“現(xiàn)在大房企面對面的競爭越來越多，我們也倍感壓力。”在萬科（專題閱讀）半年業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁郁亮表達了“老大”地位受威脅的擔憂。不過，根據(jù)萬科最新發(fā)布的9月數(shù)據(jù)來看，在保利、中海、綠地、恒大等房企紛紛回流加大一二線城市投資的同時，萬科在進行一場“錯位”競爭，擴大土地儲備的同時，依然固守二三線城市。
前三季新增地塊僅兩成在一線城市
去年至今，土地市場兇猛，特別是一線城市“地王”頻出。一二線城市與三四線城市之間的分化日益明顯。有開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，投入巨資在三四線城市開發(fā)樓盤，卻面臨沒人買的窘境。以星河灣為例，該房企曾在穗、京、滬所向披靡，但進入鄂爾多斯后遭受重創(chuàng)。廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英年中時就在微博上表示，“一線城市是房企必爭之地，今年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”
而記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在今年前三季度萬科拿的75塊土地當中，一線城市的才占17塊，其中北京10塊、上海4塊、廣州1塊、深圳2塊。此外都在二三四線城市，其中不乏佛山、泉州、徐州、唐山、撫順、煙臺、嘉興、漳州等。
對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著大開發(fā)商回歸一線城市成風，大大抬高了一線城市的地價。北京、上海、廣州等城市地王頻出，又進一步推高了這些城市的房價。這些城市的房地產(chǎn)市場有非理性發(fā)展的勢頭。而萬科今年的拿地舉動可解讀為“反向運作”，“依然固守二三線城市，不僅可以拿到很多好的地塊，降低成本，同時也避開火力集中在競爭激烈的一線城市主戰(zhàn)場。”資深房地產(chǎn)專家韓世同指出。
對于二三四線城市的風險，萬科并不是沒有認識。郁亮在6月西安的媒體交流會上就表示，二三線城市開發(fā)商城鎮(zhèn)化變成房地產(chǎn)化，當然應該防范風險。而萬科進入一個城市主要看基礎(chǔ)設(shè)施和就業(yè)情況，因此避開了偽城和空城。“萬科屬于‘藝高膽大’。”韓世同認為，萬科憑借自己的品牌口碑、經(jīng)營成熟度、快周轉(zhuǎn)模式等，能夠避免不好賣的風險，“可能對于別的開發(fā)商，運作風險太大，但萬科卻可以做得到。”
值得一提的是，近年萬科盡管在一二線城市表現(xiàn)平平，卻仍然能穩(wěn)坐行業(yè)第一把交椅，與萬科在全國均衡的布局有著莫大的關(guān)系。
上月拿地花費超過了銷售額
日前，萬科發(fā)布9月銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285 .0億元。僅9月份，萬科新增加項目1 1個，合計花費163.34億元，為年內(nèi)首次出現(xiàn)單月拿地金額超過銷售額(9月銷售額155.7億元)的情況。此外，據(jù)萬科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，萬科共拿地75塊，總計占地面積679.91萬平方米，總建筑面積1539.47萬平方米，超過去年全年拿地面積的624萬平方米，拿地熱情大大超過去年同期。
實際上，萬科高頻率地拿地，背負了不小的壓力。一直堅稱“不囤地、不捂盤、不拿地王”的萬科，每每在市場上有大規(guī)模的拿地，都會被社會強力聚焦解讀。為此，萬科集團董事局主席王石還特地解讀了“不拿地王”邏輯，回應市場“誤解”，強調(diào)：萬科“不拿地王”的原則，針對的是“單價地王”。
對此，有業(yè)內(nèi)人士則分析指出，在拿地上，萬科已經(jīng)有過不少的經(jīng)驗教訓。在過往中，萬科通過拍賣拿地并不多，同時嘗試過聯(lián)合經(jīng)營，選擇和有地的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，但難免受制于人。萬科過于保守的拿地策略，也錯失了一線城市“性價比”的“黃金機會”。發(fā)展至今，伴隨著一線城市土地資源的日益稀缺，土地資源儲備也日益成為房企生命力的象征，因此，面對日益激烈的競爭環(huán)境，萬科當然有動力擴大土地儲備，保持市場占有率。
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