西安是全國城中村數(shù)量較多的城市之一，從2007年至今，西安的舊城改造高速發(fā)展。西安城改辦數(shù)據(jù)顯示，截至2013年9月底，西安已有196個(gè)城中村和42個(gè)棚戶區(qū)取得改造方案批復(fù)，6年間，大規(guī)模的城改更新了城市面貌的同時(shí)也引發(fā)巨大爭議。

 

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查，由于城改政策實(shí)施執(zhí)行過程中的不到位，高速運(yùn)轉(zhuǎn)的西安城改如今已初現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，重拆遷輕安置、資金鏈吃緊、城改房轉(zhuǎn)性瓶頸等多方面問題不斷惡性循環(huán)，原本期待多贏的城改正漸漸演變?yōu)橐粋€(gè)危險(xiǎn)的游戲。

 

城改亂象

 

10月24日，西安北郊未央?yún)^(qū)大明宮街辦北鄰，林立的高層建筑被道路兩邊數(shù)百畝的空地區(qū)隔開來，這是約3年前在城中村改造中被整村拆遷的西安十里鋪村所在地。

 

“2008年前后，村北200畝地被一個(gè)開發(fā)商征走了，后來還有103畝城改用地，雖然政府文件寫著不能用于經(jīng)營性開發(fā)還是被建成小區(qū)賣了，2010年把剩下的全部拆完，到現(xiàn)在都該回遷了安置樓只挖了一個(gè)坑。”一位村民告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

 

與此同時(shí)，西安南郊曲江新區(qū)最大安置點(diǎn)北池頭小區(qū)內(nèi)，大量回遷不久的村民正終日因安置樓質(zhì)量問題憂心忡忡。村民向記者出示的登記表顯示，自今年5月回遷之后，約600多戶村民安置房出現(xiàn)了墻體裂縫、大梁疏松、承重墻鋼筋裸露等質(zhì)量問題。據(jù)了解，該村回遷了約1300戶，至今仍有近百戶村民拒絕回遷。“拆遷6年以后才蓋起來安置樓，但最后等來的房子卻是一身病，這讓人怎么接受呢？”北池頭村一名村民稱。

 

不僅如此，西安公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目表還顯示，拆遷時(shí)向北池頭村承諾的“可以進(jìn)入市場交易的、所有權(quán)限沒有年限限制的安置房”已被“偷梁換柱”成經(jīng)濟(jì)適用房，且其建房資金主要來源是建設(shè)銀行的公積金項(xiàng)目貸款。

 

本報(bào)記者查證，在曲江新區(qū)內(nèi)，十余個(gè)已拆遷的城中村均存在類似問題，名為雁湖小區(qū)的西曲江池村安置小區(qū)，2009年完成回遷；東曲江池村安置小區(qū)2011年完成回遷，資料顯示其性質(zhì)亦為經(jīng)濟(jì)適用房。

 

城改房“瓶頸”

 

這些也只是問題的冰山一角，更大的隱患存在于手續(xù)不全、規(guī)模龐大的城改房當(dāng)中。所謂城改房是指城中村依法拆遷后，在原有宅基地上重新規(guī)劃建設(shè)的住宅。這些住宅一部分用來安置被拆遷村民，剩余的在安置完成后逐步完善手續(xù)，取得“五證”后方可對外銷售，土地性質(zhì)由集體(宅基地)向商品房用地轉(zhuǎn)換。

 

西安市的城改流程大致為：政府經(jīng)考察后確定一個(gè)開發(fā)商為城改主體，簽訂框架協(xié)議后開發(fā)商需要先交5000萬至一個(gè)億的保證金；城改項(xiàng)目經(jīng)立項(xiàng)、規(guī)劃后在房管局取得“拆遷許可證”開始實(shí)施拆遷；拆完之后一般村民過渡期為30個(gè)月，在此期間開發(fā)商需要先給拆遷戶完善安置房建設(shè)并進(jìn)行回遷安置；然后土地部門根據(jù)該項(xiàng)目的拆遷量和安置量給開發(fā)商核定相應(yīng)土地用于地產(chǎn)開發(fā)，西安市通常按每安置一名村民給開發(fā)商85平米的開發(fā)土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；剩余土地政府收儲之后可以按招拍掛程序公開出售。

 

“如果實(shí)實(shí)在在按規(guī)定的操作流程執(zhí)行，城改肯定是三方得益事情，但現(xiàn)實(shí)中能完全符合的并不多，許多城改開發(fā)商并不具備相應(yīng)資金實(shí)力，只能在拆遷安置上采取拖瞞騙，同時(shí)把手續(xù)沒有辦全的城改房推到市場套取資金，攪亂了市場。”陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)分析。

 

據(jù)調(diào)查，正規(guī)城改流程中，拆遷補(bǔ)償、村民過渡安置、各種配套基建一般都需要數(shù)億到幾十億的資金支撐，但現(xiàn)實(shí)中介入的開發(fā)商大多抱著“以小博大”的想法而來。這些開發(fā)商相中各城中村所處優(yōu)越地段之后，先作為城改主體介入圈地，一方面對拆遷補(bǔ)償強(qiáng)力壓低、對過渡安置盡量拖延；另一方面拆遷完成就盡快賣樓花，資金更差一點(diǎn)的還會倒賣項(xiàng)目。

 

在倒樓花、倒項(xiàng)目難以解決資金不足的時(shí)候，城改開發(fā)商對自己開發(fā)的部分住宅也不惜“帶病上市”，此類城改房則多以低于市場價(jià)出售，最高的與同地段正常商品房價(jià)格相差兩千元左右，同時(shí)因暫時(shí)證件不全而不能網(wǎng)簽。但限購之后，西安的城改房反而獲得了市場追捧，許多只有一張政府批文便上市的城改項(xiàng)目常常大賣。

 

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]統(tǒng)計(jì)，2012年西安普通住宅成交量為809萬平米，城改房成交量為427萬平米。據(jù)多家地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)判斷，2013年西安城改房交易可能會達(dá)到460萬平米。

 

這些缺少建設(shè)及銷售手續(xù)的城改房在買賣雙方之間潛伏了大量隱患。“比如業(yè)主有可能拿不到房產(chǎn)證，或者需要補(bǔ)交許多費(fèi)用，房屋建設(shè)質(zhì)量也無法保證，另外沒有土地證的城改房不能網(wǎng)簽也不能辦按揭，很多糾紛不受法律保護(hù)。”當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士分析道。

 

“逆民生化”浪潮來襲

 

即使城改房“帶病上市”也不足以解決城改開發(fā)商的資金問題。

 

據(jù)多個(gè)實(shí)施過城改項(xiàng)目的開發(fā)商介紹，城中村改造屬于地方政策，在經(jīng)營城市的理念下政府給城改開發(fā)商在土地證上開了綠燈，只要規(guī)劃、拆遷安置等方面辦完就允許先建，最后土地這一塊等省和國土資源部每年建設(shè)用地指標(biāo)下來后再完善。

 

可是這些指標(biāo)每年分到省里的本身數(shù)量有限，還必須先保證大項(xiàng)目、大工程的需求，比如西安的三星項(xiàng)目，等各個(gè)城市間分下來往往所剩無幾，開發(fā)商拿不到土地證就無法到銀行抵押貸款，賣出去的房也辦不了按揭，回籠資金有限。在這種情況下，城改變成“風(fēng)險(xiǎn)巨大的游戲”。

 

“玩好了你就是空手套白狼，玩不好的話，干著干著就走不下去了，最后是被拆遷村民、買城改房業(yè)主都被吊在半山腰。”一位參與城改的地產(chǎn)開發(fā)商坦言。

 

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查，開發(fā)商資金不到位給城改造成另一重大危機(jī)：大量被拆遷的失地村民因得不到妥善安置生活水平急劇降低，甚至沒有保障，村民們因后顧之憂無法解決而與城改參與各方矛盾沖突不斷。

 

據(jù)介紹，城改過程中期望達(dá)成的理想效果有三：村民獲得拆遷補(bǔ)償并有新居，生活環(huán)境得以改變；開發(fā)商付出實(shí)施成本后取得相應(yīng)好地段土地開發(fā)；城市面貌改變了政府還能另外獲得大量收儲土地，出售之后增加財(cái)政。

 

“但資金不足之后，村民、開發(fā)商、政府的關(guān)系就變成了相互博弈，最后肯定是相對弱勢的群眾受損大。”王圣學(xué)這樣分析。

 

 

北池頭村一戶村民告訴記者，2007年拆遷之前，他們家里3口人，四層的宅基地有上千平米。即便位置偏僻，他家每年房租收入也都超過7萬。“村中心的人家當(dāng)時(shí)每年房租能達(dá)到十幾萬。”這位村民說，拆遷之后的六年多里，他們每年的過渡費(fèi)一萬多，為省房租6年搬了8次家，現(xiàn)在兒子結(jié)婚有了孩子家里變成5口人，回遷只分了一套90平米安置房，只能將就。“以前我們守著房守著地不愁吃穿，現(xiàn)在孩子沒有教育的錢，老人沒有養(yǎng)老的錢，怎么不擔(dān)憂發(fā)愁呢？”他說。

 

西安北郊十里鋪村村民對此也感同身受。他們告訴記者，2010年拆遷前很一般的人家每月房租也能收8000元左右，拆遷后他們每人每月過渡費(fèi)為420元。“到今年7月1日滿30個(gè)月回遷樓還沒影兒，按政策過渡費(fèi)需要翻倍，可開發(fā)商根本沒有錢，現(xiàn)在幾個(gè)月過去了都還沒有領(lǐng)到過渡費(fèi)。”一位十里鋪村民稱。