金銀天然不是貨幣，貨幣天然是金銀。貴金屬的保值屬性，讓其成為千百年來，人們以物易物的價(jià)值標(biāo)尺。近日，一場針對(duì)房地產(chǎn)市場的銀根收緊“運(yùn)動(dòng)”，讓近年來難以抑制飛漲價(jià)格的房產(chǎn)，同樣彰顯出如金銀般的金融屬性。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中小型開發(fā)商用期房或現(xiàn)房結(jié)算工程款，置換建材、廣告、裝修裝飾等，已成為解決企業(yè)現(xiàn)金流緊缺的手段。 

 

房子成房產(chǎn)商支付的“硬通貨”

 

“有建材相關(guān)產(chǎn)品的朋友可以和我全額換房子，別墅，洋樓，一室一廳，兩室一廳等戶型供您選擇。”近日，一條以房換建材的消息，在某知名易物網(wǎng)站流傳，小伙伴們驚呼“搞房地產(chǎn)的果然有錢有勢(shì)”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，以房易物，早不是新鮮話題，在河南一些地市開發(fā)商圈內(nèi)，房屋置換建材、用來結(jié)算施工款的現(xiàn)象早已存在，并且每逢房產(chǎn)市場資金收緊的情況，以房易物的現(xiàn)象便會(huì)凸顯。

 

包工頭馬先生向記者抱怨，他近來在省內(nèi)三四線城市承包的幾個(gè)建筑項(xiàng)目多數(shù)開發(fā)商用房屋抵付施工款。他還指出包括施工隊(duì)、建材商、廣告商等房產(chǎn)開發(fā)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)的結(jié)算支付，很多也會(huì)采用房屋抵算的方式。

 

業(yè)內(nèi)人士劉先生告訴記者，類似現(xiàn)象一直都存在，但在2008年國際金融危機(jī)時(shí)較明顯。他還告訴記者，在房產(chǎn)市場資金收緊時(shí)，開發(fā)商會(huì)在與施工隊(duì)或鋼材、混凝土等建材商的結(jié)算協(xié)議附加條款。例如，施工隊(duì)1000萬元的施工款，開發(fā)商則會(huì)在協(xié)議中注明支付50%的施工款，剩余一半兒則用開發(fā)的房屋折算等。

 

在這場以房抵債的交易中，開發(fā)商往往是強(qiáng)硬派。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，雖是以物資抵債形式出現(xiàn)，這些房產(chǎn)的價(jià)格卻一點(diǎn)兒也不便宜，一般都以市場價(jià)計(jì)算，一點(diǎn)兒折扣都不給。另一方面，由于施工隊(duì)、建材商競爭激烈，包工頭急于“攬活”，建材商迫于打開銷路的壓力，又考慮到房產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，易于兌現(xiàn)的屬性，施工方、建材方等也多樂于兌換。不僅蓋房必需的建材可以兌換，據(jù)了解，一些投資籌建精裝修項(xiàng)目的地產(chǎn)商，也有以房易裝飾裝修物品的現(xiàn)象。在營銷推廣環(huán)節(jié)，以房換廣告現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)也屢見不鮮。廣告提供商由于成本相對(duì)虛化，加之房價(jià)的平穩(wěn)性，也都樂于兌換。一位不愿透露姓名的廣告界人士向記者透露，他所在的廣告公司用廣告與東區(qū)某寫字樓項(xiàng)目置換了約500平方米房產(chǎn)，以便作為公司未來辦公場地。房子，正悄悄成為房地產(chǎn)商手中的“硬通貨”。

 

房產(chǎn)的金融屬性被花樣開掘

 

在調(diào)控“失靈”、流動(dòng)性寬松等因素影響下，2013年上半年，中國樓市“日光盤”重出江湖、“地王爭霸戰(zhàn)”頻演。然而，六月底的一場“錢荒”，改變了樓市“火得冒煙”的情狀。

 

記者了解到，近月來，“錢荒”余波直接影響到了房貸業(yè)務(wù)。國內(nèi)多地銀行房貸業(yè)務(wù)有所收緊，多家商業(yè)銀行提高甚至取消了買房貸款的優(yōu)惠折扣。鄭州多家銀行稱房貸申請(qǐng)放緩，工商銀行、招商銀行等銀行已經(jīng)停辦二手房業(yè)務(wù)，大多數(shù)銀行開始維持基準(zhǔn)利率或醞釀利率上浮。

 

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，大部分房企，尤其是中小房企，主要融資來源便是銀行貸款，此次“錢荒”的發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大資金壓力。

 

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清認(rèn)為，“錢荒”陰云籠罩，現(xiàn)金流短缺除促使房企盡快出手手中的樓盤以加快資金回籠外，也會(huì)成為以房易物現(xiàn)象爆發(fā)的主因。但以房抵債交易能最終達(dá)成，更主要還是建立在市場對(duì)于“房價(jià)不倒”理念的強(qiáng)烈認(rèn)同。

 

他分析稱，2012年全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)5791元，而2007年，房價(jià)僅為3445元，2003年平均房價(jià)為2381元，十年上漲143%，年均遞增10.3%。2012年，鄭州市區(qū)一手成交均價(jià)突破每平方米7624元，2003年至2012年間，鄭州市區(qū)一手房價(jià)從每平方米2318元漲至7624元，漲幅高達(dá)228.9%，其中商品住宅均價(jià)由每平方米2100元漲至6546元，漲幅達(dá)211.7%。房價(jià)十年飛漲超兩倍，國民經(jīng)濟(jì)也從高速增長過渡到增速放緩期。房產(chǎn)成為當(dāng)下唯一價(jià)格堅(jiān)挺的物品，似乎如黃金一樣，成了保值、增值的投資品，金融屬性也就被逐步彰顯出來。

 

以房易物現(xiàn)象的出現(xiàn)，就是房屋金融屬性凸顯的市場表征，是建立在房價(jià)只漲不跌基礎(chǔ)上的變相融資方式。然而，今年9月13日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”又將房屋的金融屬性向前推進(jìn)了一步。

 

記者了解到，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”相當(dāng)于已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后每月或年從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，并將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，享有房產(chǎn)的升值部分。

 

宋向清表示，以房養(yǎng)老政策，是房產(chǎn)證券化的進(jìn)一步延伸從以房易物到以房養(yǎng)老再到房屋的證券化，以房子為核心的金融創(chuàng)新，在一步步開發(fā)著這種新的“硬通貨”——房產(chǎn)的類金融屬性。

 

以房易物，警惕“預(yù)支付”模式的風(fēng)險(xiǎn)

 

基于房地產(chǎn)市場不崩盤的前提之下，房屋本身的“硬通貨”形象和金融屬性逐步凸顯。然而，中國作為欠發(fā)達(dá)國家，這樣的“房產(chǎn)金融化之路”雖尚在初級(jí)階段，卻在一些地方已綻露如歐美、日臺(tái)等地的危機(jī)景象。房子賣掉還不夠償還銀行貸款的“倒掛”現(xiàn)象，正在溫州愈演愈烈。截至今年7月，溫州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌近四成，個(gè)別豪宅甚至被“腰斬”。

 

那么在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大背景下，“溫州樓市現(xiàn)象”是否會(huì)蔓延至整個(gè)中國房地產(chǎn)市場？中國樓市是否會(huì)崩盤呢？

 

在剛剛結(jié)束的達(dá)沃斯領(lǐng)軍者論壇上，中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍在接受記者采訪時(shí)表示，中國的房地產(chǎn)市場不會(huì)崩盤，相反還會(huì)增加，只要中央不采取極端的措施，目前的局面還是會(huì)繼續(xù)下去。

 

他指出中國的地方債、銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場是高度相關(guān)，環(huán)環(huán)相扣的。關(guān)于地方債不必過多憂慮，由于中國地方政府沒有破產(chǎn)機(jī)制，如果中國地方政府還不了債，可能是中央財(cái)政來買單，地方債雖風(fēng)險(xiǎn)很大，但最終會(huì)被消化掉；另一方面，中國銀行的總體實(shí)力較強(qiáng)，除非遭遇到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重困難，銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)崩盤的，資金鏈不會(huì)斷裂，房產(chǎn)市場還是會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。

 

而對(duì)于最近炒得火熱的銀行業(yè)收緊房貸問題，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀發(fā)表博文力挺中國房市。她表示，無論是日本房地產(chǎn)崩潰，還是美國次貸危機(jī)爆發(fā)，根本原因都是房貸利率上升，房地產(chǎn)金融收緊，導(dǎo)致債務(wù)鏈條崩潰。

 

她指出，目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束，在銀行業(yè)房貸收緊的情況下我國房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，說明中國的房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的剛需與投資基礎(chǔ)，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格。

 

到目前為止，此次貨幣考驗(yàn)得出的初步結(jié)論是，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大。

 

業(yè)內(nèi)專家指出，無論房產(chǎn)市場走向如何，不應(yīng)過度依賴房產(chǎn)價(jià)值所帶來的金融屬性。在全球各地，過分依賴房產(chǎn)價(jià)值而產(chǎn)生的金融危機(jī)比比皆是。以荷蘭為例，1995年至2008年的十三年間，該國房價(jià)平均上漲250%，人們普遍認(rèn)為房價(jià)會(huì)一路高漲，買房是最好的投資，“以房養(yǎng)老”順理成章成為完美計(jì)劃。然而，2008年世界金融海嘯席卷歐洲各國，戳破了房產(chǎn)市場泡沫，目前的荷蘭房價(jià)平均比五年前下跌近20%。很多在2008年前采用“以房養(yǎng)老”的老人便成為房價(jià)下跌的犧牲品。

 

適度開發(fā)“房屋”的金融屬性，有助于資源的有效配置，提高資本效率，但過度開發(fā)則可能帶來不可挽回的損失或引起更大范圍的危機(jī)。之于眼下盛行的以房易物熱中還潛藏著另一層風(fēng)險(xiǎn)——在很多情況下，這種交易都是按照“預(yù)支付”(房屋產(chǎn)權(quán)未成形之前支付)模式進(jìn)行的。