近日，今典集團(tuán)董事長張寶全宣布，三亞灣紅樹林度假世界的首個(gè)經(jīng)營年度即實(shí)現(xiàn)盈利，因此將對三亞灣紅樹林度假世界派發(fā)總額約在3500萬元的紅利，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房將分得11700元人民幣。

“由于受紅樹林娛樂吧風(fēng)波和今年海南酒店業(yè)總體下滑18%左右等問題的影響，實(shí)際上這樣的一個(gè)分紅額度是低于我年初的預(yù)算的。”張寶全表示，盡管開業(yè)首年便實(shí)現(xiàn)盈利，但他對盈利水平并不十分滿意，“下半年上述調(diào)整都已完成，紅樹林經(jīng)營利潤將再上一個(gè)臺(tái)階。”

紅樹林模式

張寶全自2011起開始著力打造“紅樹林度假世界”這一“股權(quán)式”度假地產(chǎn)模式，

張寶全將業(yè)主稱為“股東”，買一套房就相當(dāng)于酒店的一個(gè)股東，除了每年在全國所有紅樹林免費(fèi)自住30天，其余時(shí)間委托給酒店，以分享酒店經(jīng)營利潤的方式，共同參與紅樹林度假世界的經(jīng)營，并通過經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值增值的持續(xù)性。

與眾多海景房業(yè)主不同的是，紅樹林的業(yè)主在簽署房屋買賣合同的同時(shí)，還需要與紅樹林酒店管理公司簽署一份委托管理協(xié)議，后期的分紅標(biāo)準(zhǔn)即分紅指數(shù)在其中一目了然。

事實(shí)上，雖然今典集團(tuán)目前在三亞有兩家紅樹林酒店已經(jīng)開業(yè)，但是，僅三亞灣紅樹林度假世界采取了“股權(quán)式”度假地產(chǎn)模式。

根據(jù)三亞市旅游發(fā)展委員會(huì)的數(shù)據(jù)，2012年，三亞旅游飯店平均開房率為58.74%，同比下降5.77%，處于旺季的今年1~5月，三亞旅游飯店平均開房率為59.81%，同比亦下降4.05%。

另據(jù)今典集團(tuán)提供的近三年數(shù)據(jù)，亞龍灣紅樹林2011年出租率62%，年均房價(jià)1697元;2012年61%，年均房價(jià)1540元;2013年上半年68%，年均房價(jià)1500元。開業(yè)僅一年的三亞灣紅樹林首年的平均房價(jià)淡季是800元，旺季是1600元。

“我們紅樹林度假世界并不是所有房源都對外銷售的，目前該項(xiàng)目售出的房源超過2000套，而一期二期全部客房數(shù)量接近5000套。”今典集團(tuán)一內(nèi)部人士對記者表示，除持有并經(jīng)營商業(yè)配套外，今典自己也會(huì)持有超過50%的客房，“我們是紅樹林的大業(yè)主”。

“度假目的地要沒有這些當(dāng)下最好的時(shí)尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂的整合能力，你即使蓋好了也運(yùn)營不了。”張寶全稱，三亞灣紅樹林度假世界2012年9月份一期試營業(yè)，包括1500間客房、東南亞風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)、進(jìn)行藝術(shù)展覽及藝術(shù)品出售的今日藝術(shù)匯和娛樂吧同期對外經(jīng)營，酒店開業(yè)三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)贏利。

“一期僅相當(dāng)于三亞灣紅樹林度假世界整體規(guī)模的1/4，明年我們就將全面開業(yè)。屆時(shí)會(huì)有水上樂園、360度穹幕秀場、電影工坊等配套，三亞灣紅樹林將真正成為集度假、藝術(shù)、時(shí)尚、娛樂商業(yè)、會(huì)議會(huì)展等于一體的綜合體項(xiàng)目。”

或許為了提升紅樹林產(chǎn)品對于小業(yè)主的吸引力，區(qū)別于一般的產(chǎn)權(quán)式酒店只進(jìn)行客房租金收益分紅，三亞灣紅樹林中包括藝術(shù)、娛樂、會(huì)展等在內(nèi)的商業(yè)配套部分盡管都是開發(fā)商自持，但是商業(yè)配套部分的盈利與客房出租等所有經(jīng)營利潤都被納入到分紅體系中。

張寶全預(yù)計(jì)，在酒店?duì)I收普遍下滑的2013年，今典集團(tuán)在營的亞龍灣和三亞灣兩家紅樹林酒店年?duì)I業(yè)收入總額將達(dá)4億元。其中亞龍灣紅樹林度假酒店507間客房的營業(yè)收入總額保守估計(jì)將達(dá)2.3億元，三亞灣紅樹林度假世界開業(yè)首年保守預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)1.7億元的營業(yè)收入，其中約五成來自商業(yè)、文化等自營的部分。“三亞灣紅樹林全面開業(yè)，進(jìn)入正常運(yùn)營后，盈利將更可觀。”

攜“紅樹林”上市

“除項(xiàng)目啟動(dòng)初期所需的自有資金之外，紅樹林的資金來源還包括銷售回款和銀行貸款等其他金融支持。”前述今典集團(tuán)內(nèi)部人士表示，對于投資額在三四十億的紅樹林項(xiàng)目來說，資金并不是大問題。

紅樹林項(xiàng)目的成功運(yùn)營，今典集團(tuán)的上市計(jì)劃也逐漸浮出水面。

“本來我們公司想明年上市，但最后還是定在三亞灣紅樹林度假世界全部開業(yè)一年以后再上市，因?yàn)榱己玫臉I(yè)績將影響到上市對我們的估價(jià)。”張寶全稱，在三亞灣紅樹林全面建成開業(yè)，并擁有一年完整的經(jīng)營數(shù)據(jù)后，今典集團(tuán)準(zhǔn)備正式上市。“上市時(shí)間或?qū)⒃?015年底或2016年初，我個(gè)人預(yù)測三亞灣紅樹林全面開業(yè)并運(yùn)營一年后的經(jīng)營數(shù)據(jù)會(huì)讓很多人意外。”

“我們的紅樹林項(xiàng)目現(xiàn)在在很多城市都被當(dāng)?shù)氐胤秸鶜g迎，大家給了我們最優(yōu)惠的引進(jìn)條件。”根據(jù)張寶全的計(jì)劃，未來5年今典將建10座“紅樹林”，體量相當(dāng)于80個(gè)傳統(tǒng)五星級度假酒店。

截至目前，今典集團(tuán)已經(jīng)在三亞(亞龍灣、海棠灣、三亞灣)、青島靈山灣、云南麗江、廣州從化、成都都江堰、杭州和拉薩等多地布局，大部分都已獲得相關(guān)土地。