新華聯(lián)在兩個(gè)月前成功摘得了“首家嘗試公募基金融資上市房企”名號(hào)之后，原本鮮為人知的新華聯(lián)一舉成為地產(chǎn)圈與資本場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了躋身一線地產(chǎn)品牌，新華聯(lián)一邊加速全國(guó)化擴(kuò)張，一邊頻顯融資財(cái)技，但負(fù)債率也一路走高。

最近，新華聯(lián)擬向民生信托發(fā)行信托產(chǎn)品“鑫源3號(hào)(西寧新華聯(lián)廣場(chǎng)貸款項(xiàng)目)集合資金信托計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱鑫源3號(hào))，貸款募資總規(guī)模為8億元，投向西寧城市綜合體項(xiàng)目，預(yù)期收益率在9.2~10.2%之間。同時(shí)，新華聯(lián)在9月23日公告中表示，公司關(guān)于寧夏、湖南與北京三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的21億元定增募資議案也獲得了股東大會(huì)的通過(guò)。

前天，新華聯(lián)副總經(jīng)理兼董秘杭冠宇向記者表示，公司目前正在審議定增議案的決議，暫時(shí)還沒(méi)有向證監(jiān)會(huì)提交材料，待相關(guān)材料完善后再行申請(qǐng)。公司正處于快速發(fā)展期，但自上市后一直未能從資本市場(chǎng)獲取更多資金，而多元化融資正是為了配合擴(kuò)張。

頻施融資財(cái)技

自從2011年成功借殼*ST圣方上市后，新華聯(lián)發(fā)展迅速，但在全國(guó)化擴(kuò)張下，負(fù)債率也由2011年6月底的62%迅速攀升至今年同期的73.4%，其資金渴求一時(shí)難解。

益信托網(wǎng)資料顯示，鑫源3號(hào)期限為24個(gè)月，發(fā)行總規(guī)模8億元，信托資金以貸款方式發(fā)放給由西寧新華聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱西寧新華聯(lián))，主要用于新華聯(lián)西寧城市綜合體項(xiàng)目一期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，首期產(chǎn)品將于10月8日發(fā)行，預(yù)期收益率在9.2~10.2%之間。

新華聯(lián)公告顯示，這一項(xiàng)目用地屬于公司在2011年9月以5.5億元成本取得的“2011HC-03號(hào)”地塊，占地面積21.4萬(wàn)平方米。據(jù)新華聯(lián)官網(wǎng)顯示，西寧新華聯(lián)廣場(chǎng)地處西寧市海湖新區(qū)，總建筑面積為75萬(wàn)平方米，由五星級(jí)酒店、大型集中商業(yè)、特色商業(yè)街、高檔辦公及生態(tài)住宅構(gòu)成，預(yù)計(jì)總投資30余億元。

根據(jù)《西海都市報(bào)》此前報(bào)道稱，西寧新華聯(lián)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2014年底投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)將結(jié)束當(dāng)?shù)貨](méi)有功能完善的城市綜合體項(xiàng)目的歷史。新華聯(lián)證券事務(wù)部人士也向記者表示，西寧市當(dāng)?shù)卣浅？粗剡@個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資。

在2012年9月，西寧新華聯(lián)為推進(jìn)西寧新華聯(lián)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)，曾向中國(guó)銀行借款3億元，并由新華聯(lián)全資子公司北京新華聯(lián)置地 (全資持有西寧新華聯(lián))為其擔(dān)保。

實(shí)際上，處于急速擴(kuò)張中的新華聯(lián)在融資上的胃口絕非只限于此。今年7月，新華聯(lián)計(jì)劃借道匯添富資本發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金11.5億元，再通過(guò)平安銀行向子公司“輸血”，也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是首家嘗試公募基金融資的上市房企。

今年8月中旬，新華聯(lián)再次拋出21億元再融資的定增預(yù)案，募投對(duì)象涉及湖南醴陵市馬放塘、寧夏銀川火車站兩個(gè)“棚改”項(xiàng)目與北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02居住及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目。9月23日，新華聯(lián)公告稱，這一定增議案已獲得股東大會(huì)的高票通過(guò)。杭冠宇透露，公司正在審議這一決議，暫未向證監(jiān)會(huì)提交材料，待材料完善后再申請(qǐng)。

 “未來(lái)，公司將不排除信托、開(kāi)發(fā)貸，甚至基金融資，這是公司快速擴(kuò)張中必經(jīng)的過(guò)程。”杭冠宇表示。

加碼文旅、商業(yè)地產(chǎn)

新華聯(lián)董事總經(jīng)理蘇波在2012年曾透露，公司目標(biāo)之一是在3~5年把新華聯(lián)提升為一線品牌，爭(zhēng)取3年內(nèi)銷售過(guò)百億。

不過(guò)，理想雖豐滿，但現(xiàn)實(shí)很骨感。去年，新華聯(lián)業(yè)績(jī)并不理想，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.6億元，同比小幅上漲0.02%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)5億元，同比下降了17.4%。

在業(yè)績(jī)高壓面前，新華聯(lián)開(kāi)始艱難轉(zhuǎn)型，這應(yīng)是當(dāng)前不少二三線房企尋求戰(zhàn)略突圍的一個(gè)縮影。在去年年報(bào)中，新華聯(lián)公開(kāi)表示，下一步要抓住城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的重要機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)由單一開(kāi)發(fā)(住宅地產(chǎn))向多元開(kāi)發(fā)(住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)+文化旅游地產(chǎn))的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

據(jù)了解，為了加大文旅地產(chǎn)的投資，新華聯(lián)專門成立了以總經(jīng)理蘇波任組長(zhǎng)的文旅地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)文化旅游項(xiàng)目的策劃、拿地與融資等，探索未來(lái)適合公司發(fā)展的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，使文旅地產(chǎn)成為未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)此，杭冠宇解釋稱，加大轉(zhuǎn)型不是說(shuō)放棄住宅業(yè)務(wù)，而是適當(dāng)提高商業(yè)、文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比重。住宅項(xiàng)目為公司快速提供現(xiàn)金流，而商業(yè)、文旅地產(chǎn)因不受政策調(diào)控影響，可為公司做大做強(qiáng)貢獻(xiàn)持續(xù)的業(yè)績(jī)，商業(yè)部分將來(lái)以自持為主。

不過(guò)，去年9月，新華聯(lián)百億重注旅游地產(chǎn)的三項(xiàng)議案曾遭遇獨(dú)董異議。此后，外界質(zhì)疑聲甚囂塵上，尤其擔(dān)憂頻繁加碼商業(yè)整合體、文旅地產(chǎn)，資金可能會(huì)遭遇投入大、周期長(zhǎng)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2013年初至今，新華聯(lián)又在全國(guó)頻繁拿地，新增12幅土地儲(chǔ)備，耗資逾27億元。

        “商業(yè)綜合體，文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般3年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行1~2年的貸款期，面臨后期資金壓力。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事吳新堅(jiān)向記者表示。而這或許就是新華聯(lián)近來(lái)選擇多元化融資的原因之一。