馬女士今年36歲，現(xiàn)任某股份制銀行中層領(lǐng)導，年薪20萬元；老公林先生在國企任中層干部，年薪15萬元。夫妻倆有個5歲的孝，明年上小學。馬女士有一套在外環(huán)的自住房，市值200萬元；另有一套老房子市值60萬元，目前閑置。自住房尚有20萬元貸款，每月以公積金還貸。
家庭每月用于孝的開銷約3000元，每月交通、餐飲和其他開銷在1萬元左右，每年走親訪友還需花去2萬元。家庭有儲蓄30萬元，另有銀行理財產(chǎn)品20萬元，以短期類理財產(chǎn)品為主，目前年收益率僅為2.5%左右。
馬女士表示，由于前段時間上海房價漲幅較快，她希望找到好的房產(chǎn)投資渠道；另外，馬女士也希望在目前低利率的情況下提高投資收益率，希望理財師給點建議。
方案一
在大盤2800點以下?lián)駮r入市
渤海銀行北京分行理財師姜龍君
【現(xiàn)狀分析】
馬女士家庭總資產(chǎn)310萬元，負債20萬元，資產(chǎn)負債率6.5%，家庭負債率較低，具備追加按揭貸款的能力；家庭年收入35萬元，支出17.6萬元，收支比例50.3%，表明家庭消費過高，不利于財富積累。究其原因：一是孩子的早教支出，二是單位離家較遠造成的額外開銷，三是走親訪友、交際應(yīng)酬的支出。家庭具備壓縮開支的空間。
馬女士有一套市值60萬元的閑置老房，長期閑置著實可惜。馬女士的金融資產(chǎn)為活期儲蓄和短期銀行理財，流動性好，但資本收益率低，需要加以提升。
【理財規(guī)劃】
房產(chǎn)規(guī)劃 馬女士的孝明年上學，需要每天接送。馬女士居住在外環(huán)附近，每天往返于住所、單位和學校，不僅將增加支出較大，也耗費了大量的時間和精力。若閑置老房交通便利，建議馬女士重新裝修老房并搬回居祝若老房的位置不能兼顧上下班和孩子上學，則考慮出售現(xiàn)有老房，置換一套滿足上述條件的二手房，而目前的住所可供出租或偶爾自祝
近幾個月房價的報復性上漲已經(jīng)超出了市場預期，在實體經(jīng)濟并未反轉(zhuǎn)之前，不排除再度調(diào)整的可能。但長期來看，隨著城市化進程的推進，全國重點城市的房價一定是波浪式上升。因此，不動產(chǎn)投資不失為一個穩(wěn)健的投資品種。
馬女士家庭月收入2.9萬元，可承擔1.5萬元左右的月供，最多可申請住房貸款240萬元或商用房貸款130萬元。當前困擾馬女士的最大難題在于首付款的短缺，如有必要，可通過抵押現(xiàn)有住房來籌集，但須先以自有資金結(jié)清剩余的20萬元公積金貸款。
投資規(guī)劃 馬女士夫婦工作穩(wěn)定，保障齊全，可以購買定期壽險、意外險和家庭財產(chǎn)保單，以備不時之需；為孩子投保兩全保險附加大豺意外傷害險，也可同時配置分紅型保險儲備孩子未來的教育金。
馬女士現(xiàn)金資產(chǎn)50萬元可做如下安排：3萬元應(yīng)急備用金，2萬元購買保險，15萬元留作老房裝修基金，其余30萬元存入銀行，準備投資股票，待大盤跌破2800點擇時入市，選擇資源類和低市盈率的龍頭品種加以配置。但股票投資是一項風險性高、技術(shù)性強的品種，要在相對安全的區(qū)間介入，執(zhí)行嚴格的紀律，戒貪戒躁止盈止損，寧可錯過也不要做錯。
方案二
以置換方式在內(nèi)環(huán)購買自住房
中國銀行上海市分行外灘財富中心范一民
【現(xiàn)狀分析】
馬女士和先生收入較高，家庭財富的增長主要靠薪水收入，家庭開支主要集中在日常開銷和子女教育上，約占年收入的50%。除了30萬元銀行存款外，家庭投資主要為期限較短的固定收益投資，收益率略高于一年期定期存款，從總體來看，生息資產(chǎn)的投資回報率較低。
【理財規(guī)劃】
馬女士希望能提高生息資產(chǎn)的收益率，關(guān)鍵在于她的期望值和風險承受能力。若馬女士屬于穩(wěn)健型投資者，建議她主要投資銀行系的信托類產(chǎn)品。
目前半年期的產(chǎn)品年收益率約為3%，1年期的產(chǎn)品年收益率約為5%，部分期限較長的產(chǎn)品年收益率甚至可達7%。考慮到她對房產(chǎn)投資的興趣和資金流動性等因素，1年期以內(nèi)的產(chǎn)品較為合適。
馬女士目前手頭有流動資產(chǎn)50萬元，建議購買30萬~40萬元的理財產(chǎn)品，剩余部分在預留一定數(shù)額的家庭備用金后，投入不同類型的開放式基金中，在合理配置的前提下均衡整體資產(chǎn)的風險和收益。
由于馬女士的房子在外環(huán)線附近，導致平時交通不便。同時，由于孩子明年上小學，建議馬女士家庭在綜合夫妻工作和子女教育等因素后，通過置換的方式在市區(qū)內(nèi)環(huán)線附近購買一套自住房。如果新房價格較高，可將現(xiàn)有的2套住房全部出售以彌補資金的不足。
當然，都在企業(yè)擔任中層領(lǐng)導的馬女士和林先生收入穩(wěn)定，應(yīng)充分利用公積金賬戶內(nèi)的余額有效降低貸款成本，減輕家庭的負擔。此外，如果手頭有多余的非自住房，應(yīng)在簡單裝修后出租，提高投資回報率。
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