深圳地產(chǎn)開發(fā)一直以來都在全國處于領先地位，商業(yè)地產(chǎn)亦不例外。不少地產(chǎn)開發(fā)商也創(chuàng)造性地探索出商業(yè)范本，華潤置地[-0.66%]“萬象城”產(chǎn)品系列打造綜合體標桿，確立了“住宅+商業(yè)物業(yè)+服務的綜合性房地產(chǎn)公司”的“集團孵化模式”；星河cocopark“中國首個情景式公園版休閑購物中心”的商業(yè)理念，深刻影響了深圳中心區(qū)的商業(yè)格局。

 

從簡單銷售時代到“偽經(jīng)營時代”，再到今天的銷售與自持并舉，地產(chǎn)大鱷正尋求從開發(fā)商到運營商的角色轉變，商業(yè)地產(chǎn)正走向成熟。深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)開始進入市場規(guī)律和價值規(guī)律的探索運作中，商業(yè)新思路集中涌現(xiàn)，并促發(fā)整個商業(yè)地產(chǎn)革新。

 

大體量供應涌現(xiàn)，“商業(yè)新秀”打破原有格局

 

從深圳現(xiàn)有的商業(yè)情況來看，不僅商圈諸多，且定位分層明顯。羅湖商圈華潤萬象城以奢侈品旗艦店引領高端消費市場，福田商圈星河COCOpark走時尚潮流路線吸引年輕消費群體，南山商圈海岸城、茂業(yè)百貨、海雅百貨則瞄準白領購物、家庭消費。如今，隨著新的大體量商業(yè)地產(chǎn)的入市，這種相對平衡的局面有可能會被打破。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，今明兩年，深圳預計有19個購物中心集中開業(yè)，預計到2017年，深圳購物中心面積將達922萬平方米，比2012年增長111%。

 

以福田CBD商業(yè)為例，原區(qū)域內(nèi)商業(yè)總量超過50萬平方米。如今，CBD中軸線上的皇庭廣場項目進入開業(yè)倒計時階段。該項目不僅會帶來10萬平方米的商業(yè)體量，在定位上更瞄準高端消費群體，率先把“藝術·時尚·國際”三大核心元素融合，實現(xiàn)藝術創(chuàng)想、時尚體驗、國際潮流的互動，匯聚無限創(chuàng)意、品質(zhì)及個性化的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌，帶給深圳同步國際的輕奢華生活體驗。項目從意大利引進奢侈品百貨世家COSCIA，有望成為深圳第二個國際一線品牌、奢侈品牌集中消費區(qū)，一舉打破華潤萬象城獨占高端消費鰲頭的局面。

 

CBD西側的深圳中心也以極大的商業(yè)規(guī)劃吸引市場關注。據(jù)介紹，深圳中心30萬平方米商業(yè)將引進500多個品牌，涵蓋尖端時尚、領袖生活、城市藝術、聚會享樂、家庭娛樂5大主題商業(yè)區(qū)。

 

此外，寶安和龍崗區(qū)商業(yè)地產(chǎn)勢頭不可小覷。據(jù)了解，今年下半年深圳有6家購物中心集中問世，包括海雅繽紛城、萬科廣場、沙井京基百納廣場等，面積共計約67萬平方米，其中超過70%集中在寶安和龍崗區(qū)。

 

深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長花濤認為，這些新型購物中心開業(yè)，能更好地滿足當?shù)叵M者的需求，促進當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟更好發(fā)展，也會刺激到其他購物中心進行不斷改進。

 

顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，“買手制”成破局利器

 

深圳購物中心發(fā)展方興未艾，已經(jīng)成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)。然而，記者走訪一圈卻發(fā)現(xiàn)一個怪象：開發(fā)商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個怪象折射的，正是商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”。

 

“同質(zhì)化”一直是業(yè)內(nèi)的一個隱憂，如今國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目均急需解決同質(zhì)化經(jīng)營的問題。雖然不少購物中心嘗試著推出主題營銷活動，但是當促銷活動扎堆，效果仍不夠理想。

 

“單純依靠產(chǎn)品是很難實現(xiàn)差異化，但服務差異化卻是不可復制的。”深圳市國際企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理陳小海告訴記者。傳統(tǒng)的直營店從店面裝修風格到柜臺陳列，到產(chǎn)品庫存基本上是標配，商家出售什么，買家就購買什么。如今，這種傳統(tǒng)的商業(yè)模式將隨著“買手制”的到來被顛覆。

 

據(jù)意大利COSCIA百貨公司中國區(qū)董事長徐偉介紹，皇庭廣場聯(lián)手意大利奢侈百貨COSCIA，打造深圳第一家“買手制”購物中心。和直營店全球統(tǒng)一發(fā)貨不同的是，這些“買手”會根據(jù)國際流行趨勢以及客戶消費習慣，搜羅各個國際品牌的明星產(chǎn)品，并將一批小眾的高檔設計師品牌引入國內(nèi)。

 

 

皇庭廣場將以客戶價值為導向。“因為隨著消費者的消費實力的增強和消費品味的提高，對品牌的追求也會出現(xiàn)升級變化。與其不停變換品牌去摸索客戶喜好，不如根據(jù)客戶需求來定制產(chǎn)品。藉此，將忠實客戶由產(chǎn)品品牌鎖定到商場服務品牌。”

 

據(jù)了解，“買手制”在國外已經(jīng)非常成熟。不僅百貨行業(yè)如法國巴黎春天、老佛爺，香港IT、連卡佛等盛行，而且服裝快消品在款式開發(fā)上都依靠買手來完成。作為深圳首個引入“買手制”的購物中心，皇庭廣場無疑將帶領深圳商業(yè)邁向一個嶄新的時代。業(yè)內(nèi)人士認為，購物中心除了在品牌產(chǎn)品、定位、主題上形成差異化，還必須依靠后期良好、專業(yè)的運營管理，才能形成差異化的核心競爭力。