房企蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)，不排除部分企業(yè)是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子，以便低價圈地，然后賣住宅。

不排除部分房企真想做養(yǎng)老項目，但苦于沒有找到運營模式。

在“以房養(yǎng)老”等話題被熱炒之時，《人民日報》海外版卻給出別樣觀點，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是企業(yè)的“圈地”游戲，一時間蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)再度被推上輿論浪尖。不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展一直是“雷聲大雨點小”，實際建成項目并不多，甚至出現(xiàn)了“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象。

搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)一直都不缺乏關(guān)注度，這與中國日益老齡化有著密切關(guān)系。預(yù)計到20 20年，我國老年人口將達(dá)到2 .43億，占比將超過17%。

不少企業(yè)見此商機(jī)，紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)上“押注”。今年8月19日，國內(nèi)地產(chǎn)代理業(yè)龍頭企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)，在深圳與臺灣恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)的股價漲幅超過五成。

而去年8月，萬科與長春市政府簽署協(xié)議，宣布將投入120億元在長春市打造養(yǎng)老住宅項目。同年，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平對外表示，綠城未來三年的關(guān)注點將放在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面。一年之后，綠城投資開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目———綠城烏鎮(zhèn)雅園已成功開盤。

事實上，早在2010年，萬科就已在北京房山試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，此外，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都比較小。

除萬科、綠城外，保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等龍頭房企均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。

對養(yǎng)老地產(chǎn)這塊肥肉垂涎已久的，還有各大保險企業(yè)。今年7月上旬，泰康人壽的子公司廣泰投資在廣州蘿崗區(qū)競得一宗總面積為23810平方米的“其他服務(wù)設(shè)施用地”地塊建設(shè)一全新養(yǎng)老社區(qū)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)所涉及的養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)支持政策將陸續(xù)出臺，這一領(lǐng)域也將成為投資熱點，其中或以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中。

已建成項目罕見老人？

“廣州建成的養(yǎng)老地產(chǎn)項目很少，大都只停留在計劃階段。”廣州社科院研究員彭澎指出。據(jù)南都記者粗略統(tǒng)計，廣州目前約有160多個養(yǎng)老院，但罕見通過招拍掛或政府劃撥等方式取得地塊建的養(yǎng)老住宅項目。

兩年前就宣稱進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的上海三毛，時至今日項目仍未取得實質(zhì)性進(jìn)展。上海三毛在今年9月17日發(fā)布公告稱：由于地塊土地性質(zhì)應(yīng)由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為公共福利用地，才能立項建設(shè)，目前公司尚在與當(dāng)?shù)卣疁贤▍f(xié)調(diào)中，沒有取得實質(zhì)性的進(jìn)展。

萬科在杭州的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目，雖然房子已銷售一空，但遺憾的是，罕見老人。正如萬科總裁郁亮所言，“本來想將其作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目，但是出乎意料的是，買的都不是老人，大多是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來。”

無獨有偶，萬科幸福匯作為萬科北京首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，主打宜居養(yǎng)老地產(chǎn)，并發(fā)起了“活躍老者計劃”。但有網(wǎng)友反映，該項目內(nèi)實際只有146套老齡公寓房源將試點養(yǎng)老地產(chǎn)，而且距離周邊的大醫(yī)院有一定的距離，無法享受到就近的醫(yī)療服務(wù)。而樓盤最終買家大都為有剛性需求的年輕人。

時至今日，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域探索多年的萬科，仍未找到清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式。據(jù)悉，為找到養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展的商業(yè)模式，萬科上半年已經(jīng)召開了三次養(yǎng)老業(yè)務(wù)討論會。

“養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何開展還在研究中，目前在試點。”萬科總裁郁亮在萬科2013中期業(yè)績發(fā)布會上坦承，萬科此前開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，最后的買家都不是老人，而是提前十年買房子。導(dǎo)致養(yǎng)老業(yè)務(wù)無法真正開展。

養(yǎng)老是幌子，圈地是目的？

“房企蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)，不排除部分企業(yè)是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子，以便低價圈地，然后賣住宅。”業(yè)內(nèi)專家一針見血地指出。但也有人指出，不排除部分房企真想做養(yǎng)老項目，但苦于沒有找到運營模式。

國土資源部此前對30多個養(yǎng)老項目用地情況調(diào)查顯示，個別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱在微博上指出，老年住宅能夠享受到一些政策上的優(yōu)惠，房企就借此概念去圈地。“未來3- 5年甚至更長時間里，養(yǎng)老地產(chǎn)只適合小規(guī)模的城市中心高端養(yǎng)老項目，而剩下的遠(yuǎn)郊大盤都是假借養(yǎng)老名義做的商品房開發(fā)。”

記者多方面了解到，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲得有三個途徑：招拍掛、租賃獲得、政府劃撥。其中，招拍掛較常見，租賃獲得或政府劃撥這兩種方式只能建設(shè)配套設(shè)施或者養(yǎng)老院等項目。

企業(yè)也更傾向于拿地建養(yǎng)老地產(chǎn)項目，因為拿地成本不高。以廣泰投資在蘿崗區(qū)的地塊為例，公開信息顯示，該地塊土地以底價13277萬元成交，折合樓面均價為2788元/平方米。僅一周后，蘿崗另一賣出地塊折合樓面地價達(dá)5060元/平方米。

而在2011年年底，泰康之家的首個用于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地塊———北京中關(guān)村科技園昌平東區(qū)三期0303- 03地塊住宅混合公建用地地塊，樓面地價僅為5158元/平方米，而周邊地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個價格。

除了相對低廉的土地價格，以“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目，還可享受一系列的政策優(yōu)惠。首先，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)等取得的收入免征營業(yè)稅。開發(fā)建設(shè)方面，民政部在20 0 5年發(fā)布的《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》中，在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦承，部分開發(fā)商把“養(yǎng)老房產(chǎn)”作為營銷概念，并以此作為拿地的策略。實質(zhì)上開發(fā)出來的項目只是高端住宅，再加上醫(yī)療配套，跟其它房地產(chǎn)項目沒明顯區(qū)別。不過卻能享受在拿地、政策支持上的一系列優(yōu)惠。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，如果一個養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，但開發(fā)商可能拿地超過1000畝，那么剩余的700畝做配套和住宅開發(fā)，從總體上實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的整體盈利。

對于低價圈地問題，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出，像廣州這樣的大城市，因為監(jiān)管嚴(yán)厲，借養(yǎng)老等名目進(jìn)行圈地情況較少發(fā)生。但部分二三線城市監(jiān)管較松，存在類似現(xiàn)象。

分析

養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵不是地產(chǎn)而是養(yǎng)老設(shè)施

“養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機(jī)構(gòu)以外，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會聶梅生這樣解釋養(yǎng)老地產(chǎn)。

“目前，養(yǎng)老地產(chǎn)只是旅游休閑地產(chǎn)的變種。”好宅網(wǎng)總編輯、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)家陳寶存在個人微博上表示，養(yǎng)老地產(chǎn)概念意義大于實際意義，是禁墅令的結(jié)果，投資價值也最低。

而事實上，大部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，主體并不在地產(chǎn)，而是有關(guān)養(yǎng)老的各種配套設(shè)施，比如老年護(hù)理、樂齡服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和項目盈利的主要來源。

面對目前在養(yǎng)老地產(chǎn)上的困局，萬科、萬通、保利等典型開發(fā)商已經(jīng)在探索。據(jù)了解，這些企業(yè)均派出考察團(tuán)前往日本等地，學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗。如保利學(xué)習(xí)日本的模式，針對養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長的問題，計劃通過資本市場來解決，甚至探索將養(yǎng)老地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品的可行方案。

鄧浩志認(rèn)為，通過加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管與審查，也能夠杜絕房企“養(yǎng)老地產(chǎn)不養(yǎng)老”的現(xiàn)象。“開發(fā)商需要明確的是，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是單純地賣樓，更關(guān)鍵的是后期的各種配套服務(wù)。”

彭澎建議，政府在土地出讓時就應(yīng)該限制土地的使用范圍，防止開發(fā)商把土地另作他用。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)更應(yīng)透明，以便接受社會的監(jiān)督。但值得注意的是，讓老人集中養(yǎng)老，目前并不能被大部分人所接受。中國人可能更加適宜的是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的模式。為此，在原有小區(qū)內(nèi)建設(shè)更好的醫(yī)療、健身配套顯得更有意義。

知名房地產(chǎn)專家韓世同也指出，利用養(yǎng)老名義圈地，無法在拿地前鑒別；要在一個地塊上純粹開發(fā)養(yǎng)老設(shè)施，并不太實際。對此，張宏偉認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)適合小規(guī)模開展，便于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營服務(wù)及預(yù)防各類突發(fā)問題發(fā)生。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)配套很關(guān)鍵，沒有配套的項目本身也必然是失敗的。

聲音

養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機(jī)構(gòu)以外，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣。———全聯(lián)房地產(chǎn)商會聶梅生