一、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

 就與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的親密程度來(lái)看，境內(nèi)商業(yè)銀行無(wú)疑曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無(wú)間的愛(ài)人”。然而隨著近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀金融政策調(diào)整，商業(yè)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結(jié)束了。

        二、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃

信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國(guó)大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃——法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃在北京推出，它代表著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。隨后全國(guó)各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題。

        三、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強(qiáng)的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強(qiáng)的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬(wàn)等。而目前大部分商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)都是一家項(xiàng)目公司完成，其目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財(cái)務(wù)分開(kāi)和運(yùn)作自主。綜合以上兩種情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強(qiáng)、成本有多高、效果有多好等一系列問(wèn)題都值得商榷。

        四、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金。

即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在公司結(jié)構(gòu)上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過(guò)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴(yán)格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴(yán)格。首先要報(bào)全國(guó)計(jì)劃委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院證券委員會(huì)納入下一年度全國(guó)發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時(shí)還要經(jīng)過(guò)各級(jí)人民銀行和同級(jí)計(jì)劃管理部門(mén)的嚴(yán)格審批；其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十”。有鑒于此，在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無(wú)論從政策理論上還是從企業(yè)實(shí)際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可期待的融資渠道。

         五、金融租賃

2004年4月，上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租＋保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時(shí)金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來(lái)源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。稍加分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，信托投資公司近年來(lái)推出的“租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：一、以金融租賃的資金來(lái)源為銀行，信托的資金來(lái)源為投資人；二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；三、金融租賃后的風(fēng)險(xiǎn)由租賃公司和銀行共同承擔(dān)，信托的風(fēng)險(xiǎn)則完全轉(zhuǎn)嫁給了投資人；四、金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報(bào)酬。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)金融租賃對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)言不失為一條很好的融資渠道，它為相當(dāng)一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過(guò)采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來(lái)源，有悖于近兩年來(lái)政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款(特別是抵押貸款)金融政策的根本目的，即控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

        六、典當(dāng)

典當(dāng)融資手續(xù)簡(jiǎn)便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期小額融通資金的過(guò)程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點(diǎn)。然而，我相信大部分開(kāi)發(fā)商如果不是走投無(wú)路，是不會(huì)選擇成本高昂的典當(dāng)方式融資的。

此外，由于受到典當(dāng)行業(yè)自身?xiàng)l件限制，對(duì)于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行的融資能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到要求。特別是今年新出臺(tái)的《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本。注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%。”進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)目傤~。對(duì)于動(dòng)輒上億元的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無(wú)法滿足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求。

        七、民間私募基金

民間私募基金始終都沒(méi)有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭(zhēng)的事實(shí)極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極運(yùn)作。特別是在以溫州為中心的浙江地區(qū)、以福建為中心的福建地區(qū)，據(jù)估算十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億規(guī)模。民間私募基金雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的溫州炒房團(tuán)就是以民間私募基金的方式在運(yùn)作。
 

八、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準(zhǔn)在中國(guó)大陸開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對(duì)大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月，花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準(zhǔn)對(duì)中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首家推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓寬融資渠道帶來(lái)了新的希望。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會(huì)就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過(guò)一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對(duì)外資銀行貸款規(guī)模進(jìn)行控制。同時(shí)，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對(duì)中小客戶，額度一般不大?？傊?，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以期待的主流融資通道。

        九、海外私募基金

海外私募基金一般是通過(guò)非公開(kāi)的方式集合少數(shù)投資者資金設(shè)立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。近年來(lái)，海外私募基金在國(guó)內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國(guó)際基金機(jī)構(gòu)紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。海外私募基金的投放主要集中在三個(gè)方面：一、收購(gòu)成熟物業(yè)；二、與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商股權(quán)方式合作；三、獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。海外私募基金的最主要特點(diǎn)是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對(duì)于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)海外私募基金無(wú)疑是很好的融資渠道。

        十、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs (RealEstate InvestmentTrusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

通過(guò)REITs方式融資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言顯而易見(jiàn)的具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

1.可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITs融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等等。
        2.可融資金額巨大，資金來(lái)源豐富。
        3.通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中，符合政府政策。

4.融資總額相對(duì)較高。一般情況下，采用REITs方式融資總額能夠超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。
        5.融資方式靈活。對(duì)于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助業(yè)主，以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。
        6.可選擇長(zhǎng)期獲益。
        7.REITs融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。
        8.采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù)，擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。
        9.由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開(kāi)，管理規(guī)范，通過(guò)REITs運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。

當(dāng)然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，如要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力、必須要有已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的超過(guò)5萬(wàn)平方米以上的或者總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)3億元人民幣的、已經(jīng)營(yíng)運(yùn)并開(kāi)始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運(yùn)作上市還需要通過(guò)一系列的審查，符合在境外上市的條件才能確定。

        十一、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國(guó)、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對(duì)香港市場(chǎng)的選擇很大成分是考慮到了投資人的構(gòu)成和偏好，華裔和亞洲投資者比歐美投資者更認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)以樂(lè)觀的期望。從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來(lái)看市盈率要達(dá)到10%。對(duì)于那些符合條件的房地產(chǎn)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，仍然可以選擇香港市場(chǎng)作為其上市的首選，從而融通資金。

通過(guò)以上比較可以作出這樣的評(píng)價(jià)：當(dāng)融資規(guī)模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當(dāng)?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。?dāng)融資規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，即使處于開(kāi)發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，在目前階段并不是適合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資手段。

綜上所述，相對(duì)于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢(shì)，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。不久的將來(lái)，REITs將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的主流渠道。