安置房，主要是指進行城市道路以及其他公共設施建設時，對被拆遷拽進行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行。而且取得了房產(chǎn)證的安置房，其過戶交易的程序與一般二手商品房的交易程序相同。

由于沒有取得產(chǎn)權證的安置房，在二手交易時其交易價格要比市場商品房便宜很多，因此不少購房者選擇提前購買二手安置房，待該安置房取得產(chǎn)權證后再辦理過戶手續(xù)。但律師提醒，雖然采用這種方式可以降低購房成本，但風險比較大，容易造成購房糾紛，讓購房者遭受損失。

購買無產(chǎn)權二手安置房遭遇賣方反悔產(chǎn)生糾紛典型案例

陳女士一直想在近郊買一套房子，但由于資金緊張，購買普通商品房壓力太大，于是她將目光瞄準在二手安置房上。2009年，經(jīng)過朋友介紹并實地考察后，陳女士與田先生就成都三環(huán)外的一套尚未取得房屋產(chǎn)權證的安置房達成購買意向，并簽訂了《房屋購銷協(xié)議》。協(xié)議約定，田先生將位于三環(huán)外某安置小區(qū)的一套安置房賣給陳女士，陳女士分三次將購房款支付給田先生：第一次簽訂協(xié)議時支付合同總價款的10%作為定金；第二次在房屋交付使用時支付合同總價款的50%；當田先生辦理下來產(chǎn)權證和國土證后，并將房屋過戶給陳女士時，陳女士一次性付清剩余的購房款。

由于該套安置房是田先生以及田先生的妻子、女兒各擁有三分之一的所有權，因此在簽訂《房屋購銷協(xié)議》時，田妻以書面方式提供材料稱其放棄房屋所有權，而正在上學的田先生女兒當時只有16周歲，尚未成年，因此由田先生代表全家與陳女士簽訂了《房屋購銷協(xié)議》。協(xié)議簽訂后的2009年底，田先生將房屋交付給陳女士，陳女士按照協(xié)議約定支付了田先生60%的房款，順利入住并一直居住至今。

2012年8月，田先生順利從有關部門辦理了房屋的產(chǎn)權證和國土證。陳女士在得知該房屋已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權，同田先生取得聯(lián)系，要求田先生按照協(xié)議約定將房屋過戶給自己。但2012年的二手安置房價格，比2009年時上漲了近2000元/平方米，田先生想反悔，希望陳女士能將房屋價格再上漲1500元/平方米，但遭到陳女士拒絕。于是田先生以“與陳女士簽訂《房屋購銷協(xié)議》時，該安置房沒有取得房產(chǎn)證，按照國家法律規(guī)定，安置房在此時不能買賣，因此雙方簽訂的《房屋購銷協(xié)議》無效”以及“當時簽訂《房屋購銷協(xié)議》時，由田先生代他女兒簽訂，現(xiàn)在田先生女兒已經(jīng)成年，而且不同意出賣該套安置房”等為由，拒絕履行協(xié)議同陳女士辦理過戶等相關手續(xù)。最終陳女士將田先生起訴到法院，希望通過法律途徑維護自己的合法權益。

安置房若五證齊全可上市交易相關法律

安置房能否上市交易呢？據(jù)四川致高守民律師事務所林方平律師介紹，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋。該條款主要針對不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、他人利益及社會公共利益的買賣合同。

為此，林方平認為，市民購買安置房，首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料等。不同類型的安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。

林方平還認為，目前我國實行不動產(chǎn)登記制度，但不動產(chǎn)登記只是物權變動的生效要件，而非買賣合同的生效要件。因此，只要是明確能夠取得房屋產(chǎn)權證的房子，均可上市交易。一般來說購置安置房，購房者可根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂有附加條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔。必要時最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導簽訂購房合同。

產(chǎn)權歸屬明確安置房交易有效律師維權

對于陳女士遭遇的房主反悔糾紛，林方平律師認為，陳女士與田先生在簽訂《房屋購銷協(xié)議》時，雖然該套安置房還未登記領取權屬證書，但田先生安置房的權屬是明確的，取得房屋產(chǎn)權的時間也是明確的。雖然該套安置房是在未依法登記領取權屬證書的時候，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，但這個《房屋購銷協(xié)議》并不違反法律禁止性交易的相關規(guī)定，因此陳女士和田先生簽訂的《房屋購銷協(xié)議》是真實有效的，應當受到法律保護。

對于本購房糾紛中，田先生代理女兒簽訂《房屋購銷協(xié)議》是否有效的問題，四川致高守民律師事務所的馮榮律師認為，這應當看簽訂協(xié)議時田先生女兒是否是具有完全民事行為能力人。根據(jù)《民法通則》第十六條規(guī)定：“十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人”。因此，在陳女士與田先生簽訂合同時，田先生的女兒當時只有十六歲，而且還在上學，并沒有以自己的勞動收入為主要生活來源。因此田先生是其女兒的法定代理人，有權代未成年女兒簽訂《房屋購銷協(xié)議》。也就是說，田先生代其女兒簽訂《房屋購銷協(xié)議》，是真實有效的，田先生不能以此為借口要求其同陳女士簽訂的《房屋購銷協(xié)議》無效。