買小柯近日看中越秀區(qū)解放中路一套兩房一廳，業(yè)主開價148萬元，想到日后可能更貴，購房預(yù)算相當(dāng)緊張的小柯還是咬咬牙決定出手，不過小柯只能付三成首期，其余七成樓款需要申請銀行房貸支付。但是，在臨門一腳簽約的前一晚，業(yè)主突然改變主意，表示要把物業(yè)出售給別人。小柯相當(dāng)不甘心，多方打聽之后才了解到，原來業(yè)主把房子出售給了另一個愿意一次性付款的買家，即使那個買家只愿意出價145萬元，業(yè)主認(rèn)為房貸有可能會大大延遲收齊樓款的時間，所以寧愿稍稍便宜一點賣給可以一次性付款的買家。

 

據(jù)了解，由于前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快，導(dǎo)致現(xiàn)時部分銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，出現(xiàn)房貸審批和放款時間有不同程度延長的現(xiàn)象。年底房貸收緊這一現(xiàn)象不但對購房預(yù)算緊張且對房貸依賴度較高的首次置業(yè)者作出購房決定產(chǎn)生影響，更進一步影響到業(yè)主決定將房子賣給誰。

 

全款買房議價能力更高

 

合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，在年底房貸額度相對緊張的環(huán)境下，一次性付款的買家的確在議價能力等方面會比按揭買家有優(yōu)勢。在下半年以來市場上頻頻傳出部分銀行房貸額度緊張的消息，業(yè)主因擔(dān)心等待銀行放款時間過長將影響到自己收齊樓款的時間，對按揭購房買家產(chǎn)生一定惜售心態(tài)，這時候一次性付款的買家更受急于收齊樓款的業(yè)主的青睞，促使一次性付款購房者往往能以比按揭購房者相對更優(yōu)惠的價格購得物業(yè)。

 

如近期有一套芳村汾水小區(qū)50多方的中層兩房單位，被一位首次置業(yè)者以大大低于市場價的1.2萬元/平方米的筍價一次性付款購得，而沒過幾天汾水小區(qū)另一套也是50多平方米的高層兩房單位，以1.38萬元/平方米的市場價被一位按揭購房的首次置業(yè)者購得，業(yè)主一分錢也不肯讓步，而之前那套以筍價成交的中層兩房，因為買家愿意一次性付款，業(yè)主愿意降價出售，最終成交價足足比市場價便宜了15%。一般來說，在年底房貸額度緊張的情況下，業(yè)主出于盡早收齊樓款的考慮，在面對愿意一次性付款的買家時，往往更好“說話”。

 

在房貸收緊的大環(huán)境下，獨占先機的一次性付款者在下半年表現(xiàn)較去年同期更為活躍。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在二手住宅市場成交主力的首次置業(yè)者群體當(dāng)中，今年三季度一次性付款的首次置業(yè)型購房個案數(shù)量比去年三季度增加5.4%。相對來說，由于上半年樓市交投火爆、房貸需求大增，往年在三季度末、四季度才出現(xiàn)的房貸額度緊張現(xiàn)象在今年三季度提前出現(xiàn)，導(dǎo)致房貸收緊現(xiàn)象提早到下半年剛開始就已經(jīng)顯現(xiàn)其影響。今年三季度按揭購房的首次置業(yè)型購房個案數(shù)量比去年同期下降7.1%。

 

首次置業(yè)總價逐月增

 

由于目前市場上一次性付款購房者的議價能力高于按揭買家，因此，越接近年底，對樓價承接力越高的一次性付款購房者入市積極性越高，體現(xiàn)在一次性付款購房套均總價也隨之走高。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份一次性付款的首次置業(yè)個案套均總價僅199.5萬元/套，而到了8月份同類型購房個案套均總價已上升到200.3萬元/套，到了9月份甚至上升到239.2萬元/套。

 

反觀同期首套房按揭型購房個案的套均總價變化不大，以購房總價的30%為首付款支出計算，7-9月首套房貸購房個案的首付款支出維持在40萬-41萬元/套的水平，與年初相比基本持平，數(shù)據(jù)反映二手樓價在今年以來雖累積了較明顯升幅，但對房貸依賴度較高、首付資金緊張的首套房貸購房者，其首付金額增長遠低于樓價增幅，因此，越靠近年底入市的首套房貸購房者，除了面對房貸審批及放款時間延長的因素外，還需要面對樓價上升導(dǎo)致原有購房資金購買力下降的情況。現(xiàn)時觀望超過半年以上還未出手購房的首套房貸購房者，若首付預(yù)算還是與半年之前差不多的話，現(xiàn)時仍希望在原來心儀的區(qū)域購房，可能要稍稍降低對物業(yè)的面積或素質(zhì)等要求，或需要轉(zhuǎn)到其他樓價稍低的區(qū)域置業(yè)。

 

首次置業(yè)平均年齡下降

 

由于今年以來樓價持續(xù)上升，以剛需的首次置業(yè)人士，擔(dān)心越遲買越貴，均希望盡早購房，因此，無論是一次性付款或是按揭購房，很多首次置業(yè)人士均在籌足首期或全額購房款的時候就馬上計劃入市，促使近期首次置業(yè)者平均購房年齡出現(xiàn)下降的趨勢。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，首次置業(yè)者平均購房年齡，已從今年一季度的32.4歲，下降到三季度的31.8歲。

 

觀望時間超過一年的買家，對樓價上升趨勢的感覺更為明顯。與去年三季度相比，今年二手樓價漲幅更明顯。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年三季度二手住宅成交均價為20355元/平方米，同比去年三季度上升21.1%。樓價上升促使越來越多首次置業(yè)希望盡早入市，今年三季度出手購房的首次置業(yè)者，超過一半年齡在30歲以內(nèi)，而在31-40歲仍未出手購房的首次置業(yè)，在今年三季度更出現(xiàn)加快入市的跡象。來自合富置業(yè)對首次置業(yè)者購房個案的統(tǒng)計顯示，今年三季度出手購房的31-40歲首次置業(yè)者占比達31.2%，而去年三季度該年齡段首次置業(yè)購房者比例僅占28.5%。

 

越來越多年輕人希望盡早入市的情況，將進一步令市場上剛需產(chǎn)品市場的供求關(guān)系更為緊張，尤其是今年以來過半數(shù)首次置業(yè)者均鎖定為目標(biāo)購房區(qū)域的中心四區(qū)，在一手市場剛需產(chǎn)品房源數(shù)量增加不多、入市門檻高企的情況下，四季度首置買家熱求的中心四區(qū)中小戶型中低價房，盤源供不應(yīng)求狀況可能將比三季度更加明顯。