在9月25日國土部資源副部長胡存智“按照國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示要求”，對北京（樓盤）、天津（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）等部分出現(xiàn)“地王”的熱點城市國土部門負責(zé)人提出了“務(wù)必做到年內(nèi)不再出"地王"”的口諭后， 部分城市開始啟動調(diào)控措施嚴防“地王”。

 

10月10日，繼北京順義新城原大龍地王地塊暫停出讓之后，杭州亦出現(xiàn)“準地王”地塊出讓被叫停的案例。當日上午，杭州市國土局蕭山分局掛出兩條公告，“根據(jù)杭州市國土資源局蕭山分局于2013年10月10日遞交的函告要求，經(jīng)區(qū)招管辦備案”，蕭政儲出（2013）31、32號地塊“因故撤銷拍賣出讓”。而這兩宗地塊原定拍賣時間是公告發(fā)布當天下午。

 

此外，就在上周，安徽省和江蘇省亦祭出了土地調(diào)控令箭，安徽出臺新政規(guī)定大城市、中等城市、小城市商品住宅項目用地，宗地出讓面積分別不得超過300畝、210畝和105畝；江蘇則直接將市、縣一級土地收儲、出讓的權(quán)力收歸省級管理。

 

隨著各地土地調(diào)控政策的出臺，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大幕徐徐開啟。不過，從北京、杭州兩地叫停地王的調(diào)控舉措來看，行政方式依然未能完全退出地產(chǎn)調(diào)控舞臺。

 

狙擊地王

 

杭州此次緊急叫停的兩宗地塊中，最受關(guān)注的是起拍價高達33.8億元的31號地，即湘湖低密度住宅地塊。該地塊不但被業(yè)內(nèi)普遍視為是杭州年度單幅總價地王的奪冠大熱門，更被認為有望比肩杭州之前的宅地樓面價記錄。地塊起始樓面地價高達2.3萬元，而杭州10月18日即將出讓的杭師大兩宗地塊，起始樓面價僅為15783元和18402元，9月初剛剛出讓的華家池三地塊中成交樓面價最高的一塊也僅為2.38萬元/平方米，盡管從地理位置而言，湘湖地塊位于杭州郊區(qū)，杭師大地塊和華家池地塊則均位于杭州市中心繁華地段，供應(yīng)量稀缺，然而湘湖地塊的樓面底價就逼近了華家池地塊最高成交樓面價，遠高于杭師大地塊起始樓面價。

 

盡管蕭山區(qū)國土局并未具體透露因何故撤銷上述兩宗地塊拍賣，只稱是“接到上級通知，下午拍賣會取消”，不過有消息人士指出，此舉正是響應(yīng)中央控制地王的調(diào)控要求。

 

2013年前三季度，杭州市區(qū)（包括余杭區(qū)、蕭山區(qū)）土地出讓總價款已達1022.76億，全年賣地收入趕超2009年創(chuàng)下的1200億元最高紀錄已成定論。而其中，9月5日“全國地王日”出讓的華家池三宗地塊就賣出136億元總價；9月12日、29日申花藍孔雀多宗地出讓總金額又高達60多億元，這些高價地的成交在使杭州土地財政腰包鼓鼓的同時，也給國土主管部門的官員帶來了一定的調(diào)控壓力。

 

9月25日，國土部召開了包括杭州在內(nèi)的部分地區(qū)和城市的房地產(chǎn)管理和調(diào)控座談會，國土部副部長胡存智批評道，一些地方政府對高價賣地的做法采取“樂觀其成”甚至“推波助瀾”的態(tài)度，默許或助推出現(xiàn)高價地，影響市場預(yù)期，抬升房價地價；還有一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。

除了杭州以外，9月相繼出現(xiàn)“地王”的北京、上海、天津等城市也在被“座談”和督促之列。北京、天津、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、鄂爾多斯（樓盤）等13省16城市的國土主管官員參會，介紹了當?shù)亟衲暌詠硗恋厥袌鲞\行情況和下一步打算，并對個別異常交易地塊作了說明。

 

胡存智在會上提出要求，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價，主動作為、引導(dǎo)預(yù)期，確保第四季度土地市場平穩(wěn)健康運行。當然，并非所有的參會官員都面臨增加土地供應(yīng)的壓力，胡存智對部分土地供應(yīng)過大城市提出的要求是減少供應(yīng)。

 

而他更直接和明確的一條口諭，則是強調(diào)熱點城市“務(wù)必做到年內(nèi)不再出"地王"”。

 

為了實現(xiàn)這一目標，胡要求各地“多措并舉，消除地價異常信號”：要防止企業(yè)借搶地消化庫存，防止地方政府過度追求高收益推高地價，防止高價地對市場預(yù)期產(chǎn)生誤導(dǎo)信號；同時，要求地方國土部門“從預(yù)判開始，采取多種措施消除地價異常干擾”，并且要把消除異常干擾“作為政府調(diào)控市場的目標之一”。

 

屢禁不止

 

在杭州叫停“準地王”的同天，上海卻再度誕生“地王”10月10日，天寶遠東以5.68億元總價、4萬元/平米樓面地價獲取浦東新區(qū)濰坊（樓盤）新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價率63.2%，而其成交樓面價創(chuàng)下了上海的年內(nèi)最高紀錄。這已是該地塊的二度出讓，2011年11月的首次出讓以流拍告終。

 

在融創(chuàng)北京農(nóng)展館地王、天津天拖地王，新鴻基上海地王，杭州華家池三地塊地王等的光環(huán)之下，上海這塊剛剛誕生的年內(nèi)單價地王并不算太耀眼。地產(chǎn)商在一二線城市的土地購置熱情，已演變?yōu)?ldquo;搶地”行為。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度，萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地十家地產(chǎn)企業(yè)累計拿地金額為2447億元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。其中，僅三季度拿地金額就高達934億元，環(huán)比增長18%，同比增長66%。而7月388億和9月372億的拿地金額更是創(chuàng)下全年最高。

 

三季度拿地最多的企業(yè)正是中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科，金額超過300億元，保利和恒大位列其后，均超過150億元；碧桂園和恒大同（樓盤）比增長7倍以上，世茂也增長近5倍。

 

一邊是房企搶地，一邊是地價的水漲船高。中指數(shù)據(jù)還顯示，2013年三季度，全國300個城市住宅用地樓面均價為1968元/平方米，同比上漲45.4%；溢價率為24.1%，為2011年以來最高。

“地王其實沒有那么玄乎，去年兩千萬一畝，今年漲到三千萬也是正常的。地產(chǎn)公司搶地和預(yù)期有關(guān)，一方面實體經(jīng)濟不好，找不到更好的投資渠道；另一方面也有恐慌心理，覺得只有通過買地進行資源配置能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)保值，否則這么多銷售回款放在手里會毛掉。再加上土地供求關(guān)系，也顧不上研究地段面積了，能搶到一塊是一塊，搶了再說。”北京某地產(chǎn)項目職業(yè)經(jīng)理人說。

 

胡存智說，從理論上說，國土部設(shè)計的防范地價異常的應(yīng)對措施，可以有效防止絕大多數(shù)“地王”的產(chǎn)生，只要認識到位，措施到位，控制好投放節(jié)奏，今年的“地王”大都可以避免。

 

但現(xiàn)實并非如此簡單。事實上，早在2011年，針對各地頻出的地王，國土部已要求全國所有縣級及以上城市及時上報招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的“異常交易地塊”。宏觀調(diào)控數(shù)年來，國土部組織了多次閑置土地清理整治運動，以便督促開發(fā)商加快開發(fā)進度，形成有效供應(yīng)。此外，也多次給各地國土部門官員開會，要求增加土地供應(yīng)，平抑地價。然而，近年來各地“地王”現(xiàn)象仍然層出不窮，對市場預(yù)期產(chǎn)生了顯著影響。

 

一位國土部下屬機構(gòu)研究人員分析說，“北京、杭州兩地先后叫停"準地王"，正是各地響應(yīng)國土部要求，"消除地價異常信號"的調(diào)控舉措之一。不過，這種做法是相對短期性的行政措施，從長期來看還是要通過增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、推動開發(fā)、加強保障等方式來解決根本問題。”

 

中國土地整理儲備中心學(xué)者、浙江大學(xué)土地管理學(xué)院研究員楊遴杰則認為，土地分割出讓的方式，可以從多個角度緩解“地王”效應(yīng)，加快形成有效的商品房供應(yīng)，平抑房價。一方面，將一塊地分割成幾塊，雖然沒有增加供應(yīng)面積，卻降低了土地出讓競爭的激烈程度，使得開發(fā)商不必一窩蜂盯著一塊地，就不容易推高地價；多家開發(fā)商都能拿到地，也打破了項目的區(qū)域壟斷，各個項目之間能呈現(xiàn)競爭態(tài)勢，形成小范圍的自由市場；再者，由于分割后每塊面積較小，產(chǎn)品開發(fā)不再適用滾動開發(fā)模式，開發(fā)商也不會再囤著一期一期慢慢買，而是幾家一起開發(fā)，這樣就能更快形成商品房的有效供應(yīng)。