一、目前中國的商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)建設(shè)嚴重，70%布局有誤。

“我就怕二三線城市會重蹈一線城市的覆轍，建設(shè)不必要的、重復(fù)的商業(yè)樓宇。”日前在北京舉行的“商業(yè)地產(chǎn)與擴大內(nèi)需”的研討會上，作為主辦方之一的商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進中心徐敏副主任表示。

記者同時獲悉，醞釀多年的《城市商業(yè)網(wǎng)點條例》不久就將頒布實施。相關(guān)專家透露，根據(jù)該條例，今后在商業(yè)用地或含有商業(yè)比例的用地招拍掛之前，國土部門須征求商務(wù)部門的意見，以確定商業(yè)用地比例以及業(yè)態(tài)等。

事實上，在擴大內(nèi)需，保增長的發(fā)展路徑下，針對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施一直被業(yè)內(nèi)人士認為明顯缺位。

針對《城市商業(yè)網(wǎng)點條例》，專業(yè)人士指出，這一規(guī)定突破了以往商業(yè)網(wǎng)點管理只管經(jīng)營、不管規(guī)劃建設(shè)的情況，可以避免商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的缺失。

“政府在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上，引導(dǎo)力度不夠，相關(guān)部門執(zhí)行規(guī)劃不嚴肅，商業(yè)項目在建設(shè)的過程中來回修改，前期缺乏準確的定位規(guī)劃。” 徐敏表示。

記者獲悉，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)建設(shè)嚴重，70%布局有誤。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃除了需要專家的意見外，也要引入“實操型”的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的建議。

“一個好的零售業(yè)，首先要是一個好的地產(chǎn)。”聚集了中國外資奢侈品牌的新光天地的副總經(jīng)理龐琨瑢認為，商業(yè)地產(chǎn)項目在前期規(guī)劃時，就要找好“下家”，根據(jù)運營商的要求合理建設(shè)，避免改造重建。

除了規(guī)劃缺位外，過重的稅負也限制了商業(yè)地產(chǎn)的流通。“房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、所得稅、營業(yè)稅，意味著物業(yè)如果轉(zhuǎn)讓的話，20%產(chǎn)權(quán)就沒了。”某連鎖企業(yè)負責(zé)人表示。

據(jù)了解，目前國內(nèi)多數(shù)商業(yè)項目在招商和運營上呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢，甚至多數(shù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目也在采取緩交、壓低租金、延長免租期、停工裁員等方式來應(yīng)對危機。

二、為什么名氣大、規(guī)模大的地產(chǎn)公司不愿接盤疑難項目？

那些名氣大、規(guī)模大、形象好的“專業(yè)公司”往往不愿或不敢接手這樣的項目，其真實的原因有兩個：

一是這種項目的風(fēng)險很高，操盤成功的可能性和把握性很小，容易使其專業(yè)品牌的美譽度受損。

二是此類公司一般手上不缺項目，不差你這一個高風(fēng)險項目的收入，沒必要為一個高風(fēng)險項目投入更多的人力和成本，以免損傷自己的品牌和利益。

三、此類公司一般會開出開發(fā)商難以接受的條件，雙方無論如何也談不攏。

四、此類公司的牌子大，但是套路化，不是不想接手項目，其調(diào)研和建議報告，讓開發(fā)商看不到成功的希望，所以也難以簽約合作。

三、疑難商業(yè)地產(chǎn)項目的九大病因？

失誤的主要原因

1、地塊生：此前沒有商業(yè)存在，周邊沒有商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)，憑空建成一個大型商業(yè)項目。

2、區(qū)域冷，無商圈：項目周邊綜合條件差，遠離商圈，現(xiàn)實消費水平很低，人氣不旺，商氣不足。

3、一女多嫁，來回折騰：項目死了開，開了死，再開再死，如同多次離婚的女人，口碑極差，少有好評。

4、長不大，大半空置：項目長期處在“幼稚階段”，商業(yè)面積閑置，商家不認，下家不接，資金鏈出現(xiàn)問題。

5、粗放經(jīng)營：開發(fā)商套用住宅地產(chǎn)模式和習(xí)慣，只管建了賣，不管賣了活，甚至設(shè)計存在功能沖突。

6、規(guī)劃設(shè)計有硬傷：開發(fā)商被偽專家攢弄，設(shè)計失誤，期望過高，長期閑置，瓶頸堅硬，遭到市場封殺。

7、產(chǎn)權(quán)與年限問題：擱置的時間越久，購買人獲得的產(chǎn)權(quán)年限越少，銷售瓶頸更大。

8、配套設(shè)施不全：如缺少停車位、進出通道有問題、公共設(shè)施及人性化設(shè)施不匹配。

９、疑難項目的幕后隱情

疑難項目的存在或形成，除了項目診斷能夠發(fā)現(xiàn)的問題之外，往往還有一些難以通過調(diào)查反映出來的幕后隱情，這些隱情的形式各異，通常情況下有這么幾種：

1、政府干預(yù)

2、信譽枯竭

3、模式落伍

4、外行主政

5、老板結(jié)難解

6、遺留難題

了解這些幕后的隱情，才能做到對項目沉落或此前失敗的原因，有完整的把握，項目診斷才算是基本完整，策劃人（操盤手）最終將要形成的解決方案才能對號入座，全盤統(tǒng)籌。

四、盤活疑難 項目的策劃原則

找出疑難商業(yè)地產(chǎn)項目的“命門死穴”，就找到了盤活項目的爆發(fā)點，項目策劃的動筆與完成，就是操盤手面臨的第二個實實在在的挑戰(zhàn)。

策劃項目盤活方案，須保證“體系化全局化的布局與步驟”不存在缺陷，還需要兼顧到項目存活的各個周期、環(huán)節(jié)、流程、市場等變數(shù)因素對盤活計劃可能存在沖擊等各項因素。

以下幾項原則和范圍界定，對于保證盤活思路和各項準備的完整性，或許有一定借鑒價值：

五、A-項目盤活策劃 應(yīng)遵循的原則

1、市場化原則：

策劃案的核心內(nèi)容，如項目概念定位、功能定位、布局定位、市場政策定位、推盤策略定位，都需要建立在對同業(yè)、同類、商源、客源和產(chǎn)權(quán)購買群體，以及城市和區(qū)域特色的考量基礎(chǔ)上形成。

2、個性化原則：

在體量規(guī)模、空間容積允許的情況下，盡可能保持功能結(jié)構(gòu)和特定功能與同類項目的差異性，并根據(jù)項目自身的系統(tǒng)定位，在項目概念、商業(yè)文化、細節(jié)包裝方面，凸現(xiàn)鮮明的絕對個性優(yōu)勢。

3、體系化原則：

策劃內(nèi)容凡是與商業(yè)內(nèi)涵、招商、產(chǎn)權(quán)銷售、市場推廣、扶持政策、化解商家和產(chǎn)權(quán)業(yè)主未來風(fēng)險、優(yōu)勢商家和品牌進駐、配套服務(wù)、支持商家整合促銷等方面相關(guān)聯(lián)的內(nèi)容須盡可能無遺漏。

4、營銷一體化導(dǎo)向原則：

兼顧產(chǎn)權(quán)銷售和商家經(jīng)營兩個支撐主干的特點，注重投資模式向有利于商業(yè)經(jīng)營方面傾斜，注重概念應(yīng)用與信息傳播、商業(yè)內(nèi)涵與銷售口徑、絕對優(yōu)勢與盤值提升銷控、超額利潤與返哺商業(yè)繁榮、招商進程與重點商家優(yōu)惠政策、品牌引進與購物環(huán)境品質(zhì)、目標商群與目標客群等等因素之間的一致性、互動性，注重招商與銷售兩條線路的重疊推進，注重商業(yè)內(nèi)涵與項目品牌建設(shè)之間的互相支持等等因素的有機整合與營銷應(yīng)用策劃，并以此為整個方案的核心導(dǎo)向，散射并兼顧與此相關(guān)的各個層面的協(xié)作機制與制度規(guī)范策劃。——這是確保盤活目標穩(wěn)健實現(xiàn)的脈絡(luò)保證。

5、沖擊力原則：

鑒于疑難項目存在著很多前期造成的陰影對盤活努力的制約，方案策劃涉及到項目概念、功能優(yōu)勢、商業(yè)文化優(yōu)勢、商家組合優(yōu)勢、后續(xù)運營與物業(yè)管理優(yōu)勢、信息傳播與項目推動、招商引進與潮流地位、審美享受與環(huán)境品質(zhì)等方面內(nèi)容的時候，需要特別注重組合形成語言、內(nèi)容、策略、攻勢的強大沖擊力。——這是重構(gòu)項目形象、品質(zhì)、口碑的核心環(huán)節(jié)，應(yīng)盡可能發(fā)揮到極致，達到不可模仿和難以超越的水平。

這幾個原則缺一不可，具體的策劃結(jié)果，無論是哪個方面的內(nèi)容，如果與上述原則存在矛盾，其進入到實施后的效果，將造成與之對應(yīng)的直接暗傷。

六、B-項目盤活策劃方案應(yīng)完備的其他內(nèi)容提示

1、 同城市商業(yè)水平分析及其市場空當。

2、 同類項目的優(yōu)劣勢分析，及其營銷側(cè)重。

3、 對概念內(nèi)涵與商業(yè)內(nèi)涵之間的實現(xiàn)聯(lián)系，對商業(yè)內(nèi)涵與項目功能的錯位經(jīng)營進行分析比較。

4、 系統(tǒng)定位更新與目標商群和目標客群之間的市場關(guān)系。

5、 更新資金投放模式的財務(wù)分析及項目收支分析。

6、 組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、目標責(zé)任、業(yè)績考核與獎罰制度等管理制度、管理流程。

7、 招商政策、計劃、分工、監(jiān)管、階段目標、重點鎖定、簽約規(guī)則、政策流程等。

8、 戰(zhàn)略廣告、信息發(fā)布、媒體組合、費用比例、銷售與招商道具策劃及到位計劃。

9、 盤活商業(yè)的階段目標、收益分析、指標參數(shù)、衡量標準、成效目標。

10、 盤活產(chǎn)權(quán)的階段目標、價格定位、遞增比例、商業(yè)回報分析。

11、預(yù)定商業(yè)培育周期、培育政策和實施計劃、商家營銷促銷支持、特殊商家引進等計劃。

12、 結(jié)合框架預(yù)算，預(yù)定產(chǎn)權(quán)劃分、銷控、銷售、自持等實施計劃。

13、結(jié)合城市和行業(yè)市場特點，兼顧項目商業(yè)目標，制定《商業(yè)營銷計劃》，奠定商業(yè)勝局。

14、結(jié)合物業(yè)設(shè)施、條件、費用、當?shù)貞T例等，制定物業(yè)管理計劃及其商業(yè)管理協(xié)作計劃。

15、 商業(yè)管理團隊后續(xù)運營管理指導(dǎo)意見和落實計劃。

16、 項目盤活后自給自足的轉(zhuǎn)化及其管理計劃。

[注明]：如果是針對新建項目，且項目規(guī)模達到30萬平米以上時，上述原則的定位部分應(yīng)增加“特定功能規(guī)模定位及組合”一項。

上述5項基本原則（含其中的內(nèi)容），以及16項應(yīng)該完備的內(nèi)容結(jié)合在一起，就是一份比較完整的《項目盤活策劃案》。