寒冷的冬天到三亞去看海，涼爽的秋季在北京賞紅葉，天南海北的養(yǎng)老社區(qū)可以“候鳥(niǎo)式”居??；在這樣的養(yǎng)老社區(qū)里，一切設(shè)施均為老人精心打造且自成體系，求學(xué)、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就醫(yī)，老人的絕大部分需求在社區(qū)里就能得到滿足。

這是泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升為客戶描摹的一幅養(yǎng)老圖，它不僅打動(dòng)了很多高端客戶，也打動(dòng)了泰康自己的員工林華(化名)。

 

林華是泰康人壽紹興分公司的一位業(yè)務(wù)員，前不久他剛剛為自己買了一份養(yǎng)老險(xiǎn)，交費(fèi)期十年，總共要交200萬(wàn)元保費(fèi)。他買這份保險(xiǎn)，看中的是與之相掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)居住權(quán)。“我們公司正在造一個(gè)高端的養(yǎng)老社區(qū)，我買了保險(xiǎn)后，我父母可以享有優(yōu)先居住權(quán)。以后我自己老了，也能去住。”

 

泰康人壽這個(gè)號(hào)稱“高端大氣上檔次”的養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計(jì)要到2015年才能入住，其在北京和上海打造的體驗(yàn)館已經(jīng)亮相。

 

不過(guò)，首個(gè)由保險(xiǎn)公司建造的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)在武漢亮相，據(jù)稱本月將投入運(yùn)營(yíng)并對(duì)外銷售。這家捷足先登的保險(xiǎn)公司，目前正在全國(guó)各地物色造養(yǎng)老社區(qū)的地皮，其中一個(gè)地點(diǎn)就是杭州。

 

毫無(wú)疑問(wèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的蛋糕很大，各路機(jī)構(gòu)早已虎視眈眈。如今，“財(cái)大氣粗”的保險(xiǎn)公司也要進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)了。這場(chǎng)資本逐利的爭(zhēng)奪，能否為養(yǎng)老市場(chǎng)打開(kāi)一片新的天地？

 

保險(xiǎn)公司大手筆建養(yǎng)老社區(qū)

 

對(duì)養(yǎng)老社區(qū)感興趣的保險(xiǎn)公司不在少數(shù)。

 

無(wú)疑，泰康人壽是第一個(gè)吃螃蟹的。早在2007年，在參加一場(chǎng)朋友的婚禮時(shí)，泰康人壽的董事長(zhǎng)陳東升忽然就冒出了這么一個(gè)念頭：等這對(duì)新人垂垂老矣，誰(shuí)來(lái)保障他們的幸福？

 

試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的構(gòu)思就此出現(xiàn)。當(dāng)年，陳東升率團(tuán)隊(duì)赴日考察，第二年就率先申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。2009年11月泰康人壽首個(gè)獲得保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)資格。隨后，保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老實(shí)體泰康之家投資有限公司設(shè)立，斥資40億元大手筆拿下北京昌平的2000畝地塊，正式開(kāi)始了高端養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)作，并在上海等其他城市落子布局。

 

泰康人壽此舉引來(lái)眾多效仿者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

 

去年6月，新華人壽宣布正式啟動(dòng)旗下養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，成為保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)第二家正式啟動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)投資項(xiàng)目的險(xiǎn)企。

 

中國(guó)人壽也開(kāi)始規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，其在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。

 

去年9月，平安集團(tuán)正式啟動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略，其首個(gè)項(xiàng)目在浙江桐鄉(xiāng)市啟動(dòng)，計(jì)劃投資170億元。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，平安在桐鄉(xiāng)拿的這塊地，此前有另一家保險(xiǎn)公司看中，也是準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。

 

除了泰康人壽已經(jīng)建成的體驗(yàn)館，上述其他保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)均尚在規(guī)劃建設(shè)階段。而另一家保險(xiǎn)公司合眾人壽，起步雖晚卻提前建成了首期養(yǎng)老社區(qū)，并準(zhǔn)備于本月投入運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，這個(gè)位于武漢的“合眾健康谷”，項(xiàng)目總投資100億元，占地800畝，2015年基本建成后將可以提供養(yǎng)老床位3萬(wàn)張。目前已建成的一期，有床位3000張。

 

賣保險(xiǎn)產(chǎn)品還是投資地產(chǎn)？

 

保險(xiǎn)公司熱衷于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，雖然始自泰康人壽陳東升的一個(gè)靈感，關(guān)鍵卻在于保監(jiān)會(huì)允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)。2010年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》。兩個(gè)辦法允許險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)，但對(duì)險(xiǎn)資運(yùn)用范圍、險(xiǎn)企資格條件、險(xiǎn)資投資比例、風(fēng)險(xiǎn)控制等做出了規(guī)定，如險(xiǎn)企不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%等等。

 

在上述兩個(gè)辦法出臺(tái)后，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。2011年保監(jiān)會(huì)頒布的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中，明確支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體，并研究保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等稅收支持政策。

 

盡管保監(jiān)會(huì)表明了支持的態(tài)度，但保險(xiǎn)公司在全國(guó)各地大手筆拿地，依然被一些市場(chǎng)人士解讀為打著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗號(hào)進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。有市場(chǎng)人士質(zhì)疑，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司做的養(yǎng)老地產(chǎn)，重點(diǎn)在“地產(chǎn)”上，而不是“養(yǎng)老”。

 

“其實(shí)，保險(xiǎn)公司想做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無(wú)非是看中了它的長(zhǎng)期投資回報(bào)。”杭州一位資深保險(xiǎn)人士分析，目前保險(xiǎn)資金的投資渠道有限，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大，相對(duì)于其他投資渠道而言，屬于回報(bào)率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的對(duì)象，與保險(xiǎn)資金的投資需求相匹配。而且，保險(xiǎn)資金的運(yùn)作期很長(zhǎng)，與養(yǎng)老地產(chǎn)這類周期長(zhǎng)的項(xiàng)目也較為匹配。

 

保險(xiǎn)公司更為看重的是，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，可以為保險(xiǎn)公司帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 

記者了解到，目前各大保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)都是與特定的養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品相掛鉤，購(gòu)買一定金額的養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品就可以獲得入住權(quán)。如泰康人壽特別設(shè)計(jì)了一款“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，凡購(gòu)買該產(chǎn)品累計(jì)保費(fèi)達(dá)到200萬(wàn)元的，客戶及其父母，享有保證入住或優(yōu)先入住的權(quán)利。據(jù)悉，目前這款保險(xiǎn)已經(jīng)賣出不少，也有客戶已經(jīng)預(yù)約了2015年入住泰康之家·燕園，預(yù)約客戶主要來(lái)自金融人士、企業(yè)家等高知、高管群體。此外，也有泰康人壽內(nèi)部的精英人士自購(gòu)。

 

前不久，合眾人壽剛推出了兩款養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接，分別是“樂(lè)享優(yōu)年生活年金保險(xiǎn)”和“頤享優(yōu)年生活年金保險(xiǎn)”。該公司的入住門檻相對(duì)要低很多，一般來(lái)說(shuō)，累計(jì)交保費(fèi)四五十萬(wàn)元就能獲得養(yǎng)老社區(qū)的入住權(quán)。

 

這些保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的掛鉤方式是這樣的：養(yǎng)老產(chǎn)品到期后，可以選擇領(lǐng)取養(yǎng)老金，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)。對(duì)投保的客戶而言，等于多了一項(xiàng)提前鎖定床位的增值服務(wù)。

 

養(yǎng)老，不是一家公司能做的事

 

養(yǎng)老社區(qū)的理念出自美國(guó)。目前在美國(guó)亞利桑那州有美國(guó)最為成熟的商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)——太陽(yáng)城。美國(guó)太陽(yáng)城是全美新型養(yǎng)老社區(qū)典范，也是國(guó)內(nèi)各大保險(xiǎn)公司組團(tuán)考察的社區(qū)。

 

2002年，北京順義區(qū)最早推出了國(guó)內(nèi)專門面向老年人的房地產(chǎn)項(xiàng)目——北京國(guó)際太陽(yáng)城，這也是我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的最早實(shí)踐者。

 

而泰康人壽、合眾人壽等打造的養(yǎng)老社區(qū)，或多或少模仿了美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)模式。“我們的養(yǎng)老社區(qū)，雇員以中國(guó)人為主，但高層管理團(tuán)隊(duì)基本是美國(guó)人。”合眾人壽浙江省分公司有關(guān)人士告訴記者。

 

如果說(shuō)保險(xiǎn)公司是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的生力軍，那么房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的青睞由來(lái)已久。以萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國(guó)際、復(fù)星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

今年8月，綠城烏鎮(zhèn)雅園學(xué)院式養(yǎng)老產(chǎn)品在杭推出，結(jié)果在4-5天時(shí)間里，該批房源銷售一空。另一房產(chǎn)大佬萬(wàn)科則在良渚文化村精心打造著另一片養(yǎng)老天地。不少保險(xiǎn)公司也在跟房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頻頻接觸，尋求雙贏的合作模式。

 

“我們跟好幾家保險(xiǎn)公司談過(guò)，但是還沒(méi)有成型的合作模式。有一點(diǎn)是明確的，養(yǎng)老社區(qū)不是一家企業(yè)一個(gè)行業(yè)能獨(dú)力做好的。我們需要整合各方面的資源來(lái)合力做這件事，比如醫(yī)療資源、再教育資源等等。”杭州一位負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的人士說(shuō)，拿到了好的地塊不代表能造出好的房子，能造出好的房子也不代表能成功經(jīng)營(yíng)一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)的路還很長(zhǎng)，我們才剛剛起步。

 

浙江省社會(huì)科學(xué)院調(diào)研中心主任楊建華教授認(rèn)為，民間資本和機(jī)構(gòu)資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，在法律允許的范圍內(nèi)值得鼓勵(lì)。保險(xiǎn)業(yè)涉足養(yǎng)老社區(qū)實(shí)際上也是一種民間資本的投資，盡管其目的還是為了盈利，通過(guò)法律明確規(guī)范，保證保險(xiǎn)業(yè)能獲得合理的受益也是對(duì)養(yǎng)老社區(qū)健康發(fā)展的保證。不過(guò)，他提醒，養(yǎng)老社區(qū)這一項(xiàng)目的投資金額大，收益周期長(zhǎng)。作為投資者，在投資前需要有一定的心理準(zhǔn)備。