一直以來購買商鋪，人們最先想到都是臨街底商，選擇它的理由不外乎一條，租金高。但臨街底商數(shù)量畢竟有限，而且單價較高，并不是每一個投資者都有機會或承受力購買臨街底商。在商業(yè)地產(chǎn)投資日漸升溫的當下，一些獨具眼光的投資者將目前瞄準了另一種形態(tài)的商業(yè)———2樓商業(yè)，相對于一樓商業(yè)，它不僅投入更小，而且后期招商時也是多類商家的固定選擇，回報趨于穩(wěn)定。“投資小，回報大。”成都某資深商業(yè)地產(chǎn)投資人提到，2樓商業(yè)一直以來都是精明投資者的首選。 

 

典型代表項目 

 

藍光·COCO紅街 

 

榮盛·克拉金街 

 

華潤·萬象潤街 

 

現(xiàn)狀 

 

2樓也顯門臉，售價是底商的1/3 

 

2013年，在成都商業(yè)地產(chǎn)市場最熱的現(xiàn)象，莫過于多個品牌開發(fā)商不約而同推出了多條精心籌備的商業(yè)街，藍光·COCO紅街、華潤·萬象潤街、榮盛·克拉金街、中海·交子金街……。 

 

“這些新品的入市，讓更多人可以分享商業(yè)地產(chǎn)投資的蛋糕，但我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)投資者首要關(guān)注的都是這些商業(yè)街的底商，忽視了2樓商業(yè)的投資回報和價值。”不久前，一位專業(yè)從事尋鋪工作的經(jīng)紀人告訴記者，其實在租賃市場，二樓商業(yè)擁有固定的商家和業(yè)態(tài)，其投資回報率也是不容小覷的。“以藍光地產(chǎn)曾經(jīng)在市區(qū)推出的多個商業(yè)項目為例，2樓商家不僅租用面積較大，而且租期較長，租金收益也很穩(wěn)定，投資者早就賺得盆滿缽滿了。” 

 

現(xiàn)在的2樓商業(yè)和從前更是不可同日而語了。在介紹藍光COCO紅街系商業(yè)街時，藍光地產(chǎn)總設(shè)計郭震曾提到，COCO紅街在設(shè)計上進行創(chuàng)新，其目的是為了提高二樓的價值，不管是下沉式還是雙首層在二樓商鋪的人流規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上精心布局，完全可以克服二樓口岸上的劣勢，同樣能讓二樓商鋪成為搶手旺鋪。 

 

“我們項目目前一樓底商銷售單價4.5萬元/平方米，二樓商鋪大約在1.6萬元/平方米。”位于城西光華新城去年一熱銷住宅項目總經(jīng)理表示，經(jīng)過對競品的分析他們發(fā)現(xiàn)，目前在成都很多區(qū)域，2樓商鋪的銷售單價都只占一樓底商的1/3，但一樓底商確實銷售速度要優(yōu)于2樓商業(yè)。“其實在社區(qū)型商業(yè)中，2樓商業(yè)的價值并不低，比如每個小區(qū)周圍都有開設(shè)很多茶樓，他們就只能選擇2樓商業(yè)。”

 

近期，成都商報對市場上多個在售的商業(yè)街項目進行了走訪，發(fā)現(xiàn)目前在成都2環(huán)外的一些熱點居住板塊，其商業(yè)街和社區(qū)底商的銷售單價約在2.5萬～4.5萬（優(yōu)惠后價格）之間，而2樓及2樓以上商業(yè)，銷售單價都在8000元-18000元（優(yōu)惠后價格）之間。 “從傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)走過來的成都人歷來有經(jīng)商不上二樓的習(xí)慣，”買鋪不買二樓“是大多數(shù)人投資商鋪的基本原則。一些開發(fā)商也是利用人們的這種觀念，把一樓商業(yè)的定價定得更高。”成都商業(yè)地產(chǎn)資深投資人黃海表示，2樓商業(yè)由于客群特殊，只要解決了商業(yè)動線問題，商家收益并不會比底商差。 

 

“2樓商業(yè)不僅單價低很多，現(xiàn)在部分開發(fā)商給樓上商業(yè)所給出的優(yōu)惠也是大于一樓商業(yè)的。因為相對于一樓商業(yè)，2樓商業(yè)的面積更大，業(yè)態(tài)更固定，將更加考研買家的眼光。”榮盛·克拉金街商業(yè)項目相關(guān)負責(zé)人稱，今年9月，榮盛在成都同時推出3條克拉金街，從1樓到4樓的商業(yè)設(shè)計，已經(jīng)吸引了很多投資者對樓上商業(yè)的關(guān)注，其中不乏大單購買意向的。 

 

投資收益水平 回報率在5%以上 

 

就目前成都市區(qū)成功運營的商業(yè)街中2樓商鋪的租金水平來看，最高租金有在每平方米80元/月的。如果是社區(qū)型商業(yè)，在成都2環(huán)周邊入住率較高的大型小區(qū)外圍，2樓商業(yè)的租金普遍在50~60元之間，租賃商家多為茶樓及大型餐飲。按照當下2樓商業(yè)的銷售均價，每平方米8000-18000元來計算，目前2樓商業(yè)的投資回報率都在5%以上，有的甚至高達10%。 

 

案例分析 

 

“2樓商業(yè)其實是有著固定的商家客群的，你有沒有發(fā)現(xiàn)茶樓、咖啡館、火鍋店、美容院幾乎都是選擇在2樓開店的，這些屬于生活類商業(yè)，他們的消費人群往往都是多次消費，已經(jīng)形成一個消費習(xí)慣的。”一名資深商業(yè)地產(chǎn)投資人告訴記者，十多年前，她買下了城南某項目的一間2樓商鋪，面積300多平米，5.8米挑高，當時的價格比一樓便宜一半，但現(xiàn)在租金非常穩(wěn)定，而且已經(jīng)十年沒有換過租戶了。 

 

“ 2樓商家租賃面積往往更大，就算是一間小型的咖啡館、美容院也是上百平米的，遇到大型一點的茶樓，需求更是在上千平米。我們可以關(guān)注幾個商家品牌，他們是拿2樓商業(yè)的，比如良木緣和孔亮火鍋，因為2樓不僅可以滿足他們需求的大面積，租金也會更加低，遇到這類商家有一個最大的好處是，他們的租期很長，可以保證房東的收益穩(wěn)定。” 

 

“在成都這樣一座生活氣息濃厚的城市，2樓商業(yè)經(jīng)營的多是生活類商業(yè)，只要商家有生意可做，租金自然就有保證。” 

 

21世紀不動產(chǎn)一名資深商鋪代理經(jīng)紀人表示，只要在定位上沒有偏差，2樓商業(yè)的生意不會比1樓差。 

 

“ 在2樓商業(yè)的設(shè)計上，對動線的設(shè)計非常重要，要合理的引導(dǎo)人流。”一位在東部沿海地區(qū)從事過多個商業(yè)地產(chǎn)運營的資深業(yè)內(nèi)人士稱，2樓商業(yè)能否繁榮，除了對于大商家的選擇，讓小商家有生意可做也是至關(guān)重要的。“以藍光曾經(jīng)在東大街開發(fā)的香檳廣場為例，目前在2樓經(jīng)營的都是一些小型餐飲商家，但每到飯點，人流如織，個別店鋪還需要排隊，就是因為開發(fā)商設(shè)計了兩條直梯可以將在紅星路上的人群直接帶入香檳廣場2樓消費，所以才成就了今時的高人氣。”