作為國人最關注的“房子”和“養(yǎng)老”兩大問題，一旦聯(lián)系在一起注定成為各界關注的焦點。日前，國務院公布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，一句“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”迅速引來熱議。
以房養(yǎng)老，簡單來說就是老人在退休以后，可以將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，經(jīng)評估后獲得一筆款項，并由金融機構按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。這樣一項突破性的政策，對老年人來說到底能帶來多大利好？
抵押200萬元房子
每月能領1萬元養(yǎng)老？
一直積極提倡以房養(yǎng)老的中房集團公司理事長孟曉蘇表示，根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國內(nèi)一線城市的房價基本都能支持上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。
不過，有人以辦理10年期100萬元的按揭貸款購房為例來計算，指出按當前基準利率6.55%、采用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約要1.138萬元，相比起來“抵押價值200萬的房產(chǎn)，每月才領1萬元太不劃算了”。
但孟曉蘇發(fā)微博評論稱：“這種算法既不懂保險也沒其他依據(jù)”。他表示：“反向抵押養(yǎng)老保險與購房抵押貸款算法相似但方向相反。抵押貸款買房者要按月向銀行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保險是保險公司提前向老人付款并延后得房。所以給付金數(shù)額大致是反過來計算的，約是‘購房本金’減去預付利息。”
一線城市
以房養(yǎng)老或更劃算
盡管作為國家養(yǎng)老政策的補充，以房養(yǎng)老主要針對的是孤寡、失獨老人或子女不在身邊的老人，但對其他有房、有一定存款也有子女的老人來說，也不失為一種選擇。然而，羊城晚報記者采訪獲悉，其中還涉及多個問題，比如房價未來一旦出現(xiàn)增值，增值部分的收益歸誰、子女是否還有繼承權、一旦突破了70年產(chǎn)權的年限如何解決、多人產(chǎn)權的房子應該如何評估和處置等等。
“上述可能涉及的問題，或說容易產(chǎn)生糾紛的問題，正是在下一步制度設計上需要解決的問題。”一位壽險公司的相關人員認為，房產(chǎn)價值不同、個人考慮的因素不同、家庭環(huán)境的不同以及老人的需求不同，都導致了很復雜的博弈過程。
羊城晚報記者了解到，目前廣州市平均養(yǎng)老金水平達到2833元/月（據(jù)廣州市人保局數(shù)據(jù)）。以廣州城區(qū)一套價值200萬元（均價2萬元、100平方米）的房子為例，目前中國人平均壽命為72歲，假設老人退休時（55-60歲）可進行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。
在目前廣州的房租、房價和抵押貸款利率水平之下，暫不考慮通脹和利率、除社保外假設每月以1萬元生活費為標準計算——
賣房后租房：賣掉得200萬現(xiàn)金，以2000元租一套普通的住房，則這筆錢僅夠用13年；
賣房后換小房：賣掉得200萬現(xiàn)金，其中花100萬買個小房，要維持上述生活水平，100萬現(xiàn)金僅夠8.3年；
住房抵押：以房價的70%作為評估，目前10年期的抵押貸款利率為6.55%，則老人雖然拿了140萬的現(xiàn)金，這筆錢僅約夠用11年，且每月還要返還銀行利息；
以房養(yǎng)老：如仍以房價的70%作為評估，每月能夠獲得金融機構提供的1萬元現(xiàn)金，所需要的費用由金融機構負擔到老人離世。
關注
機構風險：房價跌了怎么辦？
實際上，由于目前相關細則沒有出臺，以房養(yǎng)老對保險公司來說也可能存在風險。“住房反向抵押代管保險，金融機構并非穩(wěn)賺不賠，”中美聯(lián)泰大都會人壽產(chǎn)品管理部王琪向記者直言。
首先是按揭金額問題，在“以房養(yǎng)老”模式下，金融機構一般要在老人過世后才能處置房產(chǎn)，在簽訂合同到執(zhí)行處置的時間跨度可能較大，難以準確預估房產(chǎn)的實際價格，因此如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。然而房價未來走勢的不確定性，成為了最大障礙。如果房價一路上漲當然皆大歡喜，而一旦房價出現(xiàn)崩盤，卻是一損俱損。目前一線城市房價還在穩(wěn)步上漲，但在一些盲目開發(fā)的三四線城市，卻隱藏著巨大的風險。
其次是按揭期限問題。由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準確計算。
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