國內(nèi)A股IPO（首次公開發(fā)行股票）的遲遲未啟，極大地推進(jìn)了房企投奔香港上市的步伐。最新的腳步聲來自上海老牌房企景瑞地產(chǎn)。
10月10日，有市場消息稱，上海景瑞地產(chǎn)已通過港交所聆訊，初步計劃10月底啟動港股上市，預(yù)計將于近期展開招股，募資最多3億美元。
景瑞地產(chǎn)總裁助理許朝輝回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者，暫時不方便正面給予回應(yīng)。但隨后一位景瑞地產(chǎn)高管確認(rèn)稱：“集團(tuán)之前一直在A股和港股上市兩者之間猶豫，最近剛剛決定啟動香港上市，但具體上市時間和募資金額要等公司估值數(shù)額出來后才能確定。”
自2009年始，景瑞地產(chǎn)就宣稱啟動A股IPO申報工作，最終由于房地產(chǎn)企業(yè)遭遇政策凍結(jié)上市無果。今年以來國內(nèi)樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，政策不明朗因素較為紓緩，加上國內(nèi)房企銷售表現(xiàn)不俗，加速了房企啟動上市工作。受近日香港新股市場回暖之勢，國內(nèi)房企密謀赴港上市，景瑞地產(chǎn)便是其中之一。
業(yè)內(nèi)人士指出，景瑞地產(chǎn)選擇此時赴港上市屬于明智的做法，有利于擴(kuò)寬企業(yè)融資渠道。但H股市場更認(rèn)定企業(yè)的經(jīng)營，大多數(shù)赴港房企估值較低，景瑞地產(chǎn)要成功登陸香港資本市場還有很長的路要走。
棄滬投港
記者了解到，作為上海本土知名房企，多年來景瑞地產(chǎn)的上市之路一波三折，近期剛開始啟動H股上市計劃。
上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1993年，至今已有20年專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是一家專注于中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理的綜合性房企。從2005年起，景瑞地產(chǎn)低調(diào)開始了以上市為目的的全國布局計劃。截至目前，景瑞地產(chǎn)已拓展據(jù)點至杭州、寧波、蘇州、天津、重慶等13個城市，共開發(fā)23個項目，總資產(chǎn)超過80億元。
早在2006年圣誕節(jié)前夕，景瑞地產(chǎn)就曾首次透露：公司已在全國儲備土地5000畝，擬在2008年完成海外上市。彼時，按照景瑞地產(chǎn)的思路，通過快速拿地撬動資本市場杠桿，最終實現(xiàn)IPO目標(biāo)。同時通過新項目快速開發(fā)，以實現(xiàn)在2008年貢獻(xiàn)利潤，支持漂亮的報表業(yè)績。到了2007年，坊間有消息傳出，景瑞地產(chǎn)正積極尋找上市前的戰(zhàn)略投資者，以及引入財務(wù)顧問等籌備工作。
“上市不是一場賭博。2008年是不是最佳時機(jī)，還需要進(jìn)一步論證。在戰(zhàn)略上，我們是大膽的；在戰(zhàn)術(shù)上，是謹(jǐn)慎的。”景瑞地產(chǎn)一位高管當(dāng)時表示。
可惜的是，景瑞地產(chǎn)出海上市的這場賭博以完敗告終。2009年起，坊間傳出景瑞地產(chǎn)欲放棄海外上市，轉(zhuǎn)投A股IPO。2010年5月，景瑞地產(chǎn)宣布已啟動IPO申報工作。根據(jù)該公司經(jīng)審計的2009年合并報表，該公司2009年末總資產(chǎn)52.52億元，總負(fù)債35.57億元，股東權(quán)益16.95億元。公司2009年實現(xiàn)營業(yè)收入26.31億元，凈利潤4.07億元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流4.65億元。
然而最終景瑞地產(chǎn)的A股IPO之行尚未經(jīng)歷過會便遭遇到新股發(fā)行冷凍。2011年10月中信證券(600030,股吧)撤回了景瑞地產(chǎn)的A股IPO申請，并解釋稱中信證券此前在房地產(chǎn)行業(yè)的投行業(yè)務(wù)上花費了頗多心思，受累于國家宏觀調(diào)控的緊縮政策，公司IPO申請撤回率居高不下。
“即使IPO重啟，景瑞等房企仍然需要重新遞交材料、等待審批，會有一個很長的時間。”一家剛剛發(fā)行完融資債券的房企負(fù)責(zé)人表示，隨著業(yè)績的快速增長，景瑞放棄IPO，轉(zhuǎn)投港股市場在意料之中。
“我們不會太冒進(jìn)，坦率來講，景瑞做了20年，應(yīng)該說所有的風(fēng)浪都經(jīng)歷過。”景瑞地產(chǎn)常務(wù)副總裁楊鐵軍表示，景瑞不追求過高的利潤率，只需要有一個相對比較合理的利潤率水平，并維持著相對比較穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。
轉(zhuǎn)型遇阻
一直保持穩(wěn)健擴(kuò)張?zhí)刭|(zhì)的景瑞地產(chǎn)，不僅在IPO進(jìn)程上命運多舛，還在經(jīng)歷著戰(zhàn)略變軌的陣痛。
作為早年上海的龍頭房企，景瑞地產(chǎn)上世紀(jì)90年代起開發(fā)了上?；▓@城、徐匯新城、嘉城等經(jīng)典項目。在宏觀調(diào)控來臨時，最早出走上海，殺入長三角周邊市場。從2009年開始，景瑞決定把戰(zhàn)略重點移出上海，直接將主戰(zhàn)場定位為長三角三線城市，大力拓展太倉、泰州等城市市場。
近年來，景瑞地產(chǎn)將視角延伸至天津、重慶等環(huán)渤海和西南地區(qū)，完成了集團(tuán)的全國性戰(zhàn)略布局。記者注意到，自宣稱轉(zhuǎn)戰(zhàn)長三角三線城市后，景瑞此后在上海本土沒有成功拿地案例，也沒有在售項目。景瑞在一線城市市場前景大好的時候，選擇將戰(zhàn)略重點排布于長三角三線城市，完全擱置擴(kuò)展上海大本營的布局。
隨著二三線城市日趨飽和，回歸一線城市成為大勢所趨。從2012年下半年開始，景瑞悄然將此前一直強(qiáng)調(diào)的戰(zhàn)略重心變成“長三角核心城市”，開始進(jìn)軍寧波、杭州等長三角核心城市，并多次參與上海土地招拍掛。
許朝輝表示，公司發(fā)展重心已轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;長三角核心城市”，景瑞把蘇州、常州、杭州、寧波、紹興等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的城市定位于“核心城市”，把產(chǎn)業(yè)發(fā)展受益于新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)的南通、舟山、湖州等定位為“二級核心城市”。另外，景瑞去年開始在上海參加了多次土地競拍，關(guān)注過嘉定新城等重點區(qū)域的住宅地塊，希望拿地回歸，但至今未能如愿拿地。
相比旭輝上市前的瘋狂拿地，景瑞地產(chǎn)拿地態(tài)度相對謹(jǐn)慎，這或會影響公司資產(chǎn)估值。業(yè)內(nèi)人士表示，去年下半年以來，多家內(nèi)房企之所以能夠上市，在于已經(jīng)找到了意向投資者，這保證了公司能順利完成公開招股，但這些意向投資者目前大多收益不佳。
“公司將視估值水平來決定香港上市進(jìn)程，現(xiàn)在還有很多未知數(shù)，需要再等一段時間。”前述景瑞地產(chǎn)內(nèi)部高管告訴記者。
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