“他們是先行者”，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事兼投資物業(yè)部負(fù)責(zé)人羅瑞向騰訊財(cái)經(jīng)說道，“學(xué)習(xí)曲線與挑戰(zhàn)是必然的，幾年前外國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入中國(guó)時(shí)也是一樣。你需要選擇是在實(shí)踐中逐漸克服障礙，還是讓那些障礙永遠(yuǎn)存在。現(xiàn)在正是經(jīng)濟(jì)危機(jī)后房地產(chǎn)海外投資的一個(gè)窗口期，世界經(jīng)濟(jì)正在回暖，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，機(jī)會(huì)稍縱即逝。”

 

羅瑞所指的“他們”是綠地、萬科（專題閱讀）、萬達(dá)這樣開始在海外大舉投資的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商。而世邦魏理仕正是此次綠地收購(gòu)大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目的牽線人。中國(guó)在美國(guó)的房地產(chǎn)投資從2008年的2200萬美元，逐漸上升到2011年的11億美元，而今年已經(jīng)達(dá)到17億美元，幾乎是在5年的時(shí)間內(nèi)從無到有，而羅瑞特別指出真正的規(guī)模性投資是從去年下半年到今年上半年才開始。

 

今年2月，萬科與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門房地產(chǎn)簽署協(xié)議，成立合資公司，共同開發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊，計(jì)劃建造655套高檔公寓，投資金額6.2億美元。

 

6月，SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿琅c巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元的價(jià)格買下了美國(guó)紐約通用大樓40%的股權(quán)。

 

8月，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林宣布了在倫敦的酒店建造計(jì)劃，并同時(shí)表示，今年內(nèi)就會(huì)發(fā)布在紐約核心地段建造五星級(jí)酒店的投資計(jì)劃，未來十年，萬達(dá)要在全球八個(gè)到十個(gè)主要城市投資建設(shè)高端酒店。

 

根據(jù)中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2012年以來，中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目(含已確定投資計(jì)劃的項(xiàng)目)，總規(guī)模超過百億美元。

 

受后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的影響，當(dāng)下的海外房地產(chǎn)投資可能帶來更豐厚的收益。綠地集團(tuán)（專題閱讀）董事長(zhǎng)張玉良曾介紹， “過去這個(gè)資產(chǎn)可能需要2億美元，現(xiàn)在可能1.5億美元就談下來了，這種狀況比比皆是。”萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林也在半年總結(jié)會(huì)上透露，其收購(gòu)的倫敦萬達(dá)酒店樓面地價(jià)只有售價(jià)的十五分之一，僅項(xiàng)目公寓銷售完就可賺回一個(gè)超五星級(jí)酒店。

 

但這一切目前都還只是一張張美好的預(yù)期營(yíng)收?qǐng)?bào)表，“項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間還太短，很難現(xiàn)在就對(duì)這些投資的收益做出最終評(píng)判”，羅瑞表示，“真正的考驗(yàn)來自于項(xiàng)目執(zhí)行的細(xì)節(jié)”。

 

真正的國(guó)際化

 

  在美國(guó)人眼中，綠地被塑造成中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)——確實(shí)，綠地剛剛公布的今年超3000億的集團(tuán)整體營(yíng)收確實(shí)極可能將其直接送上寶座；而且，綠地還擅長(zhǎng)高樓建筑，經(jīng)驗(yàn)豐富——武漢最高樓、長(zhǎng)春最高樓、濟(jì)南最高樓、南上海最高樓、西北最高樓、悉尼最高樓…..綠地簡(jiǎn)直都要有點(diǎn)建高樓成癖。

 

但是美國(guó)人并一定完全知道這些高樓建造后真正的經(jīng)營(yíng)實(shí)情。一位家在南昌的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士回到老家時(shí)驚異的發(fā)現(xiàn)南昌市中心里居然有一棟綠地建造的雙子塔高樓，賣價(jià)一萬二千元左右。他算了一筆賬，在南昌這樣的二三線城市里，地價(jià)2000元，建造成本以及各種環(huán)節(jié)疏通成本至少6000元，僅成本就接近1萬元，綠地實(shí)難贏利。然而有著政府背書的綠地，基本可以不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)，甚至對(duì)于一些項(xiàng)目，有綠地內(nèi)部人員直言不諱，“政府承諾回購(gòu)賣不完的開發(fā)項(xiàng)目”。

 

然而轉(zhuǎn)戰(zhàn)到充分競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)作成熟、并且有透明的項(xiàng)目進(jìn)程監(jiān)督的海外市場(chǎng)，綠地的整體運(yùn)營(yíng)能力卻有待考驗(yàn)。就大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，綠地集團(tuán)向記者強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目也是受到紐約政府與布魯克林政府大力支持的項(xiàng)目，投資環(huán)境比較穩(wěn)定；而中國(guó)客戶也是綠地希望竭力吸引的客群。“盈利一定是我們海外投資項(xiàng)目選擇的第一目標(biāo)”，綠地相關(guān)人士表示。

 

綠地此前在韓國(guó)濟(jì)州島投資的項(xiàng)目，據(jù)稱已經(jīng)一期基本售罄。但據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在濟(jì)州島的售價(jià)比當(dāng)?shù)胤课菥鶅r(jià)高出一倍，基本上都是靠韓國(guó)政府附送的永久居留政策賣給中國(guó)人。美國(guó)雖然有EB5法案，對(duì)于投資額以及所產(chǎn)生社會(huì)效益，如增加就業(yè)機(jī)會(huì)，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的外國(guó)投資者提供永久居留權(quán)——森林城公司曾經(jīng)在3年前以此優(yōu)惠政策，為大西洋城項(xiàng)目招攬中國(guó)投資。不排除綠地在項(xiàng)目開發(fā)完成后如法炮制的可能性。

 

但主要借助政策機(jī)會(huì)與特殊的市場(chǎng)時(shí)期、并以中國(guó)人為主要銷售客群的模式，即使項(xiàng)目是在海外，但還是難以稱之為真正的國(guó)際化。所幸，對(duì)于綠地這樣的房企來說，海外的步伐才剛剛開始。

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