黨的“十八大”明確將推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化作為重要目標(biāo)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議更將城鎮(zhèn)化作為“中國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。”顯然，新一屆中央政府對城鎮(zhèn)化作了新定位，也賦予了城鎮(zhèn)化“擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略性作用”。新型城鎮(zhèn)化，不僅將成為中國“二次房改”窗口，更可能成為歷史賦予新時(shí)期中國房地產(chǎn)最大的紅利！新型城鎮(zhèn)化，必將帶來住房格局的變化。中國房地產(chǎn)市場有望借助新型城鎮(zhèn)化，革新中國房地產(chǎn)市場面貌。 

 

喚醒最強(qiáng)“剛需”

 

伴隨著中小城市的進(jìn)一步崛起，集中爆發(fā)的存量需求與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)所引發(fā)的同步飆升的增量需求相疊加，房地產(chǎn)發(fā)展史上最大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒，成為擴(kuò)大房地產(chǎn)市場容量、推進(jìn)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。

 

有報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)為未來住宅市場提供廣闊的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)未來十年，我國住宅新增需求（包括保障房）約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。這將給多個(gè)行業(yè)帶來巨大發(fā)展空間，房地產(chǎn)將成為直接受惠的主要行業(yè)。

 

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化對地產(chǎn)行業(yè)的提振作用是實(shí)質(zhì)性的，城鎮(zhèn)化帶來的人口流入，這是房地產(chǎn)行業(yè)需求的本質(zhì)。從美國的歷史來看，城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得其東中西部發(fā)展差距縮小的同時(shí)，也明確提升了其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，尤其發(fā)展落后區(qū)域的房地產(chǎn)市場增量大幅提升。而中國城市化率由上世紀(jì)90年代初的27%增長至目前的51%，在年均提高1.2個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)銷售面積也由上世紀(jì)90年代初的3000萬平方米增長至2011年末的10.9億平方米，年均復(fù)合增長達(dá)20%。政府將通過城鎮(zhèn)社保福利覆蓋、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、服務(wù)業(yè)發(fā)展等方式提高收入和消費(fèi)能力，從而增加城鎮(zhèn)居民，這對于地產(chǎn)行業(yè)來說將持續(xù)增加需求。

 

房企“華麗轉(zhuǎn)身”

 

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，標(biāo)桿房企如何看待新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？眾多房企如何進(jìn)行戰(zhàn)略選擇與應(yīng)對？業(yè)內(nèi)指出，新型城鎮(zhèn)化對于企業(yè)的影響主要在于區(qū)域拓展、區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及土地儲備和融資機(jī)會等方面。但是，在當(dāng)前三四線城市有效需求不足所導(dǎo)致的庫存去化壓力逐步凸顯的風(fēng)險(xiǎn)，以及大型房企在銷售狀況回暖導(dǎo)致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，房企的區(qū)域拓展戰(zhàn)略已經(jīng)更為謹(jǐn)慎。未來，除了政策等利好條件之外，是否具有產(chǎn)業(yè)支撐和有效的市場需求，將是標(biāo)桿房企評價(jià)區(qū)域投資價(jià)值的首要因素。

 

與新型城鎮(zhèn)化相呼應(yīng)的，是近年中國房地產(chǎn)企業(yè)推行的多元化戰(zhàn)略。在中國住房制度改革邁過30年之際，萬科、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等中國著名品牌地產(chǎn)企業(yè)近年“華麗轉(zhuǎn)身”，紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)拓展力度，實(shí)施多元化布局。不少房企甚至大肆涉足旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“泛地產(chǎn)”項(xiàng)目，拓展“全地產(chǎn)”之路。

 

與此同時(shí)，龍頭房企對二三線城市加強(qiáng)布局。在中國某研究院發(fā)布的《2012年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與2013年展望》報(bào)告指出：2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長，其中二、三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)顯然是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市，人口的聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵性因素。未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)會在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。

 

在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也日趨分化，萬科、保利、中海和恒大等依托在全國二三線城市廣泛的市場布局、成熟豐富的產(chǎn)品系列，繼續(xù)強(qiáng)化對主流市場的覆蓋，并適時(shí)優(yōu)化價(jià)格與推盤策略，取得了良好業(yè)績。