今日，北京市住建委聯(lián)合五部門發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（下簡(jiǎn)稱《意見》），今年北京將完成2萬套自住型商品房供地，明年預(yù)計(jì)完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。自住商品房?jī)r(jià)格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主。名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購(gòu)買“自住型商品房”。
符合限購(gòu)政策即可申請(qǐng) 非京籍也被納入范圍
《意見》表示，按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買自住型商品住房。其中，本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購(gòu)買。
價(jià)格比周邊樓盤低30% 5年后轉(zhuǎn)讓需繳納30%收益價(jià)款
《意見》表示，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。
同時(shí)《意見》要求，自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。
“這將會(huì)引導(dǎo)首次置業(yè)人群等待此類低價(jià)樓盤入市，短期內(nèi)能緩解當(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力， 降低目前北京樓市價(jià)格上漲的預(yù)期，”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從中長(zhǎng)期而言，除了年度供應(yīng)量之外，“自住型商品房”供應(yīng)的區(qū)域更值得關(guān)注，倘若供地主要在6環(huán)或更遠(yuǎn)郊區(qū)域，對(duì)整體市場(chǎng)預(yù)期的影響有限，對(duì)平抑房?jī)r(jià)上漲的作用也將大打折扣。
兩年7萬套供應(yīng)或洗牌剛需市場(chǎng) 騙購(gòu)將取消5年購(gòu)房資格
《意見》指出，自住型商品住房用地，可以采取集中建設(shè)或者配建等多種形式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式公開競(jìng)得。優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域。今年年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一政策如果量真有7萬套，可能會(huì)鎖定市場(chǎng)起碼15萬需求，很可能會(huì)導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域剛需、首改商品房的物業(yè)市場(chǎng)重新洗牌。7萬套房源會(huì)切底改變市場(chǎng)的預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)加快開盤，避免與這類型房源直接競(jìng)爭(zhēng)客戶。
對(duì)通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式，弄虛作假，騙購(gòu)自住型商品住房的家庭，按照《意見》的規(guī)定，一經(jīng)查實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與其解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。
無法根除房?jī)r(jià)上漲癥結(jié) 未來可能全國(guó)推廣
胡景暉分析認(rèn)為，“自住型商品房”看似解決了不夠保障房資格、又買不起商品房的夾心層的住房問題，但從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、公租房到如今的“自住型商品房”來看，解決一個(gè)夾心層，依然會(huì)有新的夾心層出現(xiàn)。
要想緩解北京樓市價(jià)格上漲的問題，胡景輝認(rèn)為，政府重點(diǎn)在于加大保障房的建設(shè)力度，保證中小戶型項(xiàng)目的比重，放開高端市場(chǎng)的開發(fā)，且減少或避免通過行政手段干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格，更不能讓“自住型商品房”演變成部分人投機(jī)樓市的契機(jī)。
“對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的一二線城市都有推廣意義，”張大偉分析認(rèn)為，這是在不大影響地方土地財(cái)政收入的前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期增加供應(yīng)的最快的辦法。北京作為新試點(diǎn)很快推廣全國(guó)的可能性非常大。
自住商品房產(chǎn)生歷史
房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地（中小套型普通商品住房），該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”。房屋銷售限價(jià)均價(jià)為12500元/建筑平方米。
2011年5月20日，在新政以后的第一塊限價(jià)限面積的商品房住宅土地成交，房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地，被中鐵建以14.6億的總價(jià)成交。樓面均價(jià)為6095元/平方米。
當(dāng)時(shí)房山商品房均價(jià)為14000-15000元每平米，限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上。當(dāng)時(shí)對(duì)區(qū)域影響非常大。超過2000套的供應(yīng)，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區(qū)域售價(jià)。
當(dāng)時(shí)對(duì)購(gòu)房者的要求是：有購(gòu)房資格、2年內(nèi)不得出讓。
之后北京在門頭溝、大興也出讓過同質(zhì)的2地塊，對(duì)市場(chǎng)都有非常明顯的影響。
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