全市投資的比重為36.6%。該比重比工業(yè)在全市投資中的比重還高出近兩個百分點(diǎn)。

 

貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長郭峰對記者說：“貴陽注重房地產(chǎn)開發(fā)是有特殊的原因，一方面貴陽城市建設(shè)相對滯后，另一方面政府也缺錢。”

 

貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2012年5月提交的一份“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃”也明確提出，貴陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，仍相對滯后于該市社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。并且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍主要依靠政府財政投資，融資渠道單一，社會化融資能力不足；在很大程度上受制于資金籌措，使一些需要立即上馬并能產(chǎn)生巨大社會經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目不得不暫緩實(shí)施。2012年全國城市GDP排名統(tǒng)計中，貴陽市以1388.2億元排到了101位。記者在貴陽采訪時也深切感受到貴陽道路的狹窄和破舊，基礎(chǔ)設(shè)施的落后。一位出租車司機(jī)載著記者路過一個立交橋時說，10年前那邊還有不少茅草屋。據(jù)《貴州日報》的報道，2001年起，貴陽市啟動了大規(guī)模的“人居茅草房改造工程”，提出用3至5年時間解決各縣市區(qū)37000多戶茅草房住戶的居住難問題，到2005年，貴陽市才基本消除人居茅草房。

 

而在錢少，建設(shè)落后的情況下，貴陽城市發(fā)展走向了過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的路徑。新城的建設(shè)以及舊城改造中，貴陽市刻意將動輒數(shù)千畝的大宗地塊整體投入給開發(fā)商，讓開發(fā)商承擔(dān)起造城重任。多年前，貴陽市金陽新區(qū)(目前已改為觀山湖區(qū))的開發(fā)中，就已經(jīng)出現(xiàn)了超級大盤的身影。2007年12月25日，世紀(jì)金源[簡介 最新動態(tài)]在貴陽金陽新區(qū)占地5000畝的“貴陽世紀(jì)城”亮相，該項(xiàng)目總投資也超過百億元。一位熟悉貴陽房地產(chǎn)開發(fā)歷史的房地產(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人表示：“世紀(jì)城開盤后以2600元/平方米低價入市，立即讓周邊的樓盤陷入崩潰狀態(tài)，其銷售業(yè)績非常好，也為金陽新區(qū)吸引客戶奠定了基礎(chǔ)。”

 

然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為打造金陽新區(qū)生力軍，金陽新區(qū)吸引高科技企業(yè)入駐的想法卻并不理想。2012年公布的全國高新區(qū)排名中，貴陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(貴陽國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是貴州省唯一的國家級高新區(qū)和人才特區(qū)，由金陽科技產(chǎn)業(yè)園、新天高新技術(shù)工業(yè)園等組成)排到31位，低于泰州、濰坊、保定等地級城市的國家級高新區(qū)。新城讓開發(fā)商擔(dān)當(dāng)主力之外，舊城改造中也采取了讓房地產(chǎn)商直接介入，全盤運(yùn)作舊城改造。號稱中國第一神盤的花果園就是此種典型?；ü麍@銷售人員向記者介紹，花果園項(xiàng)目作為貴州省最大的棚戶區(qū)舊城改造項(xiàng)目，其項(xiàng)目建筑面積達(dá)到了1830萬平方米，總投資要達(dá)到900億元。建成后將容納30萬人。這位銷售人員還無比驕傲地說：“我們從2011年以來就是中國單盤銷售冠軍，我們在全國的銷售人員都有一兩千人，沒有任何一個項(xiàng)目可以跟我們相比。”

 

在房地產(chǎn)成為貴陽城市建設(shè)重要力量的同時，土地出讓收入也成為貴陽市財政的主要收入來源?！顿F陽市2012年全市和市本級財政預(yù)算執(zhí)行情況及2013年全市和市本級財政預(yù)算報告》顯示，2012年貴陽市本級財政基金預(yù)算收支完成情況中，基金預(yù)算收入674243萬元中，國有土地使用權(quán)出讓收入和國有土地收益基金收入分別為590080萬元、30617萬元。顯然，這兩項(xiàng)土地出讓收入占據(jù)了貴陽市本級財政基金預(yù)算收入的絕大部分。

 

土地財政無以為繼

 

大宗地塊的出讓價格非常低，從長遠(yuǎn)來看，并不利于貴陽市的發(fā)展，新書記到任后作出一些調(diào)整也是形勢所迫。

 

陳剛向房地產(chǎn)說不的同時，其將終結(jié)貴陽大盤時代的說法也在房地產(chǎn)界越傳越廣。

 

一位房地產(chǎn)專家對記者透露，隨著貴陽高層對于房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，目前貴陽有一個號稱千萬平方米的大盤，該大盤后面的地可能也拿不到，面積不會有宣傳中的那么大了。一位接近該公司的廣告公司負(fù)責(zé)人表示，該公司的宣傳方案也正在修改。對此，記者與這家外地進(jìn)入貴陽進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)公司銷售負(fù)責(zé)人聯(lián)系，但是該負(fù)責(zé)人表示：“不清楚此事”。

 

10月30日，貴陽國土資源局土地交易處不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對記者說：“貴陽市是否會對大宗地塊出讓進(jìn)行限制，不好說，但是未來貴陽市今后肯定會更加注重對土地的精耕細(xì)作。”而一位接近國土資源局的專家則對記者透露，大宗地塊的出讓價格非常低，從長遠(yuǎn)來看，并不利于貴陽市的發(fā)展，新書記到任后作出一些調(diào)整也是形勢所迫。

 

黃學(xué)濤表示：“作為省會城市，貴陽的地價非常低，基本上就是白菜價，而在一些樓盤以3000多元/平方米低價入市的情況下，進(jìn)一步打壓了地價。”業(yè)內(nèi)專家透露，在花果園和未來方舟、大川白金城等超級大盤(貴陽目前有千萬平方米大盤5個，百萬平方米以上大盤16個)入市之后，包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、綠地等開發(fā)商都承受了壓力。一些中小開發(fā)商甚至處于逼入了死胡同的狀態(tài)。有關(guān)專家透露，某貴陽開發(fā)商本來預(yù)計房價會達(dá)到6000元/平方米左右，做出了誤判后拿地進(jìn)行開發(fā)，但是在花果園和未來方舟的沖擊下，這位借了高利貸入市的開發(fā)商無法償債，成天被追債幾近被逼瘋。

 

 

事實(shí)上，土地成交的數(shù)據(jù)也顯示，貴陽的地價跟其他城市相比屬于“白菜價”。合富輝煌提供的貴陽9月成交數(shù)據(jù)顯示，其中中天城投和貴陽普天德杰同德各自拿下的地塊，樓面價僅僅只有527元/平方米和227元/平方米。記者了解到，這兩宗地塊均位于貴陽的兩城區(qū)，屬于城東板塊，地理位置甚佳，用途為商住。而且9月成交的其他商住地塊樓面價最低甚至達(dá)到了207元/平方米。其中位于貴陽市花溪區(qū)，總面積8.65萬平方米地塊，總成交價為5390萬元，每畝僅僅只41.5萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，幾十萬一畝的地價，甚至在西部很多縣級城市都難以尋覓。低價獲得土地，也讓花果園、大川白金城、未來方舟可以在一面建造富麗堂皇的樓盤之時，低價入市來占領(lǐng)市場。正和房產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，10月21日~10月27日的一周里，貴陽住宅市場成交了2579套住房，花果園和未來方舟兩個樓盤就成交了2039套，而排在第九名的萬科大都會[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]成交僅僅只有17套。

 

然而，隨著陳剛加速引進(jìn)高科技企業(yè)，更加注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，房地產(chǎn)與其他用地需求將會進(jìn)一步擴(kuò)大。近日，過去重點(diǎn)依托房地產(chǎn)開發(fā)的觀山湖區(qū)(中關(guān)村貴陽科技園落戶于此)政府也在內(nèi)部會議中反思：實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在企業(yè)規(guī)模小，支撐能力弱等短板，未來要圍繞現(xiàn)代制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

 

面對超級大盤不斷涌現(xiàn)低價搶占貴陽土地資源的情況下，面對貴陽土地財政唱起挽歌的大背景，陳剛或許已經(jīng)別無選擇，貴陽的發(fā)展模式也將因此進(jìn)行深刻變革。