自贏商網方興地產2012年底競得上海海門路地王10個月后，這一地王仍然沒有動工跡象。方興地產方面9月23日向記者證實，地王項目現在沒有動工計劃，“何時開工還不清楚。”

方興地產去年12月以總計56.8億元的競價，拿下上海2012年總價地王。按照此前計劃，海門路地塊將用以開發(fā)高端商業(yè)綜合體項目，但目前方興地產內部已對項目投資回報有所疑慮。對于項目的擱淺，該公司解釋稱，“因投資量大、周期長，因此項目仍在規(guī)劃設計中。”

分析人士指出，方興地產在一些大項目中沉淀了不少資金，因此對于投資周期較長的項目，暫時開發(fā)動力不強。“方興地產仍然在擴張，推遲海門路地王項目開發(fā)，除了減輕投資壓力，也是為了節(jié)省資金。在各家房企紛紛融資拿地的時候，方興地產也希望將資金用于新的土地儲備上。”同策房產分析師表示。

10個月沒動靜

海門路地塊是方興地產去年12月26日競得，為2012年上海總價地王，也是去年全國總價地王。地塊位于上海虹口區(qū)，土地面積約4萬平方米，容積率高達6.0，規(guī)劃建成總建筑面積約24萬平方米的商業(yè)辦公綜合項目。

9月23日，記者在海門路項目現場看到，位于海門路、東大名路以及東長治路之間的地塊已經平整好，然而項目圍墻內并沒有施工人員作業(yè)，而是變成了臨時停車場。

一名現場值勤人員告訴記者，由于目前沒有開工計劃，因此項目地塊暫時用來停車。記者沿著地塊周邊繞行一周后發(fā)現，作為商業(yè)綜合體規(guī)劃的海門路項目地塊，其東南側雖然已有臨江辦公樓，但在東北側卻只有一幢正在開發(fā)的寫字樓，而北側是正在進行拆遷的老式住宅小區(qū)。

“海門路這塊地3年前已經拆好了，但這幾年一直空在那里，也沒有動靜。”周邊居民告訴記者。

對于地王項目擱淺，9月23日，方興地產方面向記者證實，項目目前還在設計規(guī)劃，但近期暫時沒有開工計劃，因為“項目投資回報周期較長”；另外，上海地鐵12號線施工，也會影響地下施工作業(yè)進程。

“這個項目體量雖然不是很大，但由于是商辦項目，因此投資回報周期較長。此外，周邊商業(yè)還不是很成熟，如果開發(fā)時機把握不好，面市的時候可能會面臨一些小問題。”方興地產投資者關系部人士表示。

據了解，該項目預計開發(fā)總投資80億元，其中包括項目公司注冊資本為40億元。資金來源上，由方興地產和上港集團各出一半。如果項目未來融資額超過80億元，將由方興和上港協商后再共同融資。

不過據記者掌握的信息，目前80億項目資金中，只到位了40億注冊資本。至于剩下的40億何時到位，方興地產投資者關系部人士表示尚不清楚，也沒有透露具體原因。

上海一家開發(fā)商向記者透露，今年方興地產曾與其談過進行合作開發(fā)的事宜。

“方興大概在6月份提出希望和我們合作開發(fā)海門路項目，如果地價沒有那么高，還是可以考慮的，畢竟這一地塊還有一定發(fā)展?jié)摿ΓF在我們不敢輕易進入，主要因為項目土地價格較高，加之這一地塊周圍并不是成熟的商辦區(qū)域，此時進入我們認為有一定風險。”上述房企人士向記者表示。

后續(xù)投資面臨資金壓力

有分析人士指出，上海海門路地王項目擱淺，除了因為地價高、投資周期長，也與方興地產資金狀況有關。

“如果要開發(fā)海門路項目，預計投資額度將超過百億。對方興地產來說，一筆巨額資金投下去，卻要用相當長的時間才收回來，還不如推遲項目開發(fā)。”同策房產一位研究員表示，由于方興地產去年以來擴張力度較大，在財務方面也很難繼續(xù)支持地王后續(xù)投資。

方興地產2013年半年業(yè)績顯示，上半年收入約111.3億港元(約合87.8億元人民幣)，較去年上升101%，不過現金流量卻從2012年年底的128.8億元降至92.8億元，凈債務由去年底的146.8億元增至218.5億元，凈負債率也由2012年年底的42%上升至53%；即在半年時間里，方興地產凈負債率上升了11個百分點。

同時，方興地產上半年僅融資成本就達6億元，較去年4.86億元增長了24%。

方興地產相關人士坦承，因為新項目開發(fā)，對項目貸款需求大幅增加，導致公司負債率和融資成本增加，但強調公司融資成本較低，還款壓力不大，并表示，第三季度公司銷售情況好于上半年。

方興地產公告顯示，上半年該公司共向銀行貸款317.8億元，較2012年年底增加了12%，其中需一年內償還的部分為72億元，3至5年還款的部分為143.5億元。

“從其披露的財務數據來看，今年還款數量并不小。方興地產融資能力較強，但如果再進行較大規(guī)模投資，壓力的確比較大，這就不難理解，為何方興地產沒有繼續(xù)把資金投到海門路項目上去了。”克而瑞分析師朱一鳴表示。

記者在采訪中也了解到，由于在長沙等幾個大型項目上對資金需求量較大，因此方興地產對短期內難以產生收益的項目并沒有太大興趣。

2011年方興地產啟動了長沙梅溪湖項目，總投資額度高達600億元。長沙一家房企人士告訴記者，梅溪湖項目發(fā)展前景雖然不錯，但主要進行土地一級開發(fā)的方興地產也在這一項目中沉淀了不少資金。“除了做一級開發(fā)，方興地產自己在梅溪湖有商辦和住宅項目，這一項目用去他們不少資金。”

方興地產披露的信息顯示，長沙梅溪湖土地一級開發(fā)項目占地面積11.4萬畝，方興地產主要負責征地拆遷及市政建設一級開發(fā)。而公司在長沙的另一建筑面積達52.5萬平方米的金茂梅溪湖項目，也在同步開發(fā)過程中。在進行上述兩個大型項目的同時，方興地產還在開發(fā)一個12.7萬平方米的梅溪湖國際研發(fā)辦公樓項目。

雖然已經在開發(fā)幾個大型項目，但方興在土地市場擴張的步伐仍在繼續(xù)。

方興地產執(zhí)行董事李從瑞在今年半年度的業(yè)績會上向媒體透露，今年年初方興地產已獲取了近100億元土地。“按照正常的預算，我們的土地已經完成了預算指標。在下半年仍會購買一些土地，具體措施正在制定中。”