9月是開學(xué)季，近期記者不斷接到家長(zhǎng)電話反映，幾年前為了孩子上學(xué)，專門掏了高價(jià)買了所謂的“學(xué)區(qū)房”，沒(méi)想到帶著孩子去上學(xué)時(shí)，卻吃了閉門羹，自己高價(jià)買的學(xué)區(qū)房只是“傍名校”，卻不能真正上名校。

據(jù)了解，為了能讓孩子上一個(gè)好學(xué)校，學(xué)區(qū)房一直是家長(zhǎng)們熱衷的選擇。然而面對(duì)市場(chǎng)上各式各樣所謂的“學(xué)區(qū)房”，購(gòu)房者又該如何鑒定和選擇？買到“學(xué)區(qū)房”就能保證上名校嗎？

需清楚招生范圍和入讀條件

按照有關(guān)規(guī)定，義務(wù)教育階段實(shí)行屬地管理、就近入學(xué)，義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，即所謂的入學(xué)學(xué)區(qū)。而通常所說(shuō)的“學(xué)區(qū)房”，指的是教育教學(xué)質(zhì)量較好的小學(xué)及對(duì)口初中招生范圍內(nèi)的二手房或商品房。

在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)橥度胫黧w不同，“學(xué)區(qū)”概念其實(shí)應(yīng)當(dāng)分為兩類，一類是開發(fā)商建設(shè)并引入的學(xué)校所形成的學(xué)區(qū)，另一類是政府此前投資建設(shè)的學(xué)校所產(chǎn)生的學(xué)區(qū)。

近兩年，教育地產(chǎn)大行其道，一些新建樓盤在建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近引進(jìn)名校，用購(gòu)房入學(xué)資格作為房產(chǎn)的價(jià)值提升方式，讓房子更好賣，價(jià)格也可以賣得更高。可在銷售過(guò)程中，少部分樓盤也會(huì)將學(xué)區(qū)作為小區(qū)一大配套甚至是宣傳賣點(diǎn)以打動(dòng)購(gòu)房者。但在完成交易后購(gòu)房者方才發(fā)現(xiàn)，自己房子所屬的學(xué)區(qū)與想象中并不一樣，孝甚至不能如愿上名校。

那么，如何才能買到真正的一手“學(xué)區(qū)房”？

對(duì)此，專業(yè)人士指出，購(gòu)房者買房前，首先要了解名校的招生范圍和入讀條件，是只要戶口在小區(qū)就能入讀，還是要滿足當(dāng)?shù)亟逃值膭潊^(qū)規(guī)定，或者是優(yōu)先入讀。其次，對(duì)開發(fā)商要聽其言更要觀其行，關(guān)注樓盤的教育配套是否與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)并同時(shí)交付使用，對(duì)只宣傳教育配套但沒(méi)有真正施工建設(shè)及簽約引進(jìn)的項(xiàng)目，需格外注意。

另外，如果確實(shí)是沖著學(xué)校才買房，在簽訂合同時(shí)，最好要求開發(fā)商將有關(guān)學(xué)校的承諾納入合同附加條款，在實(shí)際情況與開發(fā)商宣傳不符時(shí)，可以根據(jù)購(gòu)房合同，利用法律來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

能否落戶、有無(wú)指標(biāo)很關(guān)鍵

目前市場(chǎng)上最多的“學(xué)區(qū)房”還是市中心的二手房，這是因?yàn)樵戎攸c(diǎn)學(xué)校都在市區(qū)。如今隨著城市不斷往外擴(kuò)大，城區(qū)的住宅建設(shè)用地少之又少，加上學(xué)校的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房子建設(shè)的速度，因此這些房子更受追捧。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，相比一手“學(xué)區(qū)房”的購(gòu)買，購(gòu)房者購(gòu)買二手“學(xué)區(qū)房”更需小心。因?yàn)槌撕鸵皇肿≌灰滓粯拥牟襟E，還要特別注意與入學(xué)資格相關(guān)的事項(xiàng)。

首先，在二手房買賣過(guò)程中，由于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而后再辦理戶口遷移手續(xù)，在賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出后，買家才能將家庭成員的戶口遷入。

如果原房主的戶口不遷出，購(gòu)房者和孩子的戶口則無(wú)法遷入，也就無(wú)法入學(xué)，因此在購(gòu)房合同中要增加賣房人的戶口應(yīng)在付清房款前遷出的約定。買賣雙方如果僅口頭約定遷出戶口，賣方戶口卻遲遲不遷出，由于戶口管理政策的限制，此項(xiàng)約定無(wú)法強(qiáng)制實(shí)施。

其次，購(gòu)房者購(gòu)房前還應(yīng)該先了解原房主戶口內(nèi)是否有在讀或已經(jīng)入讀過(guò)名校的學(xué)生，因?yàn)橐话忝６加忻總€(gè)戶口只能允許一名孩子就讀的規(guī)定?，F(xiàn)在個(gè)別“學(xué)區(qū)房”甚至出現(xiàn)即便原房主沒(méi)有孝占用名校就讀指標(biāo)，但二手房房主子女依然不能入讀的情況。對(duì)于這樣的情況，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候，除了向原房主了解，最好能到對(duì)應(yīng)名校了解相關(guān)政策。

不同區(qū)域在招生入學(xué)方面的要求也各不相同，某些區(qū)域要求：房產(chǎn)證、戶籍、實(shí)際居住在學(xué)區(qū)內(nèi)以及居住有一定年限才能就近入學(xué)，所以家長(zhǎng)在購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”時(shí)最好也能到對(duì)應(yīng)教育局了解當(dāng)?shù)卣摺?/p>

將開發(fā)商的承諾納入合同最穩(wěn)妥

對(duì)于已經(jīng)深陷“學(xué)區(qū)房”糾紛的業(yè)主而言，能否認(rèn)定開發(fā)商存在宣傳欺詐行為呢？而家長(zhǎng)購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，又該怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)此，業(yè)界專家表示，要依照事實(shí)分幾類情況來(lái)分析：倘若開發(fā)商所宣傳的學(xué)區(qū)，因政府規(guī)劃調(diào)整等原因而沒(méi)有實(shí)施，不屬于欺詐行為；倘若是開發(fā)商利用廣告宣傳子虛烏有的事情，誘使購(gòu)房者買房，那就不行了。

專家建議，家長(zhǎng)在簽訂合同之前，應(yīng)將合同的相關(guān)條款看清楚，這樣才能避免后期出現(xiàn)糾紛。“而最穩(wěn)妥的情況，就是建議業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，把開發(fā)商承諾進(jìn)名校的事項(xiàng)納入合同條款中。一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和開發(fā)商當(dāng)時(shí)的宣傳不符的話，可以根據(jù)購(gòu)房時(shí)的合同，利用法律來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。”