去年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論趨升級(jí)且復(fù)雜化。尤其是2011年下半年開始，鄂爾多斯和溫州房?jī)r(jià)大跌，讓看空派找到了渴盼已久的“鐵證”。貴陽(yáng)、海南、常州、營(yíng)口、鄭東新區(qū)等全國(guó)多個(gè)地區(qū)，都被認(rèn)為存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

持續(xù)不斷的看空聲音，積聚在一起，形成了一股非常強(qiáng)大的輿論力量，極大地影響、改變民眾、企業(yè)、政府等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與房?jī)r(jià)性質(zhì)的判斷。這些影響到底有幾分屬于正面、幾分屬于負(fù)面，尚難精確評(píng)定。什么是房地產(chǎn)泡沫？高空置率是否等同于房?jī)r(jià)泡沫？貴陽(yáng)這種大盤扎堆、供應(yīng)量較大的城市，是否一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩盤？這些名詞的概念、內(nèi)涵、性質(zhì)等都沒能厘清，大家的思想與觀點(diǎn)，就這么在一口大鍋中被亂燉著。

首先，關(guān)于泡沫的概念。國(guó)際上比較權(quán)威的定義，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德爾伯格1978年曾為一本經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典中的“泡沫”詞條做如此界定：“泡沫可以不嚴(yán)格地定義為，一種或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上升。初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其中資產(chǎn)的使用或其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”

這就意味著，泡沫生成，需要具備兩個(gè)條件。一個(gè)條件是，只發(fā)生在資產(chǎn)品領(lǐng)域，與消費(fèi)品無(wú)關(guān)。原因也簡(jiǎn)單，消費(fèi)品市場(chǎng)中不可能出現(xiàn)大規(guī)模的投機(jī)行為，比如，在某些年份豬肉價(jià)格狂漲的過程中，也沒什么投機(jī)收購(gòu)豬用以囤積。另一個(gè)條件是，投資投機(jī)性需求持續(xù)增加，甚至出現(xiàn)瘋狂狀況。最終形成泡沫，其表現(xiàn)是，經(jīng)過持續(xù)的大漲后，價(jià)格遠(yuǎn)超較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的平均水平，或者說常態(tài)水平。

因此，房地產(chǎn)泡沫的形成，需要具備兩個(gè)必要條件：一是房?jī)r(jià)連續(xù)大漲；二是投資投機(jī)性購(gòu)房需求旺盛，或者說所占比例較高(比如超過50%)。前者，大家容易理解，后者略有費(fèi)解。主要是因?yàn)椋心承┨厥鈺r(shí)點(diǎn)，自住性需求也可能大幅推高房?jī)r(jià)，而這類需求本質(zhì)是合理需求，光靠他們難以產(chǎn)生泡沫。所以，一定要加上投資投機(jī)需求的積極、甚至狂熱入市，才可能形成泡沫。這類需求屬“非理性”需求，在房?jī)r(jià)高漲時(shí)容易如潮水般撲來(lái)，但當(dāng)預(yù)期改變、房?jī)r(jià)下跌時(shí)又如潮水般退去，從而加速房?jī)r(jià)下跌。

對(duì)照這兩個(gè)必要條件，會(huì)發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯和溫州都符合。2011年之前的幾年內(nèi)，這兩個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幾倍，投資投機(jī)需求非常旺盛，占比明顯超過50%。2011年初，鄂爾多斯很多樓盤單價(jià)超每平米2萬(wàn)元。而溫州房?jī)r(jià)更高，市區(qū)均價(jià)與杭州差不多，位列全國(guó)前幾名，最貴樓盤單價(jià)曾一度高達(dá)10萬(wàn)元左右。2011年，兩地房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，領(lǐng)跌全國(guó)，泡沫破滅。另外，1992-1994年海南的房?jī)r(jià)泡沫及崩盤，也符合這兩個(gè)條件。

另一個(gè)概念是開發(fā)過度，或供應(yīng)過剩和高空置率，三個(gè)說法相近。開發(fā)過度、供應(yīng)過剩，是指大規(guī)模的在建或已經(jīng)竣工的房屋，無(wú)法售出或租出，房屋市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供大于求情況，并使開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到明顯負(fù)面影響，或者已出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)、老板跑路、樓盤停工，甚至樓盤爛尾等現(xiàn)象。

房地產(chǎn)泡沫與供應(yīng)過剩之間，存在密切聯(lián)系。在房?jī)r(jià)泡沫形成階段，市場(chǎng)銷售火爆，價(jià)格大漲，這使開發(fā)商熱情高漲，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)。但當(dāng)泡沫破滅后，市場(chǎng)一落千丈，成交萎縮，房?jī)r(jià)下跌，甚至是暴跌。由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，從購(gòu)地到賣房，一般需要1-2年時(shí)間，近幾年部分項(xiàng)目已縮短至半年至一年。泡沫破滅時(shí)，還有很多項(xiàng)目沒有達(dá)到賣房條件，這些樓盤就成為滯銷品，也是房?jī)r(jià)泡沫破滅后的犧牲品，從而出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。從房地產(chǎn)泡沫與供應(yīng)過剩關(guān)系的主動(dòng)性上分析，主要是前者影響后者。

房?jī)r(jià)泡沫與供應(yīng)過剩之間的區(qū)別，是顯而易見的。泡沫主要特征在于房?jī)r(jià)大漲。而供應(yīng)過剩卻并不意味著房?jī)r(jià)大漲，或曾大漲過，所以也就不一定存在房?jī)r(jià)泡沫。這在現(xiàn)階段的中國(guó)尤其明顯。比如，廣大中西部地區(qū)以及三四線城市，近幾年房?jī)r(jià)漲幅并不大，不存在泡沫，但在這些地區(qū)土地不稀缺。在地方政府追求政績(jī)、財(cái)政收入的利益驅(qū)動(dòng)下，導(dǎo)致土地大量供應(yīng)。同時(shí)，規(guī)劃了很多新城新區(qū)，利用行政權(quán)力大量從農(nóng)民手中廉價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)賣地給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，形成了明顯的供大于求甚至過剩的情況。社會(huì)上爭(zhēng)議較多的貴陽(yáng)，超級(jí)大盤較多，屬于供大于求(但尚難定性為過剩)，房?jī)r(jià)水平只有每平米5000元，低于東部很多三四線城市，何來(lái)泡沫？

房地產(chǎn)泡沫的結(jié)局，可分為兩種：一種是泡沫比較大，只能任其破滅，歷史上日本、中國(guó)香港、美國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣、西班牙、愛爾蘭等皆出現(xiàn)過。在主要城市中，房?jī)r(jià)累計(jì)下跌幅度，一般會(huì)超過三成，下跌和盤整時(shí)間，一般會(huì)超過三年；另一種是泡沫較小，如果政府政策得當(dāng)，不會(huì)破滅，通過幾年的房?jī)r(jià)波動(dòng)、陰跌，就能完成調(diào)整。如果政策沒什么作為，則也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯下跌。房?jī)r(jià)泡沫及破滅，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)與金融形成負(fù)面影響。

商品房供應(yīng)量略大于需求量，這是比較適宜的狀態(tài)。供應(yīng)過剩，則是供應(yīng)明顯大于需求，一方面會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲，另一方面也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金沉淀和社會(huì)資源浪費(fèi)，甚至部分區(qū)域如新城地區(qū)形成大量房屋空置，變成空城和“鬼城”，業(yè)主、企業(yè)、銀行、政府都會(huì)受到利益損失。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面影響，遠(yuǎn)超供應(yīng)過剩。況且，有些情況下，供應(yīng)過剩也是泡沫破滅的結(jié)果之一。