房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)基本的長(zhǎng)效手段，一是房產(chǎn)稅，二是房貸利率。如果推出這兩項(xiàng)舉措，房產(chǎn)調(diào)控可以一步到位。兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策，如同兩只籠中虎，房產(chǎn)稅這只籠中虎總有一天會(huì)破籠而出，前提是政府回歸公共管理與服務(wù)本位。

 

房產(chǎn)稅注定無(wú)法在短期內(nèi)成為主要地方稅種，土地財(cái)政的慣性非常強(qiáng)大，急剎車(chē)的后果難以預(yù)料。地方債之所以沒(méi)有崩盤(pán)，銀行的不良率還能維持在低位，社保金之所以還能夠騰挪，房地產(chǎn)功不可沒(méi)。提高房貸利率抑制房?jī)r(jià)的政策，空間有限。在企業(yè)與地方政府高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的背景下，在人民幣匯率節(jié)節(jié)上升國(guó)際資金套利的背景下，人民幣不可能大幅加息，只能單向提升房貸利率，逼出民間真金白銀投入房地產(chǎn)，目前民間資金量大，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期沒(méi)變，房貸利率小幅上升不會(huì)阻礙房?jī)r(jià)上漲。

 

地王不等于樓王

 

楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院部長(zhǎng))

 

過(guò)去的幾個(gè)月，尤其是9月，全國(guó)主要城市地王頻出，讓地價(jià)推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，似乎略占上風(fēng)。我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)，由地方政府壟斷，這是造成地價(jià)較高的原因之一。

 

但也別把高地價(jià)的“錯(cuò)”都算在壟斷供應(yīng)身上，因?yàn)閺V大三四線城市地價(jià)并不高，土地供應(yīng)充足。而土地供應(yīng)非壟斷的國(guó)際大都市，比如紐約、倫敦等，同樣存在高價(jià)地、高價(jià)房現(xiàn)象，這與土地供應(yīng)制度無(wú)關(guān)，而主要與經(jīng)濟(jì)、人口等有關(guān)。

 

同理，房?jī)r(jià)主要是由商品房供應(yīng)與需求關(guān)系決定的。如果需求旺盛，而供應(yīng)偏緊，房?jī)r(jià)必定上漲，甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)超出開(kāi)發(fā)商購(gòu)地時(shí)的預(yù)期。

 

反之，如果需求萎縮，而供應(yīng)放量，房?jī)r(jià)一般會(huì)下跌，或者趨于平穩(wěn)，而市場(chǎng)不會(huì)考慮一年之前的地價(jià)水平有多高。

 

“京七條”不適合全國(guó)推廣

 

張宏偉(同策咨詢研究中心總監(jiān))

 

“京七條”通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式公開(kāi)競(jìng)得集中建設(shè)或者配建自住型商品住房，對(duì)于短期內(nèi)來(lái)講，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”建設(shè)或者配建自住型商品住房確實(shí)可以起到遏制地價(jià)過(guò)快上漲的作用，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，由于政策條件的限制，確實(shí)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)來(lái)講，在這個(gè)項(xiàng)目入市階段，確實(shí)會(huì)影響到周邊項(xiàng)目的價(jià)格。

 

然而“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”并不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。從“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的中長(zhǎng)期市場(chǎng)效果來(lái)看，并不適合全國(guó)一刀切進(jìn)行推廣。供求關(guān)系決定價(jià)格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”抑制房?jī)r(jià)上漲是不可靠的，還必須通過(guò)加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，加大商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)才能夠起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。