根據(jù)10月中旬發(fā)布的天津市住房建設“十二五”規(guī)劃，天津將重點建設薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、靜海和團泊七座新城。多個新城齊齊上馬，對天津這個商品住宅庫存（專題閱讀）量一直居高不下的城市而言，著實有“消化不良”之憂。

 

7座新城?！短旖蚴凶》拷ㄔO規(guī)劃（2011-2015年）》中的一個數(shù)字將天津一下子推到了聚光燈下。

 

根據(jù)10月中旬發(fā)布的天津市住房建設“十二五”規(guī)劃，5年規(guī)劃期內(nèi)預計天津全市住房建設總建設量約為9500萬~12000萬平方米，其中新建保障性住房4875萬平方米，新建商品住房4625萬~7125萬平方米。規(guī)劃分區(qū)域進行了詳細闡述，相較于濱海新區(qū)、中心城區(qū)及環(huán)城四區(qū)，規(guī)劃稱將重點建設的薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、靜海和團泊七座新城更有聚焦作用。

 

然而，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多個新城齊齊上馬，對天津這個商品住宅庫存量一直居高不下的城市而言，著實有“消化不良”之憂。

 

“天津市這是為土地營銷做準備，本質(zhì)就是換了一個方式去賣地。” 克而瑞信息集團研究中心天津片區(qū)總經(jīng)理沈文在接受記者采訪時指出。

 

規(guī)劃多年新城大多仍是荒地

 

其實，天津市多個新城的建設規(guī)劃由來已久，最初的新城數(shù)量更多。

 

2006年7月，國務院批復《天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》。規(guī)劃了11個新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津和團泊新城。

 

在2009年發(fā)布的《天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》征求意見稿中，天津市對于新城建設進行了調(diào)整，指出要“建設薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海、京津和團泊7個新城，將按照中等城市標準建設”。

 

而天津市住房建設“十二五”規(guī)劃中的新城建設目標基本基于上述空間發(fā)展戰(zhàn)略。在這份設想中，幾個新城各具特色、各兼其職：武清新城要發(fā)展成為京濱綜合發(fā)展軸上的重要新城，高新技術產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和生態(tài)宜居城市；寶坻新城發(fā)展成為京津唐地區(qū)重要的商貿(mào)物流基地、加工制造基地和生態(tài)宜居城市；靜海新城發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)基地、區(qū)域物流中心和生態(tài)宜居城市；寧河新城發(fā)展成為聯(lián)系東北地區(qū)的門戶，京津唐地區(qū)的加工制造基地、商貿(mào)物流基地和生態(tài)宜居城市；薊縣新城發(fā)展成為天津市歷史文化名城，京津冀北地區(qū)具有特色的文化、旅游和生態(tài)城市；京津新城發(fā)展成為京津唐地區(qū)以休閑旅游、會議會展、文化教育為特色的現(xiàn)代服務業(yè)基地，彰顯北方水城特色的生態(tài)宜居城市；團泊新城發(fā)展成為以科技研發(fā)、教育體育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游度假為主的生態(tài)宜居城市。

 

天津房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些新城雖然已規(guī)劃多年，但多是土地規(guī)劃，除了武清、寧河少數(shù)新城是在建設進行時，其他大部分目前還是荒地狀態(tài)，項目建設尚未開始。

 

市場高庫存下新城前景不明朗

 

雖然新城建設即將進行實質(zhì)性操作，但天津市的房地產(chǎn)市場卻早早進入“消化不良”階段。

 

自2011年4月至2012年6月，天津市住宅銷供比連續(xù)15個月小于1，市場供過于求態(tài)勢凸顯。在此背景下，天津住宅庫存量達到歷史的新高，出清周期達到創(chuàng)紀錄的29個月(出清周期=目前可售套數(shù)/往前推6個月的平均銷售套數(shù))，較歷年相對低位10個月水平增加了19個月。截至2012年6月末，天津住宅市場的可售量近14萬套，庫存壓力巨大。

 

而這種高庫存量的狀況一直維持到今年。截至2013年8月31日，天津市住宅市場的可售量2040.83萬平方米，環(huán)比增加58萬平方米，出清周期雖稍有回落，但仍在20個月的高位。各區(qū)可售面積消化程度亦有不同：以8月為例，天津市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)的可售量都有所回落，環(huán)比分別下降2.95萬平方米和9.46萬平方米，遠郊區(qū)縣可售面積則大幅增加，以20.49萬平方米的增量使可售面積逼近600萬平方米。而遠郊區(qū)縣恰是天津市意圖打造眾多新城的區(qū)域。

 

因此，不少業(yè)內(nèi)人士對于新城的開發(fā)前景并不樂觀。“天津就是一個房地產(chǎn)人士眼中的三線城市，天津對周邊人口的吸引力不大，開發(fā)量卻很大。”高策地產(chǎn)服務機構董事長陶紅兵曾直言。

 

“這個包含多個新城建設的規(guī)劃更多的是一個城市發(fā)展概念，除了武清這樣人口還算密集的地方，其他如寶坻、薊縣等新城本地人口住宅保有量很高，市場屬于基本飽和狀態(tài)。”沈文明確表示不認可這種城市攤大餅然后做衛(wèi)星城的模式。

 

新城規(guī)劃只是一場土地營銷？

 

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2011年至2013年9月，天津市商品住宅供應面積總計3334.8萬平方米，而成交面積卻僅有2616.4萬平方米。此種背景下的新城規(guī)劃自然飽受質(zhì)疑。

 

在沈文看來，天津市的這個新城規(guī)劃本質(zhì)不過是“土地營銷”，“經(jīng)過新城規(guī)劃后，規(guī)劃中地塊的價格就能漲上來。并且，天津市政府還可以通過做新城規(guī)劃獲得更多的征地指標。”

 

對于天津市政府來說，土地市場似乎的確需要強心劑了。2013年上半年，天津土地市場供應381宗地，同比銳減3成。但值得注意的是，以武清區(qū)為代表的遠郊區(qū)縣成為土地出讓中的大戶，供應地塊數(shù)量占到全市總量的近六成，其中寶坻區(qū)占比15.46%，武清區(qū)更是占比最高，達21.95%。

 

但與寶坻的不被看好不同，武清更受業(yè)內(nèi)青睞。在規(guī)劃的7個新城中，雖然業(yè)內(nèi)人士普遍對新城未來是否有足夠市場需求表示疑問，但對武清新城的前景則顯得樂觀得多。

 

在天津開發(fā)有多個項目的首創(chuàng)置業(yè)京津同城（天津）投資有限公司總經(jīng)理楊邦軍在接受本報記者采訪時表示，武清的京津交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢明顯，整體規(guī)劃較好，未來最有發(fā)展機遇。“相較而言，薊縣的發(fā)展就要差很多，發(fā)展較慢，沒有新城面貌；寶坻新城由于產(chǎn)業(yè)支撐不到位，活躍程度、城市氣氛都不是很好；寧河新城則是最滯后的，它離天津市中心太遠了。”

 

即使同樣對武清新城較為看好，但這并不能減少沈文對天津多個新城齊建的憂慮，“這些新城都是超供區(qū)。以天津現(xiàn)有的城市財政能力、城市人口的支付能力以及市場需求，一下子做這么多新城，根本無法消化。如果這么建，天津很可能會成為第二個唐山。”沈文說。