除了烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，綠城在浙江省內(nèi)已經(jīng)拿地和達(dá)成協(xié)議的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，還有德清莫干山生態(tài)養(yǎng)生園項(xiàng)目和安吉桃花源項(xiàng)目。德清項(xiàng)目緊鄰莫干山景區(qū)，總占地4367畝，計(jì)劃做成小鎮(zhèn)形式的生活綜合體，涉及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老和休閑，開發(fā)模式與烏鎮(zhèn)項(xiàng)目大體一致，綠城在2010年10月已經(jīng)取得一期的349畝土地。安吉桃花源項(xiàng)目體量更大，占地8000多畝，規(guī)劃有悅榕莊酒店、企業(yè)會(huì)所、度假別墅、高爾夫和養(yǎng)老社區(qū)。其中，養(yǎng)老區(qū)域規(guī)劃占地約350畝，建筑面積15萬平方米。這一項(xiàng)目還未正式拿地。

 

        遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也將養(yǎng)老服務(wù)列為集團(tuán)四大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)部成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中心，并與美國(guó)的投資商哥倫比亞太平洋(行情,問診)公司及養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商Emeritus達(dá)成合作。雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目位于北京亦莊的“遠(yuǎn)洋天著”里，面積約6000平方米，共110個(gè)床位，定位高端養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明計(jì)劃，三至五年內(nèi)完成北京、上海等一線城市的多點(diǎn)布局，“如果快的話，未來一年半可以在北京復(fù)制五個(gè)這樣的項(xiàng)目”。不過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面以“仍在探索發(fā)展模式”為由拒絕財(cái)新記者的采訪。

 

        萬科也在試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，但也遭遇困惑。萬科在杭州良渚文化村項(xiàng)目中的隨園嘉樹老年公寓組團(tuán)進(jìn)行試點(diǎn)，規(guī)劃了575套老年公寓和一棟頤養(yǎng)中心。但房子賣出后，很少有老人入住，大部分客戶都是十年后自己養(yǎng)老所準(zhǔn)備的。萬科北京幸福會(huì)項(xiàng)目也有146套的老年公寓作為試點(diǎn)，最后買家也以年輕人為主。萬科總裁郁亮在2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)沒有真正展開，因?yàn)樽詈蟮馁I家不是老人。

 

        陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老地產(chǎn)需要長(zhǎng)期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪賣房概念。在云南、山東等地，一些地產(chǎn)商以“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義在郊區(qū)拿下數(shù)千畝土地，最后用于養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的只是很小一部分，大部分都變成了商品房開發(fā)。

 

       一家大型地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士對(duì)財(cái)新記者稱，地產(chǎn)商做持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)面臨很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地出讓，開發(fā)商拿地只能通過招拍掛。配套設(shè)施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應(yīng)的醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等設(shè)施都要配套齊全。其次，沒有相關(guān)的金融產(chǎn)品支持，退出路徑有限。依靠租金收益的回報(bào)周期太長(zhǎng)，達(dá)到10年至15年。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)中，醫(yī)療資源至關(guān)重要，這對(duì)地產(chǎn)商而言隔行如隔山。

 

        保險(xiǎn)公司的算盤

 

        在國(guó)內(nèi)，大肆進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的另一大陣營(yíng)是保險(xiǎn)公司。據(jù)財(cái)新記者不完全估算，目前保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已經(jīng)超過了500億元。泰康人壽、平安集團(tuán)、太平集團(tuán)、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司都在大步進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

        平安集團(tuán)在嘉興桐鄉(xiāng)的養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目總投資達(dá)170億元，資金主要來自于平安不動(dòng)產(chǎn)的自有資金和社會(huì)投資。平安集團(tuán)計(jì)劃在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部和海南島布點(diǎn)全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

 

         泰康人壽2011年在北京昌平區(qū)購(gòu)入了一幅土地建設(shè)泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)劃建筑面積30萬平方米，項(xiàng)目于2012年6月開工，計(jì)劃在2015年實(shí)現(xiàn)首批入住。2012年，泰康人壽又斥資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購(gòu)置2000畝土地用以建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)人壽的廊坊生態(tài)健康城在2011年11月開工，總占地面積超過1萬畝，計(jì)劃投資超過100億元。中國(guó)太平集團(tuán)也在2012年宣布投資20億元在上海周浦建立養(yǎng)老社區(qū)。新華保險(xiǎn)則在北京延慶和密云設(shè)立了兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目公司，計(jì)劃總投資14.4億元。

 

        泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升稱，壽險(xiǎn)公司與養(yǎng)老地產(chǎn)的嫁接屬“天配”，保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司的大量長(zhǎng)期資金，需要尋找穩(wěn)定回報(bào)的投資出路；而養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，更多與人口結(jié)構(gòu)變遷相關(guān)，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5年至20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)10年至15年的投資回報(bào)周期非常匹配。

 

         泰康人壽的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目泰康之家·燕園位于北京昌平，緊鄰白浮泉濕地公園，距離地鐵昌平線南邵站不足一公里。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工作人員對(duì)財(cái)新記者稱，一期的1、2號(hào)樓在10月16日實(shí)現(xiàn)封頂，主體在明年實(shí)現(xiàn)完工。

 

        與其他的地產(chǎn)項(xiàng)目不同，泰康之家沒有售樓處，也不對(duì)外開放。參觀樣板間和洽談業(yè)務(wù)需要通過泰康人壽的熱線電話提前預(yù)約。泰康人壽內(nèi)部人士告訴財(cái)新記者，其旗下的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目全部由泰康持有經(jīng)營(yíng)，唯有購(gòu)買泰康人壽的相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，才能獲得不同等級(jí)的入住權(quán)。泰康人壽在2012年4月推出“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，購(gòu)買《樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)（分紅型）》的客戶，單張保單的保費(fèi)在200萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保證入住權(quán)。

 

         泰康之家將配套國(guó)際護(hù)理醫(yī)院、老年餐廳、老年康體活動(dòng)室、圖書館等設(shè)施。燕園項(xiàng)目的工作人員告訴財(cái)新記者，泰康之家的產(chǎn)品推出之后非常受歡迎，每天有200個(gè)至300個(gè)客戶前來參觀樣板間，第一批已經(jīng)簽約了600多戶。項(xiàng)目整體能容納3000戶，全部開發(fā)完成需要七至八年。

 

        上述泰康人壽內(nèi)部工作人員還透露，泰康人壽正在申請(qǐng)二級(jí)醫(yī)院的牌照，計(jì)劃在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)投資建立自己的康復(fù)醫(yī)院。同時(shí)，泰康之家的管理運(yùn)營(yíng)公司已經(jīng)設(shè)立，正在多方招聘人員。

 

        將養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合，正為眾多保險(xiǎn)公司仿效。平安不動(dòng)產(chǎn)的工作人員也表示，未來會(huì)與平安集團(tuán)合作推出相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品，平安壽險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)的客戶將享有優(yōu)選租賃購(gòu)買權(quán)。由此，養(yǎng)老地產(chǎn)成為壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵一環(huán)，既讓保險(xiǎn)資金的用途得到延伸，也擴(kuò)展了保險(xiǎn)產(chǎn)品的種類和服務(wù)，還有潛在的健康險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)等機(jī)會(huì)。

 

       泰康人壽計(jì)劃，未來五到十年內(nèi)，在中國(guó)建立10至15個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，每個(gè)社區(qū)容納2000至5000戶，總共約5萬張床位，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)，總投資約500億元。而完全自持的模式，也讓投資回報(bào)期偏長(zhǎng)。據(jù)泰康人壽助理總裁兼泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍的預(yù)計(jì)，泰康的養(yǎng)老社區(qū)跨越盈虧平衡點(diǎn)至少要八年時(shí)間。

 

       不過以中國(guó)的房?jī)r(jià)攀升速度，這顯然不是問題。一位保險(xiǎn)行業(yè)人士告訴財(cái)新記者，經(jīng)過八年時(shí)間，自持物業(yè)的資產(chǎn)升值部分，會(huì)大大超過最初的投資預(yù)期。泰康人壽的燕園項(xiàng)目，拿地之初的樓面地價(jià)不足5000元/平方米，不到兩年時(shí)間，周邊土地的樓面地價(jià)已經(jīng)上漲至約1萬元/平方。

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