宋喻（化名）夫婦于2010年底與金海公司（化名）簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買溧水某度假村的一處房屋?？缮曩J時(shí)，恰逢國(guó)家出臺(tái)房屋限購(gòu)政策，宋喻夫婦的情況正好撞在限購(gòu)的“槍口”，銀行未能受理宋喻的貸款申請(qǐng)。無奈之下，只好和金海公司商議退房。雙方協(xié)商不下，今年1月，金海公司訴至法院要求宋喻繼續(xù)履約并承擔(dān)違約金。法院認(rèn)定宋喻解除權(quán)的行使已逾期，故支持金海公司要求宋喻繼續(xù)履行購(gòu)房合同的訴請(qǐng)。

 事件回顧：因政策調(diào)整沒貸成款想退房

    2010年，宋喻夫婦看中金海公司開發(fā)的一處樓盤，環(huán)境安靜，價(jià)格也實(shí)惠，便簽訂房屋預(yù)售合同，購(gòu)置一套135平米的商品房，總價(jià)113萬。宋喻首付58萬元，剩余的55萬，雙方約定到銀行去辦理按揭貸款支付。在申貸時(shí)，國(guó)家出臺(tái)房屋限購(gòu)政策，宋喻夫婦早前購(gòu)置過一套商品房，一直在按揭還貸，這一情況正好撞到了政策的“槍口”，因此，銀行未能受理宋喻的貸款申請(qǐng)。

    宋喻和丈夫育有一子一女，兒子患有先天性腦癱，重度殘疾臥床30多年，夫妻倆的積蓄早已被兒子的醫(yī)藥費(fèi)耗光。宋喻到市郊買房，也是為了讓兒子能遠(yuǎn)離都市好好養(yǎng)病，夫妻倆能就近照料兒子，安享晚年。沒想到，限購(gòu)令的出臺(tái)，打亂了他們兩套房同時(shí)還貸的計(jì)劃。

    貸不成錢，這房就買不成了。宋喻跑到金海公司商議把房子給退了?？山鸷９颈硎究梢缘鹊剿斡饔绣X了再交。2011年5月，宋喻突然收到了金海公司的交房通知書，要求宋喻收房，去年7月和11月，宋喻連續(xù)收到了金海公司要求宋喻付款的函件，雙方始終沒有談攏。今年1月，金海公司訴至溧水法院要求宋喻繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約金。

    庭審直擊：貸不成款的責(zé)任誰擔(dān)？

    在庭審中，宋喻答辯稱自己貸款未成是政策調(diào)整的緣故，屬于不可抗力，按照規(guī)定可以解除合約，自己在得知不能貸款后，多次向金海公司提出退房要求。但金海公司一拖再拖，態(tài)度不一，為了表達(dá)堅(jiān)決的退房意愿，自己將合同寄回給金海公司。宋喻請(qǐng)求法院判決解除預(yù)售合同，開發(fā)商向她返還580000元購(gòu)房款及利息。

    對(duì)此，金海公司認(rèn)為自己也在理。雙方簽訂的預(yù)售合同上明確約定，購(gòu)房人貸款不能獲得批準(zhǔn)的應(yīng)在接到銀行通知20日內(nèi)補(bǔ)足房款，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。這里的“不能”，也包括國(guó)家調(diào)整等客觀變數(shù)導(dǎo)致的貸款未成的情況。另外，金海公司指出，宋喻在申貸時(shí)，未在規(guī)定期限內(nèi)遞交材料，才導(dǎo)致申貸失敗。金海公司承認(rèn)，宋喻多次要求退房，但始終談不攏。在向宋喻發(fā)出催款函沒有回應(yīng)后，他們只得選擇起訴購(gòu)房者，要求歸還55萬余款，和12.5萬元的逾期違約金。

    法院：購(gòu)房人逾期行使解除權(quán)，應(yīng)屬無效

    一審法院認(rèn)為，既然宋喻夫婦倆與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，而且開發(fā)商已經(jīng)收受了宋喻的部分房款，說明這份合同是有效的，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定嚴(yán)格履行，其中合同中明確約定，如貸款不成，宋喻夫婦應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足房款，至于逾期違約金，法院認(rèn)為，合同上白紙黑字約定了逾期支付應(yīng)按日萬分之三的利率付違約金，宋喻應(yīng)當(dāng)遵守，不過12.5萬有點(diǎn)多，根據(jù)法官的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)是9萬余元。

    對(duì)于這個(gè)結(jié)果，宋喻夫婦無法接受，明明是國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致自己買不了房，錯(cuò)不在己，而且自己已經(jīng)沒有履行能力了，如何還能支付尾款和違約金呢？宋喻不服，提起了上訴，二審法院認(rèn)為，宋喻未在合同約定的時(shí)間內(nèi)提供貸款資料，也未能證明提供了貸款所需的完整資料，宋喻對(duì)不能按合同約定獲取貸款，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。即使因政策原因致宋喻不能貸款，按司法解釋規(guī)定，買房人有解除權(quán)，但解除權(quán)的行使是有限制的。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)行使，否則該權(quán)利就無效了。但在本案中，宋喻夫婦在2011年底就知道貸不到款，但直到2013年1月才發(fā)函要求解除合同，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法律規(guī)定的期限，所以宋喻就應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)支付剩余的房款，以及相應(yīng)的逾期違約金。最終法院駁回了宋喻的上訴，維持原判。