人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金高和資本董事長蘇鑫10月27日在上海接受第一財(cái)經(jīng)新聞社專訪時(shí)表示，中國的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，盡管業(yè)內(nèi)有擔(dān)心行業(yè)可能出現(xiàn)泡沫，但他相信市場與商業(yè)需求相比還有很大距離，行業(yè)仍存在巨大機(jī)會，而城鎮(zhèn)化提升人民生活水平的愿景將有助房地產(chǎn)和消費(fèi)行業(yè)的需求提升。
自2010年國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，由于住宅限購，不少房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，但同時(shí)大量商業(yè)物業(yè)空置、爛尾，住建部政策研究中心主任秦虹也曾公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大。對此，蘇鑫則認(rèn)為，盡管行業(yè)發(fā)展相對過往是“熱起來了”，但仍屬于正?，F(xiàn)象，還沒到過剩崩潰的壓力。
蘇鑫以上海為例，他指出近年來上海出現(xiàn)多種酒店形態(tài)，不再僅僅局限于過往的星級酒店分類，出現(xiàn)了藝術(shù)酒店、文化酒店、精品酒店等多種新酒店類型，市場的商業(yè)需求與市場供應(yīng)相比還有很大距離。此外，他也指出，現(xiàn)代辦公區(qū)域的形態(tài)呈現(xiàn)更多樣性，例如一些設(shè)計(jì)公司有更自我獨(dú)特的辦公裝飾、布置需求，因此總體來說，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，有很多細(xì)分，“所以機(jī)會還是很多”。
在購物中心領(lǐng)域，盡管近年來零售商鋪面臨電商的沖擊較大，蘇鑫相信在餐飲方面的機(jī)會仍存在，例如文化 咖啡的概念，以文化理念為引擎主導(dǎo)的新型餐飲類型，仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
蘇鑫強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值其實(shí)主要體現(xiàn)在運(yùn)營能力，相對住宅，商業(yè)地產(chǎn)對運(yùn)營的要求很高，但他認(rèn)為城市在分化就有機(jī)會，需求差異化也會帶來旺盛的細(xì)分市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)基金來說，可能更應(yīng)該關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注資金回報(bào)率。
在資金成本相對過高、而宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱帶來的利潤回報(bào)難度越來越大的背景下，高和資本積極發(fā)掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會。據(jù)蘇鑫介紹，目前高和資本主要從事三種業(yè)務(wù)，包括土地開發(fā)、購買資產(chǎn)包以及發(fā)掘樓宇經(jīng)濟(jì)。
具體來說，土地開發(fā)會側(cè)重競拿一些較市價(jià)折讓的地塊，例如與文化、產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地塊，因?yàn)榭赏麨楫?dāng)?shù)卣畮砀喽愂蘸途蜆I(yè)機(jī)會，因此會比較容易拿到較低價(jià)格的土地。而學(xué)習(xí)外資購買資產(chǎn)包，也是在瞬息萬變的市場中瞄準(zhǔn)機(jī)會買下一些國企準(zhǔn)備處理的資產(chǎn)，往往這些資產(chǎn)的出售價(jià)格會低于其價(jià)值。
至于樓宇經(jīng)濟(jì)方面，蘇鑫認(rèn)為在一線城市的核心區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，既存的樓宇如何實(shí)現(xiàn)增值，是一個很大的商機(jī)。他舉例高和去年曾向中華企業(yè)購買后者位于上海市中心的一棟寫字樓，價(jià)格比購買土地開發(fā)還便宜，但經(jīng)過重新裝修和布局，租金水平已經(jīng)由當(dāng)初的每平米3元上漲到目前7元的水平。
商業(yè)地產(chǎn)不僅對運(yùn)營能力、策劃操作具有更高的要求，也十分倚賴強(qiáng)大的資本實(shí)力和時(shí)間培育。通常來說，一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能需要至少2-3年的培養(yǎng)期，但是房地產(chǎn)基金的投資者卻可能更渴望短期內(nèi)的回報(bào)。
蘇鑫介紹說，在國外房地產(chǎn)基金也相對是一個長期的投資項(xiàng)目，例如黑石通常采用的是“7 2 2”(年)的模式，但在中國由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，投資者過往的確偏向較為短期的投資期限。但他表示，目前中國的商業(yè)房地產(chǎn)基金也開始出現(xiàn)分化，機(jī)構(gòu)例如保險(xiǎn)(放心保)公司的投資者更傾向于長線持有，而個人投資者則偏好短線投資，因此基金產(chǎn)品也應(yīng)因不同的需求出現(xiàn)不同的類型，而選擇偏好的主要分化在于不同的商業(yè)模式以及風(fēng)險(xiǎn)偏好。
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)基金因?yàn)閯倓偲鸩?，大部分以偏債型為主，但蘇鑫坦承偏債型基金目前相對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并不具有優(yōu)勢。另一小部分偏股型產(chǎn)品雖然結(jié)構(gòu)更合理，但是相對風(fēng)險(xiǎn)也較大。
不過蘇鑫也指出，目前市場上整體資金偏寬松，對于目前市場上充裕的投資資金來說，在不能投資住宅的情況下，投資房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金以及其他證券化產(chǎn)品成為可選途徑，這也為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展多元化的直接融資留出了市場空間。
從資金面來看，近幾年M2年均增速維持在20%以上，房地產(chǎn)行業(yè)總體屬于較為寬松的狀態(tài)，但央行房貸已經(jīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，會有選擇性的房貸，這樣的局面之下，小型開發(fā)商的長期發(fā)展就會面臨困難。蘇鑫提到，這不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，目前來看，所有行業(yè)都面臨集中化的變革。
另一方面，蘇鑫也指出，受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升，“關(guān)注直接融資、關(guān)注新的金融行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的市場變化和投資需求”，未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。
從宏觀層面來說，蘇鑫相信中國保持一個中低速的增速例如年經(jīng)濟(jì)增長在7%左右將成為常態(tài)，整個行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)大勢共同繁榮的時(shí)代已經(jīng)一去不返，因此未來關(guān)注結(jié)構(gòu)性的機(jī)會、關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)對行業(yè)來說更為重要。他認(rèn)為，行業(yè)將出現(xiàn)分化，而目前來說也很難界定哪一種商業(yè)模式具有絕對優(yōu)勢，但只有跟隨市場形勢創(chuàng)造出“合適”的商業(yè)模式的參與者，才能存活壯大。
新一屆政府上臺，城鎮(zhèn)化成為社會熱點(diǎn)。蘇鑫相信這也會為行業(yè)帶來機(jī)會，但不會是重復(fù)過往粗放型一窩蜂的發(fā)展模式，他指出，國家提出城鎮(zhèn)化最重要的是提升人民的生活水平和質(zhì)量，雖然沒有直接規(guī)劃房地產(chǎn)甚至商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但最終人的需求提升都會有助在房地產(chǎn)、消費(fèi)方面的需求，從而為行業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會。
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