入夜后的上海新天地喧囂而熱鬧，洶涌的人潮與閃爍的霓虹見證了瑞安房地產(chǎn)在上海創(chuàng)造的商業(yè)地產(chǎn)奇跡。但繁華景象的背后，也折射出這家港資企業(yè)在過去數(shù)年于內(nèi)地房地產(chǎn)市場所經(jīng)歷的焦慮與無奈。
“瑞安房地產(chǎn)去年業(yè)績欠佳，我必須為此致歉。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在集團2012年年報中的一句話，至今讓投資者與傳媒界印象深刻。
2012年，由于瑞安房地產(chǎn)業(yè)績不盡如人意，外界對公司所奉行的“舊城改造”模式頗多質(zhì)疑，這讓羅康瑞備受壓力。
“因為瑞安房地產(chǎn)過去幾年的做法，投資界對我們是有意見的，我們開發(fā)的速度不夠，還有投資進去，動拆遷的資金很多、很長，回報大家還看不到，但其實我們還是有非常寶貴的資產(chǎn)，就是這些商業(yè)地產(chǎn)。”最近，在接受記者專訪時，羅康瑞并不回避外界的質(zhì)疑。
但他更想表達的是，他對瑞安房地產(chǎn)未來深具信心。“我們已經(jīng)總結(jié)了教訓(xùn)，并正努力改善未來的業(yè)績及盈利。”羅康瑞在年報中這樣寫道。
去年以來，瑞安房地產(chǎn)推出了一系列變革舉措，其中最受關(guān)注的當屬各地新天地項目的分拆。2012年年初，羅康瑞宣布，瑞安房地產(chǎn)正計劃分拆旗下的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)至新的子公司——“中國新天地”，并將安排在香港聯(lián)合交易所上市。這是他醞釀兩年多的一個想法。
按照羅康瑞勾勒的藍圖，分拆后的中國新天地將專注于管理、設(shè)計、租賃、營銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
今年3月1日起，中國新天地正式開始獨立運營，管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項目，羅康瑞也親自出馬，擔任起中國新天地的主席。
近日，羅康瑞接受記者的專訪，對有關(guān)中國新天地分拆事宜一一作出解釋。
記者：為什么要做分拆上市的動作？
羅康瑞：中國新天地的分拆，最主要是因為瑞安房地產(chǎn)過去經(jīng)營的模式。我們做這些很大的項目，尤其是在上海動遷有一定的難度，要放很多的資金進去，但是拖的時間很長，所以前兩年我就在想，我們怎么樣去調(diào)整我們的經(jīng)營模式，讓新天地非常貴重的資產(chǎn)價值能夠體現(xiàn)出來。
如果我們能將新天地分拆出來，有兩個好處：一個是將瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)(價值)體現(xiàn)出來；另外一個是管理，我希望中國新天地分拆出來之后，它的管理比較到位。因為我看未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭會很厲害，因為現(xiàn)在全國一窩蜂在建這些，但是我們自己還是很有信心。
將來（中國新天地）獨立上市之后，對瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)的壓力就沒有了，它（商業(yè)項目）可以用一個比較第三方的估值放到中國新天地，那瑞安房地產(chǎn)就變成一個純的開發(fā)商，它的資產(chǎn)、資金的流轉(zhuǎn)就會快很多。這是我今天的目標跟愿望。
記者：中國新天地分拆上市是為了融資的需要？
羅康瑞：融資只是其中一部分。還有一點很重要，瑞安房地產(chǎn)作為一個開發(fā)商，它主要的注意力是放在開發(fā)的工作，過去幾年我們開發(fā)速度很慢，主要是因為一方面要做開發(fā)的工作，另外一方面整個商業(yè)地產(chǎn)建成之后你要去經(jīng)營，這些都需要很多人力、物力，也不一定能夠集中去做好，所以現(xiàn)在我分開兩個團隊后，大家都很專心、專一地去做好這個事情，瑞安房地產(chǎn)只是做開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)就是做新天地，這個效率就高了。
記者：在做路演的時候，投資者對分拆上市怎么看？
羅康瑞：瑞安房地產(chǎn)去做路演的時候，很多投資機構(gòu)很關(guān)心，都問什么時候。我可以說，現(xiàn)在我們是在做準備的工作，就好像3月1日我們成立了獨立的團隊來管商業(yè)資產(chǎn)，未來找一個好的投資者、合作者一起來推動這個事情。
還有，我們過去可能是因為沒有放太多重點在租務(wù)方面，我們租金的收入其實還是有很多增長空間的。所以我們希望將來在上市之前，能將這些安排好。上市的時候，價值就會更高一點。這個也是為瑞安房地產(chǎn)的股東去創(chuàng)造價值。
記者：中國新天地對于上市時間曾作出延期的決定，是什么原因？
羅康瑞：最主要是兩方面，一個是我希望我們整個團隊建立起來之后才去上市，因為我們上市希望是每一年都看到業(yè)績有進步；還有市場的氣氛，市場好的時候，你當然上市很容易，市場要是條件不好，你還是有一定的難度，除非是你將資產(chǎn)價格大幅度壓下來，但我們不愿意這樣做，資產(chǎn)那么寶貴，為什么要這樣做？所以我們現(xiàn)在先做好自己內(nèi)部的事情。準備好，市場條件一來，我們就可以上市。
記者：中國新天地的商業(yè)資產(chǎn)將不會完全持有，也會考慮出售跟持有結(jié)合？
羅康瑞：對，因為瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)整個規(guī)模是很龐大的，現(xiàn)在沒建的還有500萬平方米，建好的已經(jīng)（接近）100萬平方米（注：實際數(shù)字是80萬平方米）。我們將來也會考慮，不一定是全部都自己持有，要是有一些我們可以出售，或者是找一些投資者共同開發(fā)，那我們資金的流轉(zhuǎn)就會更有效率。所以之后這幾年，我們會很集中壓低負債率。
記者：上海新天地的成功模式是不是可以復(fù)制到其他城市，或者這些城市的項目要怎么樣去調(diào)整以適應(yīng)當?shù)氐氖袌觯?/div>
羅康瑞：我覺得不可以復(fù)制到其他城市。雖然上海新天地的成功讓很多城市的領(lǐng)導(dǎo)都邀請我們到他們那里去，他們都說，只要你克隆一個上海新天地就可以。但你是不能復(fù)制上海的，克隆到其他城市是沒有意思的。
我覺得每個城市的條件是不一樣的，文化也不一樣，還有客人也不一樣。上海有很多外國人，但在其他城市沒有那么多的外國人。在這里，有很多外國人，他們特別喜歡在戶外喝酒；在其他地方，大家還是喜歡在戶內(nèi)，所以這些都要區(qū)別。但是剛才我說了，我們在武漢、重慶這些新天地都非常成功，這是因為我們將當?shù)氐奈幕捅尘澳軌驇С鰜?，當?shù)厝朔浅Ｏ矚g。
記者：未來在中國新天地你將扮演什么角色？
羅康瑞：我現(xiàn)在是這家新公司的主席，我會積極參與發(fā)展的策略，但實際管理的工作，則盡量給同事們?nèi)プ?。發(fā)展的戰(zhàn)略方向我會自己去抓。
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