無利不起早，地產(chǎn)圈內(nèi)不乏暴利的故事。

 

以超低價格取得土地，因為各種原因?qū)е麻_發(fā)周期漫長，水漲船高之下，售價甚至是地價的成百上千倍，這就是暴利地產(chǎn)項目的盈利曲線軌跡。

 

開發(fā)了廣州長隆旅游度假區(qū)的廣東長隆集團有限公司（下稱“長隆集團” ），其首個地產(chǎn)項目長隆瓏翠9月份入市。雖然周邊配套稀少是其最大的硬傷，但是該項目打長隆景區(qū)牌，卻賣出了2.4萬元/平方米的高價。

 

而更匪夷所思的是這個項目的非比尋常的身世：這塊地其實早在1999年就已獲得，地價低至10元/平方米，但卻閑置了十年，如今坐享暴利，價格已漲了2000多倍。

 

推遲5個月開盤有捂盤嫌疑

 

番禺區(qū)105國道與新市廣路交會處，靠近長隆野生動物園，附近鮮有人煙，而該處南側(cè)還有一片草木瘋長的山地，所以，長隆瓏翠項目十余棟房子就顯得格外突兀。

 

時代周報記者現(xiàn)場踩盤時發(fā)現(xiàn)，這個號稱是長隆集團的首個地產(chǎn)項目，雖然早已封頂，但現(xiàn)場仍有機器轟鳴在施工，而該項目的銷售中心，更是遠設在長隆旅游景區(qū)的長隆酒店內(nèi)。即便是在周邊配套如此稀缺的情況下（離其最近的生活小區(qū)是南國奧園，但距此還是有相當?shù)木嚯x，資源難以共享），該項目的均價卻賣到了2.4萬元/平方米，僅剩有少量尾貨。

 

長隆瓏翠在今年4月27日就拿到1棟、5-11棟的共474張預售證，但是，該項目9月8日才開盤。“（很早拿預售證，卻拖了近5個月才開盤）這很正常的呀。”長隆地產(chǎn)銷售中心的工作人員輕描淡寫地說道。

 

而長隆瓏翠取得預售證的時間，正是廣州“限價令”加碼的時間點，推遲近5個月才開盤，顯然，其難脫故意避開限價令影響、待價而沽的嫌疑。

 

實際上，這種做法顯然有悖于相關規(guī)定。“廣州市國土局曾經(jīng)規(guī)定過，取得預售證一定要在規(guī)定時間內(nèi)銷售，當時出的通知就是針對捂盤惜售的行為。”廣州市國土房管局副局長黃文波對時代周報記者表示。

 

廣州市國土房管局在穗國房字〔2007〕194號的《通知》中就明文要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證后，應當在10日內(nèi)全部公開銷售。廣州市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。

 

黃文波對時代周報記者表示：對此行為會“要求整改”。顯然，對于此類違規(guī)行為，主管部門尚無嚴厲處罰辦法，或是開發(fā)商有恃無恐捂盤惜售的原因之一。

 

除此之外，這個以長隆集團和長隆地產(chǎn)的首席之作作為宣傳噱頭、主打長隆景區(qū)牌的項目，五證以及商品房預售合同上的開發(fā)商卻顯示是廣州市番禺區(qū)香江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“番禺香江地產(chǎn)” ）。

 

“番禺香江地產(chǎn)就是長隆地產(chǎn)的前身，只是現(xiàn)在工商資料還沒改過來。”現(xiàn)場的一名工作人員對時代周報記者解釋。

 

售價2萬或主要為內(nèi)部認購

 

番禺香江地產(chǎn)其實就是這個地塊的項目公司。時代周報記者通過查找工商登記資料發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2000年3月，法定代表人正是長隆集團董事長蘇志剛，注冊資本為3.36億元。

 

蘇志剛是土生土長的番禺大石人，僅廣州市內(nèi)，由其擔任企業(yè)法人的企業(yè)就有85家之多，主要都是長隆度假區(qū)內(nèi)的企業(yè)。雖然蘇志剛將度假旅游產(chǎn)業(yè)做得風生水起，但除廣州外，其在珠海橫琴也有旅游地產(chǎn)項目，但是，卻無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。而據(jù)稱，其在開發(fā)瓏翠的過程中，也并不順利。

 

之前就有長隆集團內(nèi)部人士透露，這是長隆集團第一次做地產(chǎn)，前期調(diào)研花了很長時間，整個項目醞釀了四五年才啟動。

 

“長隆集團是因為資金充足，要不然沒有一點房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗要如期開發(fā)這個項目還是很難的。中間遇到了很多麻煩，后來還是另請團隊進行操作。”有知情人士向時代周報記者透露。

 

而關于這個項目價格偏高的原因，上述知情人士稱，“其實一早就知道這個項目的價格不會低。第一，長隆集團沒房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，對地產(chǎn)項目開發(fā)流程等都不熟悉，開發(fā)建設成本太高。第二，長隆集團也不愁賣，因為其僅此一個地產(chǎn)項目，慢慢銷售都沒關系，再加上，該項目其實相當一大部分都是長隆集團自己內(nèi)部認購消化掉的。”

 

據(jù)稱，長隆瓏翠9月份開盤當日推出了384套，開發(fā)商方面聲稱當日成交約10億元，幾乎全部售罄。依這點而論，長隆瓏翠項目的去化速度甚為驚人。不過，在熟悉該片區(qū)的當?shù)厝搜劾?，這還有點出乎意料，“在番禺，像奧園地產(chǎn)的項目，比如靠近南站的項目，售價沒這個高，但也要慢慢銷售。長隆瓏翠項目開盤那天，人并不是特別多，只能說在開盤之前他們就有很多內(nèi)部認購了。”

 

地價10元閑置十年

 

只不過，鮮為人知的是，盡管該項目的建設成本或許相對偏高，但該地塊的地價低得驚人，地價成本甚至可以忽略不計。所以，不難想象，這仍然是個鮮有的暴利項目。

 

2010年8月，國土部公開通報7宗案件，該地塊成為廣東唯一被國土資源部掛牌督辦地塊。

 

通報材料顯示：2000年11月17日（該項目的國土證上的土地出讓日期為1999年11月04日），番禺香江以協(xié)議出讓方式取得番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)謝村105國道以東，面積182588平方米建設用地使用權，出讓金為1825880元（為土地出讓純收益，不包括征地補償費、市政配套費及其他相關稅費），土地用途為商住用地。合同約定自取得土地使用權之日起兩年內(nèi)按規(guī)定使用土地，但未約定竣工日期。經(jīng)查，該公司2000年8月2日辦理了用地規(guī)劃許可證，2000年11月30日取得《建設用地批準書》，由于該公司認為當時宗地的周邊環(huán)境不適宜作大型商業(yè)項目開發(fā)，因而只搭建了一個簡易的臨時建材市場，現(xiàn)已拆除。

 

2004年，地塊建成了占地8000平方米的汽車商業(yè)城項目（4S店）。因地塊已開發(fā)面積占應動工面積不足1/3，2005年9月1日，廣州市番禺區(qū)國土房管局以番國土閑認【2005】2號《閑置土地認定通知》認定該用地自2002年12月1日起為閑置土地。

 

2008年9月，廣州市番禺區(qū)國土房管局根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，收取了該地塊土地閑置費36.52萬元，2008年9月28日，延長該地塊動工開發(fā)時間至2009年9月28日。目前（指截至2010年8月），該地塊因受長隆片區(qū)規(guī)劃控制未完善影響，仍未開發(fā)建設。

 

而時代周報記者查詢到，該項目真正開始建設的時間是2011年4月，在《廣州市番禺區(qū)香江謝村地塊商住項目環(huán)評第二次公示信息》中有提及。

 

“(開發(fā)商)原來也是有開發(fā)意愿的。然而開發(fā)商沒有想到，當初自己認為閑置也能增值，開不開發(fā)都不急于一時，但后來看著閑置已久的土地想開發(fā)，卻動彈不得。廣州市開始番禺的撤市改區(qū)(后)，整個控制性規(guī)劃重新定位。由于政府控制規(guī)劃的方案遲遲不能出臺，謝村地塊的開發(fā)就一再被擱淺。” 廣州市國土房管局相關負責人之前公開表示。

 

如果說這塊地主要是政府因素“被閑置”，情有可原的話，那另一個謎團就是，當年這個地塊為何能以10元/平方米的價格取得。

 

工商資料顯示，2000年廣東省計劃委員會的批復文件提到，“同意香江實業(yè)有限公司在番禺大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)等地建設經(jīng)濟適用住房項目首期工程立項，規(guī)劃建筑面積26萬平方米，分期實施。”

 

撤市建區(qū)前的番禺市國土局及建設局均有文件同意《關于番禺香江實業(yè)有限公司申請開發(fā)經(jīng)濟適用住宅用地指標的批復》，同意番禺香江實業(yè)有限公司“在番禺大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)使用3平方公里土地開發(fā)經(jīng)濟適用住宅項目”。

 

 

時代周報記者查詢到，番禺香江實業(yè)成立于1992年，法定代表人同樣是蘇志剛，注冊資本為3.5億元，但是所屬行業(yè)是餐飲業(yè)，直到2011年7月，番禺香江實業(yè)才獲得番禺區(qū)建設局頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)證書。而番禺香江地產(chǎn)的經(jīng)營范圍為“在番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營）。（經(jīng)營范圍涉及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的不得經(jīng)營；涉及許可經(jīng)營項目，未獲得許可前不得經(jīng)營。） ”種種跡象表明，番禺香江地產(chǎn)開發(fā)的土地極有可能就是番禺香江實業(yè)申請的經(jīng)濟適用房土地。

 

但無論如何，當年以10元/平方米的價格獲得項目，再加上陰差陽錯的土地閑置，今天能夠賣出2萬多元/平方米的售價，其中的暴利仍不可思議。